상가 양도양수 계약서, 임대인 동의 조건 조항·위약금 위험표와 서명 전 10칸

양식은 빈칸을 알려 줄 뿐, 그 빈칸에 무엇을 써야 내 돈이 지켜지는지는 알려 주지 않습니다. 특히 상가 양도양수 계약서는 점포를 실제로 쓸 수 있게 해 주는 사람, 곧 임대인이 서명란에 없다는 점에서 일반 매매 계약서와 다릅니다. 읽는 동안 아래 세 갈림길 중 내 계약이 어디에 서 있는지 함께 표시해 보시기 바랍니다.

• ① 임차권 양도인가, 신규 임대차인가
• ② 포괄양도에 해당하는가
• ③ 경업 금지 범위·기간을 적었는가

상가 양도양수 계약서는 무엇을 넘기는 계약인가요?

상가 양도양수 계약서는 가게의 영업시설·비품, 거래처, 영업상의 노하우 같은 영업 가치와 그 대가를 양도인과 양수인이 주고받기로 정하는 서류입니다. 대가의 중심이 권리금이라면 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항이 말하는 권리금 계약, 곧 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약에 해당하는 경우가 많습니다.

문제는 점포를 쓸 권리인 임대차가 임대인과의 관계라는 점입니다. 양도인과 양수인이 아무리 상세하게 적어도 서명하지 않은 임대인을 구속하지는 못합니다. 그래서 상가 양도양수는 실무에서 아래 두 구조 중 하나로 진행되고, 어느 구조인지에 따라 계약서에 넣어야 할 조항이 달라집니다.

어느 구조를 고를지는 남은 임대차기간, 임대인이 원하는 조건, 보증금을 그대로 둘지에 따라 정해집니다. 계약서 첫 조항에 구조를 적어 두면 뒤따르는 조항이 흔들리지 않습니다. 구조를 적지 않은 양식은 임대인이 새 조건을 요구할 때 양측이 서로 다른 해석을 내놓는 원인이 됩니다.

상가 양도양수 계약서 양식에 꼭 들어갈 항목

상가 양도양수 계약서 양식은 업체마다 모양이 달라도 빠지면 안 되는 칸은 거의 같습니다. 아래 표는 필수 기재 항목과 각 칸에 적을 내용, 비워 두었을 때 생기는 문제를 한눈에 정리한 것입니다.

표준권리금계약서는 상가임대차법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하여 그 사용을 권장할 수 있는 양식입니다. 참고하기 좋은 틀이지만 반드시 써야 하는 서식은 아니고, 거래마다 다른 임대인 동의 조건이나 인계 범위는 직접 채워 넣어야 합니다. 표준 양식을 썼다고 해서 그 내용이 분쟁에서 그대로 인정된다는 보장도 없습니다.

항목별 작성 요령과 흔한 실수 세 가지

상가 양도양수 계약서 분쟁은 거창한 법리보다 칸 하나를 대충 적은 데서 시작되는 경우가 많습니다. 서명 직전 초안에서 자주 보이는 실수를 세 장의 카드로 정리했습니다.

대금 칸도 순서가 중요합니다. 잔금 지급일, 점포 인도일, 임대인과의 계약 체결일이 서로 다른 날로 따로 적혀 있으면 어느 하나가 늦어질 때 누가 책임지는지 불분명해집니다. 잔금은 임대인 동의나 새 임대차 체결이 끝난 뒤에 지급하도록 순서를 묶어 두는 방식이 흔히 쓰이는 안전장치입니다.

임대인 동의 조항은 어떻게 써야 계약금을 지킬 수 있나요?

임대인 동의 조항은 임대인의 동의나 새 임대차 체결이 이루어져야 계약의 효력이 생긴다고 묶어 두는 방식으로 씁니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 같은 조 제2항은 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 동의 없이 권리를 넘겨받은 양수인은 점포를 계속 쓰지 못할 위험을 안게 됩니다.

정지조건 문구는 이 위험을 계약서 안으로 끌어들이는 장치입니다. 민법 제147조 제1항에 따르면 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생깁니다. 임대인 동의를 조건으로 적어 두면 동의가 나오지 않았을 때 계약금을 어떻게 처리할지 다툼의 출발점이 달라집니다. 다만 문구가 실제로 어떤 효과를 갖는지는 다른 조항과 협상 경과에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

신규 임대차형이라면 양도인이 챙길 일이 하나 더 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 양수인의 사업 계획이나 자금 관련 자료를 언제 임대인에게 건넬지 계약서에 적어 두면 양측의 협조 순서가 분명해집니다.

