상가임대차보호법 권리금 회수, 조문 동사 6개로 읽는 보장 범위와 OX 4문장

상가임대차보호법 권리금 회수 조문은 문장마다 끝맺는 동사가 달라 금지와 의무가 섞이기 쉽습니다. 동사를 하나씩 떼어 읽고, 끝에서 OX 네 문장으로 점검합니다.

Q1 · 개념상가임대차보호법으로 권리금을 회수한다는 것은 무슨 뜻인가요?

상가임대차보호법 권리금 회수란 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 법이 지켜 준다는 뜻이지, 임대인이나 국가가 권리금을 대신 지급한다는 뜻이 아닙니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항은 임대인에게 "방해하여서는 아니 된다"는 금지 의무를 지울 뿐이고, 권리금은 여전히 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에서 오갑니다.

권리금의 뜻도 조문대로 확인해 둘 필요가 있습니다. 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다.

상가 권리금의 회수는 세 사람의 관계로 움직입니다.

동사표조문 동사표, 금지·간주·책임부터 적용 제외까지

상가임대차보호법 권리금 회수 조문은 동사만 모아도 구조가 드러납니다. 금지·간주·책임·상한·시효·의무에 더해, '할 수 있다'는 행정청의 권한이고 '적용하지 아니한다'는 조문이 미치지 않는 영역입니다.

눈여겨볼 칸은 임차인에게 지워진 '하여야 한다'입니다. 권리금 회수기회 보호는 임대인의 금지만으로 완성되지 않고, 임차인이 주선하고 정보를 제공해야 작동합니다. 제10조의6·제10조의7은 국토교통부장관의 권한 규정이어서, 표준권리금계약서를 쓰지 않았다고 권리금 계약의 효력이 부정된다고 볼 조문 근거는 없습니다.

금지 + 단서'방해하여서는 아니 된다', 기간과 단서를 함께 읽기

임대인의 방해 금지 의무는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용됩니다. 이 기간은 방해행위를 따지는 기간이지, 권리금 계약을 그 안에 맺어야 한다는 요건이 아닙니다.

1. 임대차기간이 끝나기 6개월 전 · 방해 금지 시작. 주선을 알리는 기록을 남기기 시작합니다.
2. 기간 중 · 권리금 계약, 임대인에게 정보 제공. 임대인의 답변은 날짜가 남게 받아 둡니다.
3. 임대차 종료 시 · 방해 금지 기간 끝. 손해배상 청구권의 3년 시효가 진행합니다.

금지되는 행위는 네 가지이고, 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 합니다.

제10조의4 제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우 "그러하지 아니하다"고 정합니다. 갱신거절 사유 목록이 곧 회수기회 보호의 예외 목록이 되는 셈입니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이 들어갑니다.

간주'본다', 정당한 사유가 있는 것으로 보는 4가지

제10조의4 제2항은 아래 네 경우 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 "본다"고 정합니다. 간주 표현이므로 해당 사실이 인정되면 임대인의 계약 체결 거절에는 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

간주 규정은 제1항제4호, 곧 계약 체결 거절에 연결됩니다. 제1호부터 제3호까지의 방해행위에는 조문상 '정당한 사유' 요건이 없어서, 제2항을 그 행위들의 정당화 근거로 끌어다 쓰는 규정으로 읽기는 어렵습니다.

제2항에 없는 사정이 제4호의 정당한 사유로 인정되는지는 조문이 정하지 않아 사안별 판단에 맡겨져 있습니다. 제2항 제3호는 임대인이 거절 근거로 내세우는 간주 사유이므로 임차인이 잠시 쉬었던 기간을 세는 규정으로 읽으면 안 됩니다. 제2항 제4호도 임대인이 선택한 신규임차인이 실제로 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에 한정되어, 다른 사람을 들이겠다는 말만으로는 해당하지 않습니다.

