권리금 회수 방해 손해배상, 청구액이 실수령액이 되기까지 깎이고 붙는 4단계

권리금 회수 방해 손해배상은 얼마를 청구하느냐보다 청구한 금액이 어떤 관문을 지나느냐를 먼저 알아야 계획이 섭니다. 금액이 정해지는 순서를 네 단계로 나누면 다음과 같습니다.

STEP 0 · 청구의 틀권리금 회수 방해 손해배상은 누가 누구에게 청구하나요?

권리금 회수 방해 손해배상은 임차인이 임대인에게 청구하는 돈입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 회수기회 보호의 대상인 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로(같은 법 제10조의3 제2항), 임대인에게 하는 청구는 권리금 반환이 아니라 방해로 생긴 손해의 배상입니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항이 금지하는 방해행위는 네 가지이고, 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위입니다. 그 사람에게 권리금을 요구하거나 그 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위, 그 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 그 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인이 책임을 벗는 경로는 하나가 아닙니다. 제1항 단서의 제10조 제1항 각 호 사유, 제2항이 정당한 사유가 있는 것으로 보는 네 경우, 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산이어서 회수기회 보호 규정을 적용하지 아니하는 제10조의5가 각각 따로 검토됩니다. 금액 다툼은 이 관문을 통과한 뒤에 시작됩니다.

STEP 1 · 청구액1단계 청구액, 권리금 계약서 금액과 뒷받침 자료로 출발점 세우기

청구액의 출발점은 신규임차인이 되려는 자와 맺은 권리금 계약서에 적힌 약정 금액입니다. 상가임대차법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하는데, 이 계약에서 정한 금액이 뒤의 상한 비교에서 한쪽 기준이 됩니다. 계약서 없이 문자나 구두로만 합의했다면 금액을 증명할 자료부터 모아야 합니다.

금액 하나만으로는 약합니다. 계약금 이체 내역, 신규임차인과 나눈 문자, 임대인과의 면담 일자, 임대인이 거절하거나 조건을 내건 문자나 녹음이 함께 있어야 그 금액으로 거래가 성사될 수 있었다는 흐름이 보입니다. 상가임대차법 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로, 그 정보를 전달한 기록도 함께 보관합니다.

계약서 금액이 실제 약정과 다르게 적혀 있다면 이 단계에서부터 문제가 생깁니다. 금액을 낮춰 적었다면 상한 비교의 한쪽 기준 자체가 낮아질 수 있고, 높여 적었다면 실제 약정 금액이 무엇이었는지가 다툼이 됩니다. 금액 기재와 관련된 세금 문제는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

STEP 2 · 상한2단계 상한, 두 권리금 중 낮은 금액이 천장이 되는 이유

권리금 회수 방해 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가임대차법 제10조의4 제3항 후문). 이 규정은 배상액의 상한을 정한 것이어서, 두 금액 중 낮은 쪽이 곧바로 배상액이 된다는 뜻은 아닙니다. 상한 아래에서 실제 손해가 얼마인지가 다시 따져집니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 상가임대차법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있어, 감정인이 어떤 자료를 바탕으로 어떤 방법을 썼는지가 다툼의 대상이 됩니다. 매출 장부나 시설 목록이 부실하면 평가가 낮게 나올 여지가 있습니다.

상한 단계의 실무 과제는 약정 권리금이 실제 합의였음을 보여 주는 일과 감정에 들어갈 영업 자료를 미리 정리하는 일입니다.

STEP 3 · 감액 주장3단계 임대인의 감액 주장, 무엇을 내세우고 어떻게 답하나요?

상한 아래에서 임대인은 배상액을 줄이거나 책임을 부정하는 주장을 내놓는 경우가 많습니다. 흔한 세 가지 주장은 근거와 대응이 다르므로 나눠서 봐야 합니다.

감액 주장에 대한 답은 대부분 기록에서 나옵니다. 주선 시점, 임대인에게 전달한 정보, 임대인의 거절 표현을 날짜순으로 정리해 두면 구체적으로 답할 수 있습니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 오면서 이 날짜별 시간표부터 함께 점검합니다.

STEP 4 · 정산4단계 붙는 돈과 빠지는 돈, 실수령액은 어떻게 정리되나요?

판결에서 인정된 배상 원금이 그대로 통장에 들어오는 것은 아닙니다. 지연손해금이 더해지고, 소송비용 부담이 정해지며, 상계로 빠지는 금액이 생길 수 있습니다. 권리금 손해배상의 정산 항목은 다음과 같습니다.

지연손해금은 금전채무의 이행이 늦어진 데 대한 배상으로, 민법 제397조 제1항에 따라 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 금전채무 이행을 명하는 판결에서 소장이 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율을 적용하되, 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 적용하지 아니합니다. 권리금 회수 방해 손해배상에서 지연손해금이 언제부터 붙는지는 손해배상채무의 이행기를 어떻게 보느냐의 문제라 사건별로 확인해야 합니다.

소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이고(민사소송법 제98조), 일부패소의 경우에는 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하며 사정에 따라 한 쪽 당사자에게 전부를 부담하게 할 수도 있습니다(같은 법 제101조). 청구액을 지나치게 크게 잡아 일부만 인정되면 비용 부담에서 불리해질 수 있습니다. 또 밀린 차임이 있다면 임대인이 민법 제492조 제1항에 따라 대등액에 관하여 상계를 주장할 수 있습니다.

TIME · 시효권리금 회수 방해 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?

권리금 회수 방해 손해배상은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구해야 합니다. 상가임대차법 제10조의4 제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점은 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 정확히 기억해야 합니다.

• 만료 6개월 전 ~ 종료 시 · 방해행위 금지 기간, 주선·정보 제공 기록을 남길 때
• 임대차 종료일 · 3년 소멸시효의 기산점
• 종료 후 내용증명 · 최고 뒤 6월 내 재판상의 청구 등이 없으면 시효중단 효력 없음
• 종료일부터 3년 · 손해배상청구권 행사 기한

내용증명으로 지급을 요구하는 것은 민법상 최고에 해당할 수 있지만, 그것만으로 시효가 확정적으로 멈추지는 않습니다. 민법 제174조는 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다.

임대차 종료일 자체도 갱신 여부나 해지 통지의 효력 발생일에 따라 달라질 수 있으므로, 계산이 애매하면 계약서와 통지 기록을 놓고 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

AFTER · 집행판결 뒤 실제로 돈을 받는 절차는 어떻게 되나요?

승소 판결을 받아도 임대인이 스스로 지급하지 않으면 강제집행을 거쳐야 합니다. 민사소송법 제213조 제1항에 따라 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행의 선고를 하여야 하므로, 권리금 회수 방해 손해배상 판결에도 가집행 선고가 붙는 경우가 많습니다. 가집행 선고가 있으면 판결이 확정되기 전에도 강제집행을 신청할 길이 열립니다.

임대인이 항소하면 다툼은 이어집니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간입니다(민사소송법 제396조). 가집행으로 받은 돈은 상급심에서 판결이 바뀌면 돌려줘야 할 수 있습니다.

임대인의 재산 상황이 불안하다면 소송 전이나 소송 중에 가압류를 검토하기도 합니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 절차입니다(민사집행법 제276조 제1항).

FAQ권리금 손해배상, 자주 묻는 질문 세 가지