권리금반환소송, 기각·일부 인용으로 끝나는 전형 5가지와 소장 전 점검표

권리금 소송은 같은 '권리금'이라는 말을 쓰더라도 상대방이 임대인인지 양도인인지에 따라 근거 조문, 입증할 사실, 청구 기한이 모두 달라집니다. 아래 다섯 가지 전형은 특정 사건이 아니라 권리금 분쟁을 진행할 때 흔히 겪는 일을 유형으로 묶은 것이고, 본문의 예시는 모두 가상의 예입니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 소장 작성 전에 확인하는 순서를 따랐습니다.

권리금반환소송은 임대인에게 '반환'을 청구하는 소송인가요?

권리금반환소송은 상대가 임대인이라면 권리금의 '반환'이 아니라 '손해배상'을 청구하는 소송입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의합니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니므로, 임대인이 받지 않은 돈을 돌려 달라는 청구는 근거를 찾기 어렵습니다.

임대인의 책임은 상가임대차법 제10조의4에서 나옵니다. 임대인이 같은 조 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 제3항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 반대로 가게를 인수한 양수인이 양도인에게 낸 권리금을 되찾는 소송은 계약 해제·취소 같은 민법의 계약 법리에 따른 반환 청구입니다.

임대인에게 직접 권리금 명목의 돈을 낸 경우는 따로 살펴야 합니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 임대인에게 낸 돈을 돌려받을 수 있는지는 약정 내용과 지급 경위에 따라 달라지므로 한마디로 답하기 어렵습니다.

권리금 반환조건, 상대방과 근거별로 어떻게 다른가요?

권리금 반환조건은 하나가 아니라 상대방과 청구 근거의 조합마다 따로 정해집니다. 아래 표는 권리금 반환을 구할 때 쓰이는 다섯 가지 근거의 핵심 요건을 조문 문언에 맞춰 정리한 것입니다.

양도인 상대 청구는 네 갈래의 요건이 서로 다릅니다. 해제는 이행 최고라는 절차를 거치는 것이 원칙이고, 취소는 속았다는 사실을 청구하는 쪽이 밝혀야 하며, 약정에 따른 청구는 특약에 적힌 조건이 이루어졌는지가 쟁점이 됩니다. 한 사건에 두세 갈래가 함께 해당하는 경우도 있어, 어느 근거를 앞에 세울지는 계약서와 주고받은 문자를 보고 정하게 됩니다.

전형 1상대방을 잘못 고른 경우

권리금반환소송에서 가장 먼저 틀리는 칸은 피고 칸입니다. 가상의 예로, 양수인이 양도인에게 권리금을 송금했는데 장사가 기대와 다르자 건물주를 피고로 삼는 경우가 있습니다. 임대인은 그 권리금 계약의 당사자가 아니고 돈을 받은 사람도 아니어서, 계약 해제나 취소를 이유로 한 반환 청구의 상대방이 되기 어렵습니다.

방향이 반대인 경우도 있습니다. 임대인의 거절로 새 임대차가 체결되지 못했는데, 임차인이 계약을 포기한 신규임차인이 되려는 자만 피고로 삼는 경우입니다. 그 사람에게 책임을 물을 수 있는지는 권리금 계약에 적은 조건에 따라 달라지고, 임대인의 방해가 원인이라면 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구하는 것이 본래의 길입니다.

전형 2청구원인을 '반환'으로만 적은 경우

임대인을 피고로 하면서 청구원인에 권리금을 반환하라는 말만 적으면 손해배상의 요건 사실이 통째로 빠집니다. 민사소송법 제249조 제1항에 따라 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다. 임대인 상대라면 청구원인에 임대인이 한 방해행위, 그 시점, 임차인에게 생긴 손해가 사실로 적혀 있어야 법원이 상가임대차법 제10조의4를 적용할지 판단할 수 있습니다.

소송 중에 청구원인을 고칠 길은 있습니다. 민사소송법 제262조 제1항에 따르면 원고는 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있습니다. 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하고, 청구취지의 변경은 서면으로 신청하여야 합니다(같은 조 제2항). 뒤늦은 변경은 기일이 늘어나는 원인이 될 수 있으므로 처음부터 근거에 맞게 적는 편이 안전합니다.

전형 3주선과 방해를 입증할 자료가 빈 경우

임대인 상대 손해배상은 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했고 임대인이 방해했다는 사실이 증거로 뒷받침되어야 인정되는 것이 원칙입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 금지되는 행위는 아래 네 가지입니다.

