상가 권리금 보호, 대상 판정 순서와 경매 개시 전·진행 중·매각 후 변화

• 대항력을 갖춘 날과 건물에 설정된 담보권·경매개시결정 등기의 순서
• 임대인의 방해가 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 있었는지
• 3기 차임 연체처럼 상가법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는지

상가 권리금 보호는 무엇을 지켜 주나요? 돈이 아니라 회수 기회

상가 권리금 보호는 권리금 액수를 보장해 주는 제도가 아니라, 임차인이 구한 신규임차인에게서 권리금을 받을 기회를 임대인이 막지 못하게 하는 제도입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

권리금의 뜻은 상가법 제10조의3 제1항에 있습니다. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 회수기회 보호가 걸리는 것은 그중 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 권리금 계약(같은 조 제2항)입니다.

임대인이 방해 금지를 어겨 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제10조의4 제3항). 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(같은 조 제3항 후단), 그 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제4항). 상가 권리금 보호의 핵심은 결국 회수 기회이고, 그 기회가 깨졌을 때 상한이 있는 배상으로 이어지는 구조입니다.

내 가게가 상가 권리금 보호 대상인지 가르는 판정 순서

보호를 주장하기 전에 먼저 가게가 보호 대상에 들어가는지를 순서대로 확인해야 합니다. 판정은 건물의 성격, 보증금 규모, 건물 유형, 계약 형태의 네 단계로 나눠 보면 정리가 빠릅니다.

네 단계를 모두 통과하면 상가 권리금 보호의 출발선에 선 것입니다. 전차인은 전대인을 상대로 회수기회 보호를 주장할 조문상 근거를 찾기 어려우므로, 원래 임대인과의 관계나 전대차계약서의 특약을 따로 살펴야 합니다.

임대인의 방해 4유형과 정당한 사유로 '보는' 4가지

상가법이 금지하는 방해행위는 제10조의4 제1항 각 호의 네 가지이고, 네 가지 모두 상대가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 한정돼 있습니다. 임대인이 직접 데려온 사람과의 거래는 이 조문이 곧바로 겨냥하는 장면이 아니라는 점을 먼저 짚어 둡니다.

상가법 제10조의4 제2항은 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우 네 가지를 둡니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

네 가지는 정당한 사유가 있는 것으로 '보는' 간주 규정이어서, 해당하면 4호의 거절은 방해행위가 되지 않습니다. 반면 목록 밖의 사유가 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 다퉈질 수 있어 결론을 미리 정하기 어렵습니다.

상가 권리금 보호가 끊기는 순간과 임대인의 말 판정

상가 권리금 보호는 상가법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 적용되지 않습니다(제10조의4 제1항 단서). 대표적인 것이 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우이고, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등도 같은 목록에 있습니다.

시간도 보호를 끊는 요인입니다. 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로, 계약이 끝난 뒤에야 신규임차인을 주선했다면 원칙적으로 이 조문의 보호를 기대하기 어렵습니다. 종료 6개월 전보다 이른 시점에 거절당했다면 기간 안에 다시 주선해 임대인의 답을 받아 두는 편이 다툼을 줄입니다.

임대인이 책임을 벗는 경로는 제10조 제1항 각 호만이 아닙니다. 제10조의4 제2항의 정당한 사유 간주, 제10조의5의 적용 제외가 따로 있으므로 세 경로를 함께 점검해야 합니다. 아래는 경매가 얽힌 상가에서 자주 듣는 말의 판정입니다.

건물이 경매에 들어가면 상가 권리금 보호는 어떻게 되나요?

건물이 경매에 들어가도 상가 권리금 보호가 곧바로 사라지지는 않지만, 매각 뒤에도 임대차가 이어질지는 임차인의 대항력이 가릅니다. 경매상가권리금보호 문제는 개시 전, 진행 중, 매각 후의 세 단계로 나눠 보면 무엇을 확인할지가 분명해집니다.

상가법 제3조 제1항에 따르면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 제8조는 「민사집행법」에 따른 경매가 실시되어 임차건물이 매각되면 임차권이 소멸한다고 하면서, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 제3조 제2항은 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.

실무에서는 임차인이 대항력을 갖춘 날이 건물에 먼저 설정된 저당권 등 담보권의 등기일보다 앞서는지를 가장 먼저 봅니다. 대항력이 늦으면 매각으로 임대차가 소멸할 가능성이 커지고, 그때 권리금 손해를 누구에게 어떤 근거로 물을지는 종전 임대인의 방해 유무와 시점을 함께 따져야 합니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 등기사항증명서와 사업자등록 신청일, 임대인과 주고받은 문자를 함께 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

보증금 보호와 권리금 보호는 무엇이 다른가요

보증금은 우선변제라는 순위 보호를 받지만 권리금에는 그런 우선변제 조문이 없습니다. 상가법 제5조 제2항은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 경매 또는 공매 시 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 정하고, 제14조 제1항은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 정합니다. 두 조문 모두 대상은 보증금입니다.

적용 범위도 다릅니다. 제5조, 제8조, 제14조는 제2조 제3항의 열거 조문에 들어 있지 않아 보증금이 대통령령 기준을 넘는 상가에는 적용되지 않는 반면, 제10조의4는 열거 범위에 들어 있어 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 같은 가게라도 보증금 보호와 권리금 보호의 결론이 따로 나올 수 있는 이유입니다.

손해배상 상한·시효 요약과 오늘 정리할 자료

상가 권리금 보호를 실제 청구로 옮길 때 필요한 숫자와 요건은 아래 표로 정리됩니다. 기간과 상한은 조문 문언 그대로이고, 금액은 사건마다 자료로 다퉈집니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 어느 금액이 인정될지는 제출 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 3년 시효는 종료일부터 계산하므로 종료일이 언제인지부터 계약서와 통지 내용으로 확정해 두어야 합니다. 오늘 바로 정리할 자료는 세 묶음입니다.

경매가 걸린 상가는 주선 시점과 대항력 취득 시점이 함께 문제 되므로, 문자 캡처에도 날짜가 보이게 저장해 둡니다.

권리금 보호, 자주 묻는 질문 3가지