01상계 주장이란 무엇인가

상계는 서로 상대방에게 채권을 가지고 있을 때 대등한 액수만큼 소멸시키는 제도입니다. 권리금 분쟁에 대입하면, 임차인은 임대인에게 권리금 손해배상채권을 가지고 있고, 임대인은 임차인에게 연체 차임 채권이나 원상회복비용 채권이 있다고 주장하면서 "그만큼 빼고 주겠다"고 맞서는 구도입니다.

상계 자체는 법이 인정하는 제도이므로, 임대인의 채권이 실제로 존재하고 액수가 확정된다면 그 범위에서 공제될 수 있습니다. 문제는 실무에서 임대인이 주장하는 공제 항목이 과다하게 계산되어 있거나, 존재 자체가 다투어질 여지가 있는 경우가 적지 않다는 점입니다.

따라서 임차인의 대응은 "상계는 무조건 안 된다"가 아니라, 항목별로 존재와 액수를 검증하고 다툴 것은 다투는 것이어야 합니다. 감정적으로 전부 부정하는 것도, 임대인이 내민 계산서를 그대로 받아들이는 것도 모두 손해로 이어질 수 있습니다.

02임대인이 내미는 두 가지 공제 항목

03대응의 기본 원칙 — 존재·액수·근거를 각각 따진다

존재를 따진다

공제하겠다는 채권이 실제로 있는지부터 확인합니다. 연체 차임이라면 임대료 지급 내역(계좌이체 기록 등)과 대조하고, 이미 보증금 정산에 반영된 금액을 이중으로 공제하려는 것은 아닌지 살핍니다. 원상복구비라면 아직 공사가 이루어지지도 않았는데 추상적인 견적만으로 공제를 주장하는 것인지, 실제 지출인지 구분합니다.

액수를 따진다

존재가 인정되더라도 액수는 별개입니다. 원상복구 견적에 임차인이 설치하지 않은 부분, 임차 전부터 있던 시설, 통상적인 사용에 따른 손모까지 포함되어 있지 않은지 항목별로 검토합니다. 입주 당시와 퇴거 당시의 사진, 인테리어 공사 계약서와 도면 등이 액수 다툼의 핵심 자료가 됩니다.

근거를 요구한다

협의 단계라면 임대인에게 공제 항목별 산출 근거 자료를 서면으로 요구하고, 소송 단계라면 상대방이 상계 항변의 요건을 입증하도록 다투게 됩니다. 필요한 경우 법원의 사실조회나 문서제출명령 등 민사소송법상 증거 확보 수단을 활용해 임대인 측 자료를 확인하는 방법도 검토할 수 있습니다.

04항목별 대응 정리표

05상계 주장에 흔들려 합의를 서두르지 마십시오

임대인의 공제 주장은 협상에서 배상액을 깎기 위한 압박 수단으로 쓰이는 경우가 많습니다. 공제 항목이 부풀려져 있는데도 분쟁이 부담스러워 서둘러 합의하면, 정당하게 받을 수 있는 금액에서 상당 부분을 스스로 접는 결과가 됩니다.

반대로 임차인이 명백한 연체 사실까지 전면 부인하면 협상 신뢰가 깨지고 소송에서도 좋은 인상을 주지 못합니다. 인정할 것은 인정하되 액수를 정확히 하고, 다툴 것은 근거를 갖춰 다투는 균형이 필요합니다. 권리금 손해배상 원금에는 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 붙으므로(소송촉진 등에 관한 특례법), 임대인이 부당한 공제를 고집하며 지급을 미룰수록 부담은 임대인 쪽에 쌓입니다.

상계 국면은 항목별 법리와 증거 다툼이 얽혀 혼자 판단하기 쉽지 않은 영역입니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 넘게 부동산 관련소송 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 임대인의 공제 주장을 받으셨다면 합의서에 서명하기 전에 무료 전화상담 02-591-5657로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

06자주 묻는 질문