권리금 계약 소송, 날짜 6개와 조항으로 짜는 청구원인·소장 준비 순서

다섯 장면 모두 '권리금 계약 소송'으로 검색되지만, 법적으로는 피고도 근거 조문도 시효도 서로 다른 사건입니다. 양도인·양수인 사이의 다툼은 민법의 계약 해제·손해배상·취소 규정이 중심이고, 임대인의 방해가 원인이면 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4가 중심입니다. 소장을 쓰기 전에 '누구와 무엇을' 다투는지부터 정해야 청구원인과 증거가 서로 어긋나지 않습니다.

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서와 문자 내역을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금 계약 소송, 상대방에 따라 어떻게 나뉘나요?

권리금 계약 소송은 원고와 피고가 누구냐에 따라 크게 4유형으로 나뉩니다. 권리금 계약은 상가법 제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로, 계약 당사자는 양도인(기존 임차인)과 양수인(신규임차인이 되려는 자)입니다. 임대인과 개업공인중개사는 권리금 계약의 당사자가 아니어서, 이들을 상대로 할 때는 근거 법률이 달라집니다.

임대인 상대 청구는 요건이 따로 정해져 있습니다. 상가법 제10조의4① 각 호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 열거합니다. 다만 상가법 제10조의4① 단서에 따라 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하여, 이 방해 금지 의무가 적용되지 않습니다.

임대인의 손해배상액은 상가법 제10조의4③ 후문에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 그 청구권은 제10조의4④에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 양도인·양수인 사이의 계약상 청구는 이 3년 규정의 대상이 아니며, 그 소멸시효는 채권의 성격에 따라 달라질 수 있어 따로 확인해야 합니다.

권리금 계약 기간과 날짜 6개, 소송에서 각각 무슨 일을 하나요?

권리금 계약 기간은 법이 정한 하나의 기간이 아니라 계약서에 적힌 날짜들의 묶음이며, 소송에서는 이 날짜들이 최고·해제·이자·시효의 기준점이 됩니다. 흔한 오해는 상가법 제10조의4①의 6개월을 권리금 계약을 맺어야 하는 기한으로 읽는 것입니다. 조문의 6개월은 임대인의 방해행위를 따지는 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지)이지, 권리금 계약 체결일의 요건이 아닙니다.

1차 조치로 여섯 날짜를 한 장에 적어 두기를 권합니다. 날짜마다 증빙이 무엇인지까지 함께 적어 두면 소장의 청구원인 사실을 쓸 때 시간 순서가 바로 정리되고, 상대방이 날짜를 다툴 때 대응 자료가 됩니다. 날짜가 비어 있거나 계약서와 문자 내용이 서로 어긋난다면 그 지점이 소송의 쟁점이 될 가능성이 큽니다.

해제 소송은 최고, 해제 통지, 원상회복, 손해배상 순서로 갑니다

권리금 계약을 해제하고 돈을 돌려받으려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행이 없을 때 해제 의사표시를 하는 순서를 거칩니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 민법 제544조 단서에 따라 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다.

최고와 해제를 한 통지에 함께 담는 방식도 있지만, 정한 기간이 상당한지와 통지가 상대방에게 도달했는지는 나중에 다툼이 될 수 있어 발송·수령 기록을 반드시 남겨야 합니다.

임대차 불성립이 문제라면 특약 문구를 먼저 판정합니다. 특약이 '임대차계약이 체결되지 않으면 이 계약은 효력을 잃는다'처럼 해제조건으로 읽히면, 민법 제147조②에 따라 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃으므로 해제 통지와 다른 구조로 반환을 구하게 될 수 있습니다. 반대로 '해제할 수 있다'는 문구는 약정해제권이어서 해제 의사표시가 필요합니다. 조건과 해제권을 혼동하면 청구원인이 어긋나므로, 문구가 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.

속아서 맺은 권리금 계약이라면 취소를 검토할 수 있나요?

