영업권리금계산 법적보호, 상한이 되는 두 금액과 양도인·양수인별 청구 길

영업권리금계산 법적보호, 법이 지켜 주는 것과 지켜 주지 않는 것

영업권리금계산 법적보호의 출발점은 법이 '계산한 금액'이 아니라 '권리금을 회수할 기회'를 지킨다는 사실입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 요소 목록이 '등'으로 끝나므로 권리금을 이루는 요소가 다섯 가지로 한정되지는 않습니다.

영업권리금은 거래 현장에서 이 정의 가운데 거래처, 신용, 영업상의 노하우처럼 영업 자체에서 나오는 무형의 가치를 따로 가리킬 때 흔히 쓰는 말입니다. 법률에는 '영업권리금'이라는 별도 용어도, 정해진 계산 공식도 없습니다. 매출이나 순이익을 기준으로 영업권리금을 계산했더라도 그 숫자에 법이 직접 효력을 붙여 주지는 않는다는 뜻입니다.

상가법 제10조의4 제1항이 정한 것은 임대인의 방해 금지입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고(제3항), 계산 근거 자료와 계약서는 배상 범위를 가늠하는 핵심 증거가 됩니다.

임대인에게 '권리금을 돌려 달라'고 요구하는 구조는 상가법에 없습니다. 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈이고, 임대인을 상대로 할 수 있는 것은 방해행위로 생긴 손해의 배상입니다.

영업권리금계산 결과가 쓰이는 두 자리, 약정 권리금과 종료 당시 권리금

영업권리금계산 결과는 손해배상 소송에서 두 금액을 정하는 자리에 쓰입니다. 상가법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다.

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3 제2항). 양도인이 계산한 영업권리금이 계약서에 반영되어 있어야 첫째 금액의 근거가 됩니다. 시설분과 영업분을 나누어 적어 두면 어떤 가치에 대한 대가였는지 설명하기가 한결 쉬워집니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정할 뿐, 당사자가 계산한 숫자가 감정 결과와 같게 나온다는 보장은 없습니다.

가상의 예 · 양도인이 단골 매출을 근거로 영업권리금을 높게 계산해 신규임차인과 계약했지만 종료 당시 권리금 감정이 그보다 낮게 나왔고 그 감정이 그대로 받아들여진다면, 배상 상한은 종료 당시 권리금 쪽으로 정해질 가능성이 큽니다. 반대로 협상에서 영업권리금을 크게 양보했다면 감정이 더 높게 나와도 상한은 계약서의 약정액에 묶입니다. 계산을 잘하는 것만큼 계약서에 무엇을 적느냐가 중요한 이유입니다.

보호 범위를 줄이거나 없애는 사유는 무엇인가요?

영업권리금계산이 정확해도 임대인이 책임을 벗는 경로가 법에 따로 마련되어 있습니다. 상가법은 제10조의4 제1항 단서, 제10조의4 제2항의 간주 규정, 제10조의5의 적용 제외를 각각 두고 있어 한 가지 사유로 묶어 말하기 어렵습니다.

임대인 : "월세가 몇 번 밀렸으니 권리금 보호는 없습니다."

영업권리금계산 근거를 소송에서 쓸 수 있게 남기는 법

영업권리금계산 근거는 소송이 시작된 뒤에 모으려 하면 이미 사라져 있기 쉽습니다. 영업을 정리하면서 POS 기록, 예약 앱, 거래처 연락처가 함께 지워지기 때문입니다. 임대차가 끝나기 전, 신규임차인을 주선하는 단계에서 아래 자료를 한곳에 모아 두는 것이 1차 조치입니다.

신고 매출과 실제 매출이 다르면 영업권리금을 계산할 때 어느 숫자를 썼는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 신고되지 않은 매출을 감정에서 얼마나 반영할지는 사안별로 달라 단정할 수 없고, 세금 문제와도 이어지므로 세무 전문가 확인이 필요합니다. 계산의 중심에는 객관 자료로 뒷받침되는 숫자를 두는 편이 안전합니다.

임차인에게는 정보 제공 의무도 있습니다. 상가법 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 권리금 사건의 쟁점은 계산식 자체보다 그 계산을 뒷받침하는 자료와 계약서 문구에서 갈리는 경우가 많습니다.

양수인은 무엇으로 보호받나요? 넘겨받기로 한 영업이 오지 않을 때

양수인의 영업권리금 보호는 상가법 제10조의4가 아니라 민법의 계약 법리에서 찾습니다. 제10조의4는 임대인의 방해로부터 임차인의 회수 기회를 지키는 조문이어서, 신규임차인이 자신이 낸 권리금을 돌려받는 근거로 쓰기는 어렵습니다.

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 합니다. 배상 범위는 통상의 손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상합니다(제393조 제1항·제2항).

넘겨받은 단골이 줄었다는 사정만으로 곧바로 양도인의 채무불이행이 되는 것은 아닙니다. 다만 양도인이 근처에서 같은 영업을 다시 시작해 손님을 데려갔거나 인계하기로 한 거래처 목록·예약 계정을 넘기지 않았다면 계약 위반을 주장할 여지가 생기므로, 계약서 문구와 경위를 함께 봐야 합니다.

영업권리금계산 법적보호에도 기한이 있나요?

네, 영업권리금계산 법적보호에는 두 종류의 시계가 있습니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가법 제10조의4 제4항). 그보다 먼저, 방해 금지 자체가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라는 기간 안에서만 작동합니다.

갱신요구 기간과 헷갈리기 쉽습니다. 임차인의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 하는 것이고(상가법 제10조 제1항), 권리금 방해 금지 기간은 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 기한 계산이 애매하면 계약서의 종료일을 기준으로 먼저 확인해 두세요.

영업권리금 보호, 양도인과 양수인 한눈에 비교

영업권리금을 둘러싼 보호는 누가 누구를 상대로 하느냐에 따라 근거와 기한이 모두 달라집니다.

같은 가게를 두고 양도인은 임대인과, 양수인은 양도인과 동시에 다툴 수도 있으므로 내가 어느 열에 서 있는지부터 정해야 청구 상대와 기한이 정리됩니다.

영업권리금 자주 묻는 질문