바닥권리금, 뜻부터 받는법 5단계·임대인이 끼는 세 장면까지

바닥권리금이란 무엇인가요?

바닥권리금이란 가게 자리, 곧 상가건물의 위치가 만들어 내는 영업상 이점에 붙는 값을 가리키는 현장 용어입니다. 법전에 이 단어가 그대로 나오지는 않고, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항이 정한 권리금 가운데 위치에 따른 이점 부분을 따로 부르는 이름이라고 이해하면 됩니다.

조문이 든 요소는 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점이고, 끝이 '등'으로 맺어져 있어 예시로 든 것입니다. 바닥권리금은 마지막 요소, 즉 유동 인구가 많은 출입구 앞이나 상권 한가운데 자리처럼 누가 장사를 하든 그 자리에 붙어 있는 가치와 가장 가깝습니다. 실제 거래에서는 금액을 요소별로 나누지 않는 경우가 많아, 계약서에 어떤 명목으로 적었는지가 나중에 중요한 단서가 됩니다.

정의 문구에서 놓치기 쉬운 부분은 권리금을 받는 쪽이 임대인과 임차인으로 함께 적혀 있다는 점입니다. 그래서 입점할 때 건물주에게 직접 낸 자리값도 정의상 권리금에 해당할 수 있습니다. 다만 법이 회수기회를 보호하는 대상은 권리금 계약, 곧 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(같은 조 제2항)에 따라 받는 돈이라서 정의와 보호 대상을 나누어 보아야 합니다.

바닥권리금과 시설·영업권리금은 어떻게 다른가요?

세 가지 권리금은 무엇의 대가인지로 구분합니다. 시설권리금은 인테리어·설비·비품 같은 눈에 보이는 물건, 영업권리금은 거래처·신용·노하우처럼 운영으로 쌓은 성과, 바닥권리금은 자리 자체의 이점에 대한 값입니다. 법은 셋을 따로 정의하지 않고 하나의 권리금 안에 묶어 두었으므로 이 구분은 협상과 증빙을 위한 실무상 분류입니다.

표에서 보듯 자리값은 영업 실적과 떨어져 존재할 수 있다는 점이 특징입니다. 반대로 매출 같은 숫자 자료로 뒷받침하기가 상대적으로 어려워, 입점 당시 누구에게 어떤 명목으로 돈을 냈는지 남긴 기록이 훨씬 큰 몫을 합니다.

바닥 권리금 받는법 5단계

바닥 권리금 받는법의 핵심은 임대인에게서 받는 것이 아니라, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게서 권리금 계약으로 받는다는 점입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 그 지급을 방해하지 못하게 할 뿐이므로, 회수의 출발점은 원칙적으로 임차인의 주선입니다.

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   신규임차인이 되려는 자 주선

   가게를 이어받을 사람을 임차인이 직접 찾습니다. 임대인의 방해가 금지되는 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지이므로, 이 기간에 맞춰 주선 일정을 잡는 것이 일반적입니다.

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   임대인에게 정보 제공

   임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4 제5항). 날짜가 남는 문자나 내용증명이 좋습니다.

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   임대인 답변 기록

   승낙, 조건 제시, 거절, 무응답 가운데 무엇이었는지 날짜와 함께 남깁니다. 차임 인상 요구나 거절 이유가 나오면 원문 그대로 보관합니다.

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   권리금 계약 체결

   신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 맺습니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하여 사용을 권장할 수 있는 표준권리금계약서가 있지만 강제 양식은 아닙니다(제10조의6). 자리값 부분과 시설 부분을 나누어 적어 두면 뒷날 참고 자료가 될 수 있습니다.

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   임대차 체결과 정산

   임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약이 체결되면 권리금 잔금과 점포 인도 날짜를 맞춥니다. 체결이 막히면 그 시점까지의 기록이 손해배상을 따질 때의 바탕이 됩니다.

문구는 예시일 뿐이고, 보내는 시점과 첨부 자료에 따라 의미가 달라질 수 있습니다. 실제로 발송하기 전에는 계약서와 남은 기간을 함께 점검하는 편이 안전합니다.

