해제 조항이 없을 때 벌어지는 일

실무에서 쓰이는 간단한 권리금계약서에는 금액, 지급일, 시설 인계 정도만 적혀 있는 경우가 많습니다. 신규임차인이 계약금을 지급한 뒤 임대인이 "그 사람과는 계약 못 하겠다"고 하면, 기존 임차인은 "나는 잘못이 없다"며 계약금 반환을 미루고, 신규임차인은 "계약이 무산됐으니 돌려달라"고 요구하는 상황이 됩니다.

계약서에 기준이 없으면 결국 계약의 해석과 민법의 일반 법리로 다투게 되고, 소송까지 가면 시간과 비용이 듭니다. 참고로 소가 3,000만원 이하라면 소액사건심판 절차를 이용할 수 있고, 다툼의 여지가 적은 반환 청구라면 지급명령(독촉절차)도 활용할 수 있으나 상대가 이의신청하면 통상의 소송으로 이행됩니다.

반대로 해제 조항을 제대로 설계해 두면, 임대차계약 무산이라는 사실만으로 계약관계가 정리되고 반환 범위도 문구대로 따라갑니다. 분쟁 예방 효과가 가장 큰 조항이 바로 이 부분입니다.

해제 조항 설계 3단계

특약 문구 예시 — 이런 구조로 작성합니다

핵심은 ② 자동 해제 문구와 ③ 반환·면책 문구의 균형입니다. 신규임차인 입장에서는 임대인 거절이라는 자신이 통제할 수 없는 사유로 계약이 무산될 때 계약금을 그대로 돌려받는 구조가 필요하고, 기존 임차인 입장에서는 신규임차인이 변심해 놓고 임대인 핑계를 대는 것을 막기 위해 ④와 같은 귀책사유 단서가 필요합니다.

또 하나 주의할 점은 기한 설정입니다. 임차인의 신규임차인 주선이 상가건물임대차보호법 제10조의4의 보호를 받는 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지이므로, 임대차계약 체결 기한도 이 일정 안에서 여유 있게 잡아야 합니다.

해제와 손해배상은 별개의 문제입니다

해제 조항으로 권리금계약이 정리되었다고 해서 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 기존 임차인과 임대인 사이에는 별도의 법률관계가 남습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절했다면, 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항이 정한 권리금 회수기회 방해행위에 해당할 수 있습니다.

이 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액입니다. 해제된 권리금계약서는 "신규임차인이 지급하기로 한 권리금"의 액수를 증명하는 핵심 증거가 되므로, 계약이 무산되었더라도 계약서와 해제 경위 자료는 반드시 보관해야 합니다.

손해배상청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이며, 소송에서는 소장 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 붙습니다. 법도 권리금소송센터의 사무소 실데이터 기준으로 권리금소송 처리기간은 평균 10~14개월이지만, 사안과 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

해제 국면별 계약금 처리 정리

자주 묻는 질문

Q. 해제 특약 없이 계약금을 지급했는데 임대인이 거절해 계약이 무산됐습니다. 돌려받을 수 있나요?

특약이 없어도 권리금계약이 임대차계약 체결을 전제로 한 사정이 인정되면 해제와 반환을 주장할 여지가 있습니다. 다만 다툼이 길어질 수 있으므로 계약서, 지급 내역, 교섭 기록을 갖추어 상담받으시기 바랍니다.

Q. 자동 해제 특약이 있으면 임대인에게는 아무 책임을 물을 수 없나요?

아닙니다. 해제 특약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약금 정산을 정리하는 조항일 뿐입니다. 임대인의 정당한 사유 없는 거절은 별도로 상가건물임대차보호법 제10조의4의 방해행위가 될 수 있고, 임차인은 임대차 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 임대인이 "새 임차인의 자력이 부족하다"며 거절합니다. 이것도 방해행위인가요?

신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우는 법 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유의 예시에 해당할 수 있습니다. 다만 실제로 자력 부족이 인정되는지는 소득·자산 자료 등 구체적 사정에 따라 판단되므로 사안별 검토가 필요합니다.