• 1호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
• 2호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 3호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 4호 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

말로만 오간 거절은 입증하기 어렵습니다. 임차인은 권리금 계약서, 임대인에게 신규임차인이 되려는 자를 소개한 문자나 내용증명, 임대인의 답변을 날짜순으로 모아야 합니다. 같은 조 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정하므로, 정보를 건넨 기록도 함께 남겨 둡니다.

대법원 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 맺지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 경우에는 실제 주선이 없었더라도 손해배상을 청구할 수 있다는 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 임대인의 말이 확정적 거절에 해당하는지는 사안별로 달라지므로, 주선 증거가 문자뿐이라면 그 내용을 놓고 따로 판단해야 합니다.

전형 4임대차가 종료한 날부터 3년을 넘겨 낸 경우

임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가임대차법 제10조의4 제4항). 3년을 세기 시작하는 날은 방해를 당한 날이나 가게를 비운 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 기간 만료로 끝났는지, 합의로 앞당겨 끝냈는지, 갱신으로 기간이 이어졌는지에 따라 종료일이 달라지므로 계약서와 갱신 이력부터 확인합니다.

양도인을 상대로 한 청구는 사정이 다릅니다. 해제에 따른 원상회복, 사기 취소, 채무불이행 손해배상, 약정에 따른 반환은 근거마다 권리를 행사할 수 있는 기간과 기산점이 달라 하나의 숫자로 말할 수 없습니다. 인수 후 시간이 꽤 지났다면 어느 근거가 아직 남아 있는지부터 따져야 합니다.

전형 5금액 자료가 약정서뿐인 경우

권리금 계약서에 적힌 금액이 그대로 배상액이 되는 것은 아닙니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 약정서는 두 금액 가운데 앞의 것만 보여 줍니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 매출 신고 자료, 장부, 시설·비품 목록, 임대차 조건처럼 감정의 바탕이 되는 자료가 부족하면 평가가 약정 금액보다 낮게 나올 수 있고, 그만큼 일부 인용으로 끝날 수 있습니다. 양도인 상대 반환 청구에서도 실제로 건넨 금액은 송금 내역과 영수증으로 입증해야 합니다.

같은 사건도 결론이 갈리는 갈림길 3가지

권리금 반환을 구하는 사건은 아래 세 가지 질문의 답에 따라 소장의 구조와 결론이 달라집니다. 세 질문 모두 계약서와 날짜가 있어야 답할 수 있습니다.

소장 전 5칸 자가점검표

소장을 내기 전에 아래 다섯 칸을 순서대로 채워 보면 전형 다섯 가지를 한 번에 점검할 수 있습니다. 칸마다 한 문장으로 답을 적고, 답을 뒷받침하는 서류 이름을 옆에 적습니다.

1. 상대 · 돈을 받은 사람과 약속을 어긴 사람이 누구인지 적었는가
2. 근거 · 손해배상인지, 해제·취소·약정에 따른 반환인지 정했는가
3. 종료일 · 임대차가 종료한 날과 그날부터 3년이 되는 날을 계산했는가
4. 주선 증거 · 주선, 정보 제공, 임대인 답변의 기록이 날짜순으로 있는가
5. 금액 자료 · 약정 금액과 종료 당시 가치를 각각 뒷받침할 자료가 있는가

다섯 칸 가운데 비어 있는 칸이 곧 소송에서 다투어질 자리입니다. 빈칸이 '상대'나 '근거'라면 소장 구조 자체를 다시 짜야 하고, '주선 증거'나 '금액 자료'라면 소송을 내기 전에 자료를 보강할 시간이 있는지 확인합니다.

화물업계 권리금 반환 소송도 권리금반환소송과 같은 기준인가요?

화물업계 권리금 반환 소송은 상가건물 임대차가 아닌 영업 거래에서 생긴 분쟁이라면 상가임대차법의 권리금 조문이 아니라 민법 등 계약 법리로 살피게 됩니다. 상가임대차법의 권리금 정의는 임대차 목적물인 상가건물에서의 영업을 전제로 하기 때문입니다. 운송 영업을 넘겨받으며 권리금 명목의 돈을 준 경우에는 임대인의 방해라는 구조가 없으므로, 계약 상대방에게 해제·취소·채무불이행을 이유로 청구하는 길을 검토합니다.

영업을 넘기는 계약에 관련 법령의 제한이 걸려 있는지, 약속한 내용이 실제로 이행될 수 있는 것이었는지에 따라 결론이 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 상가권리금반환소송과 달리 임대차 종료일이나 주선 여부는 쟁점이 아니고, 계약서 문구와 대금 지급 경위가 중심이 됩니다.

권리금 소송 전에 자주 묻는 질문