바닥권리금 임대인이 끼는 세 장면

바닥권리금 임대인 문제는 건물주가 언제, 누구와 돈을 주고받느냐에 따라 법적 의미가 달라집니다. 같은 '건물주가 권리금을 받았다'는 말도 입점 때인지 임차인이 나가는 때인지에 따라 반환 문제가 되기도 하고 방해행위 문제가 되기도 합니다.

장면 1에 대해 대법원 판결은 임대인이 받은 권리금은 원칙적으로 돌려줄 대상이 아니지만, 반환 약정이 있거나 임대인 사정으로 약정한 기간 동안 영업을 보장받지 못한 경우처럼 특별한 사정이 있으면 반환을 구할 여지가 있다는 취지로 이해됩니다. 결론은 계약서 문구와 계약이 끝난 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

장면 2·3은 방해행위가 인정되고 그로 인해 임차인에게 손해가 발생한 때 임대인이 그 손해를 배상할 책임을 지는 구조입니다(제10조의4 제3항). 임대인이 직접 데려온 사람에게서 돈을 받은 경우까지 제1호에 곧바로 해당한다고 보기는 어렵고, 임차인이 주선한 사람인지가 먼저 확인되어야 합니다. 또 임차인에게 제10조 제1항 각 호의 사유, 예를 들어 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 보호가 적용되지 않습니다(제10조의4 제1항 단서).

영업 실적이 약해도 바닥권리금이 인정되나요?

영업 실적이 약해도 위치 이점의 대가가 권리금으로 평가될 여지는 있습니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 영업시설이나 거래처와 나란히 권리금 요소로 들고 있고, 영업을 하려는 자가 지급하는 대가도 권리금에 포함하기 때문입니다.

다만 소송에서 손해배상액을 정할 때 위치 이점이 얼마나 반영될지는 단정할 수 없습니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 같은 법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정할 뿐입니다. 법이 정한 계산 공식이 따로 있는 것은 아닙니다.

가상의 예를 들어 봅니다. 역 출구 앞 1층 점포에서 개업한 지 얼마 되지 않아 매출 기록이 짧은 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했다고 가정합니다. 그 사람이 자리를 보고 권리금을 지급하기로 했다면 그 권리금 계약서가 위치 이점의 값어치를 보여 주는 자료가 될 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로 계약서와 감정 결과를 함께 보아야 범위를 가늠할 수 있습니다.

업종을 바꾸는 신규임차인이라면 자리값은 어떻게 되나요?

업종을 바꾸려는 사람을 신규임차인이 되려는 자로 주선해도 자리값을 받을 길이 곧바로 막히는 것은 아닙니다. 위치 이점은 업종과 무관하게 자리에 붙어 있는 가치로 평가될 여지가 있어, 철거되면 사라지는 시설권리금과는 성격이 다르게 볼 수 있습니다.

쟁점은 임대인이 업종 변경을 이유로 계약을 거절할 때입니다. 상가임대차법 제10조의4 제2항 제2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 업종 변경이 여기에 해당하는지는 건물의 용도 제한, 다른 점포와의 업종 약정, 계약서 특약 같은 사정에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

같은 항 제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 정당한 사유로 봅니다. 업종을 바꾸는 사람을 주선할 때에는 사업 계획과 자금 여력을 미리 정리해 임대인에게 전달해 두면, 거절 이유가 정당한지 따질 때 판단 자료가 됩니다.

바닥권리금 흔한 오해 4가지

자리값을 둘러싼 오해는 대부분 권리금의 정의와 회수기회 보호를 한데 섞는 데서 생깁니다. 자주 듣는 말 네 가지를 조문과 맞대어 보면 다음과 같습니다.

보증금이 큰 상가라서 보호가 안 된다는 생각도 오해일 수 있습니다. 상가임대차법 제2조 제3항은 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에도 제10조의4를 포함한 일부 조문을 적용하도록 정하고 있습니다.

바닥권리금 자주 묻는 질문