책임 · 상한 · 시효'넘지 못한다'·'소멸한다', 배상 상한과 3년 시효

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제10조의4 제3항 전문). 방해행위만으로 끝나지 않고 그로 인한 손해 발생까지 이어져야 하며, 제4호 거절이라면 정당한 사유가 없었다는 점도 다퉈집니다.

신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금은 보통 권리금 계약서로 확인되고, 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 경우가 많습니다. 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 "고시할 수 있다"고 정합니다. 계약서 없이 말로만 합의했다면 한쪽 금액을 증명하기 어려워질 수 있습니다.

임차인의 의무'제공하여야 한다', 임차인이 놓치기 쉬운 정보 제공

제10조의4 제5항은 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 "제공하여야 한다"고 정합니다. 상가임대차보호법 권리금 회수 조문에서 임차인을 주어로 한 의무 문장입니다.

정보 제공 의무는 제2항 제1호·제2호와 맞물립니다. 임대인이 자력 부족이나 의무 위반 우려를 들어 거절할 때, 임차인이 아는 정보를 넘겼는지가 거절의 정당성을 따지는 자료가 될 수 있습니다. 정보를 주지 않은 사정이 곧바로 어떤 효과로 이어지는지는 조문에 없어 단정하기 어렵습니다. 당사자가 동의한 범위의 정보를 날짜가 남는 문자나 이메일로 보내 두면 좋습니다.

제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 아래 여섯 문항은 오늘 해 볼 수 있는 1차 조치, 동사표에 내 상황을 대입하는 자가진단입니다.

• [아니 된다] 임대인의 말이나 행동이 방해행위 네 가지 중 어디인지 날짜와 함께 적었나요?
• [그러하지 아니하다] 3기의 차임액에 이르는 연체 사실 등 제10조제1항 각 호의 사유가 있었나요?
• [본다] 주선한 사람에게 제2항 네 가지 사정이 있다는 말을 들었나요?
• [넘지 못한다] 권리금 계약서에 신규임차인이 지급하기로 한 권리금이 적혀 있나요?
• [소멸한다] 임대차가 종료한 날부터 3년을 계산해 두었나요?
• [제공하여야 한다] 주선한 사람에 관해 아는 정보를 기록이 남게 전달했나요?

'아니요'나 '모르겠다'가 나온 문항이 계약서와 문자를 놓고 확인할 지점입니다.

Q2 · 적용 범위상가임대차보호법 권리금 회수, 환산보증금이 큰 상가나 전차인도 해당하나요?

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에도 상가임대차보호법 권리금 회수 조문은 적용됩니다. 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정하기 때문입니다. 다만 열거되지 않은 조문, 예컨대 차임 증액 상한(제11조)은 초과 임대차에 적용되지 않습니다.

상가임대차보호법 권리금 보호 규정이 미치지 않는 영역도 있습니다. 제10조의5는 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우 제10조의4를 "적용하지 아니한다"고 정합니다.

전차인은 더 복잡합니다. 제13조 제1항이 전대차관계에 적용하는 조문은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정), 제11조, 제12조이고 제10조의4는 없습니다. 전차인의 권리금 회수 주장은 조문만으로 결론을 내리기 어렵고 전대 동의 여부와 계약 구조를 따져야 합니다.

제10조 제2항은 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 그러나 대법원 판결은 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정될 수 있다는 취지이며, 결론은 사안별로 달라질 수 있습니다.

갈림길 ⓐ·ⓑ·ⓒ 중 하나라도 해당할 것 같다면 계약서와 문자, 등기사항을 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

점검OX 4문장으로 확인하는 상가임대차보호법 권리금 회수

흔히 듣는 말 중 조문과 어긋나는 것을 골라 보세요.

예상과 답이 달랐던 문장의 동사가 내 사건의 쟁점일 수 있습니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 이 조문 구조를 계약서와 문자에 대입해 쟁점을 정리합니다.

FAQ상가 권리금 회수, 자주 묻는 질문