양도인이 매출이나 영업 상황을 사실과 다르게 알려 계약을 맺게 했다면, 채무불이행 해제와 별도로 사기에 의한 의사표시의 취소를 검토할 수 있습니다. 민법 제110조①은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정합니다. 취소로 계약이 효력을 잃으면 이미 낸 권리금은 민법 제741조, 즉 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다는 부당이득 규정으로 반환을 구하는 구조가 됩니다.

어느 정도의 과장이 기망에 해당하는지, 어떤 자료로 증명해야 하는지는 대법원 판결 취지상 사안별로 판단하는 영역입니다. 매출 장부·카드 매출 내역·신고 자료와 계약 당시 받은 설명 자료를 나란히 놓아 차이를 보여 주는 것이 출발점입니다. 형사 고소(형법 제347조 사기)는 민사 청구와 별개 절차여서, 고소만으로 낸 돈이 돌아오는 것은 아니라는 점도 함께 고려해야 합니다.

권리금 계약서에 위약금 조항이 있으면 무엇이 달라지나요?

권리금 계약서의 위약금 조항은 민법 제398조④에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(제398조②). 대법원 판결은 손해배상액의 예정이 있으면 채권자가 채무불이행 사실을 증명하면 되고 실제 손해액까지 따로 증명할 필요는 없다는 취지입니다. 다만 위약금이 손해배상과 별도로 내는 위약벌로 해석되는지는 계약 문구와 경위에 따른 해석 문제라 단정할 수 없습니다.

계약금 포기나 배액 상환으로 계약에서 벗어날 수 있는지, 이른바 해약금 문제는 권리금 계약의 성질과 계약서 문구에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정하기 어렵습니다.

권리금 계약 서류, 소장과 증거 목록은 어떻게 꾸리나요?

권리금 계약 서류는 소장과 증거 목록 두 축으로 준비합니다. 민사소송법 제249조①은 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 청구의 취지는 원하는 판결의 결론이고 청구의 원인은 그 결론을 뒷받침하는 사실관계이므로, 상대방별 유형과 날짜표가 그대로 청구원인의 뼈대가 됩니다.

• 권리금 계약서와 특약(조건·해제권·위약금 문구에 표시)
• 시설·비품 목록과 인수인계 확인서, 인도 당시 사진
• 계약금·잔금 이체 내역과 영수증
• 최고·해제 통지 내용증명과 도달 기록
• 날짜가 보이는 문자·메신저 대화 원본, 매출 자료와 계약 당시 설명 자료
• 임대인과의 협의 기록, 신규 임대차 체결 여부를 보여 주는 자료

증거는 많을수록 좋은 것이 아니라 청구원인 사실 하나하나에 대응할 때 힘을 가집니다. 해제를 주장한다면 이행기 경과, 최고, 기간 경과, 해제 의사표시 도달의 각 사실마다 붙일 자료를 짝지어 두는 방식이 좋습니다. 대화 기록은 캡처만 남기기보다 원본 파일과 기기를 보존해 두면 상대방이 진정성을 다툴 때 대응하기 쉽고, 상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 소 제기 전에 가압류를 함께 검토합니다.

권리금 계약 소송의 기간과 비용은 무엇에 따라 달라지나요?

권리금 계약 소송의 기간과 비용은 정해진 표가 있는 것이 아니라 쟁점의 수와 증명 방법에 따라 달라집니다. 상대방이 답변서를 내고 다투는지, 시설 가치나 권리금 액수를 감정으로 따져야 하는지, 증인 신문이 필요한지에 따라 심리 기간이 늘어납니다. 상대방 재산을 미리 묶어 둘 필요가 있어 가압류를 먼저 하는 경우에도 절차가 하나 더해집니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 상담에서는 계약서 조항과 날짜표를 함께 보고 어느 청구원인으로 갈지, 어떤 증거가 비어 있는지를 먼저 확인합니다.

권리금 계약 소송, 자주 묻는 질문