위 문구는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 효력은 계약 전체 내용과 개별 사정에 따라 판단됩니다.

인수 뒤 설비 고장은 누가 책임지나요? 인계·하자 조항

인수 뒤 설비 고장 책임은 계약서에 인계 상태와 책임 기간을 적어 두었는지에 따라 가장 크게 갈립니다. 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용하도록 정해, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있게 합니다. 다만 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다.

상가 양도양수 계약에 이 규정이 그대로 적용되는지는 따로 따져야 합니다. 민법 제567조는 매매 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 권리금 계약 전체에 하자담보 규정이 적용된다고 단정할 수 없습니다. 적용되더라도 민법 제582조는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 권리를 행사하여야 한다고 정하고 있어 시간도 문제됩니다.

그래서 실무에서는 법 규정에만 기대지 않고 계약서에 직접 나눠 적습니다. 인도일에 양측이 함께 작동 여부를 확인해 목록에 표시하고, 인도 뒤 일정 기간 안에 드러난 주요 설비 고장을 누가 부담하는지, 그 이후는 양수인이 부담하는지를 적습니다. 양수인이 하자를 알고 인수했다는 다툼을 막으려면 확인 당시 사진과 점검 기록을 별지로 남기는 것이 좋습니다.

거래가 깨지면 무엇을 돌려받나요? 해제·위약금 조항

거래가 깨지면 해제 사유를 확인하고 서로 받은 것을 돌려주는 원상회복으로 정리하는 것이 기본 흐름입니다. 계약서에 해제 조항이 없어도 민법의 해제 규정이 적용될 수 있지만, 순서와 기한을 미리 적어 두면 다툼의 폭이 크게 줄어듭니다.

1. 1이행 지체 확인 · 잔금 미지급, 점포 인도 지연처럼 상대방이 채무를 이행하지 않는 상황을 날짜와 함께 기록합니다.
2. 2이행 최고 · 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다.
3. 3해제 통지 · 내용증명처럼 도달 기록이 남는 방법으로 해제 의사를 알립니다.
4. 4원상회복 · 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 원상회복의 의무가 있고 제삼자의 권리를 해하지 못합니다. 같은 조 제2항에 따라 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다.

위약금 조항은 양측 모두에게 양날의 칼입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약금을 크게 정했다고 그대로 받는다고 보기 어렵고, 반대로 너무 작게 정하면 실제 손해가 더 커도 그 이상을 청구하기 어려워질 수 있습니다.

민법 제398조 제3항은 손해배상액의 예정이 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 해제 사유, 최고 기간, 반환 기한, 위약금을 한 조항에 모아 적으면 분쟁이 생겼을 때 계약서 한 장으로 순서를 정리할 수 있습니다.

결과가 갈리는 세 지점, 내 계약은 어느 쪽인가요?

같은 양식을 써도 아래 세 지점에서 무엇을 적었는지에 따라 분쟁의 결론이 달라집니다. 각 박스에서 내 계약서가 어느 쪽에 해당하는지 확인해 보세요.

위 세 지점 중 하나라도 계약서에서 분명하지 않다면 문구를 직접 보고 판단하는 편이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

상가 양도양수 계약서 서명 전 점검표 10칸

상가 양도양수 계약서에 서명하기 전 아래 10칸을 하나씩 확인하면 대부분의 빈칸 위험을 걸러낼 수 있습니다. 비어 있는 칸이 있다면 그 칸이 곧 협상에서 다시 이야기해야 할 항목입니다.

1. 양도형·신규형 중 어느 구조인지 적었다
2. 점포 표시가 임대차계약서·건축물대장과 일치한다
3. 임대인 동의나 새 임대차 체결을 조건으로 묶었다
4. 조건이 이루어지지 않을 때 계약금 반환 기한을 적었다
5. 잔금 지급을 임대인 동의 이후로 배치했다
6. 인계 목록을 별지로 만들고 소유·리스를 나눴다
7. 인도일 작동 확인과 고장 책임 기간을 적었다
8. 해제 사유·최고 기간·원상회복 방법을 적었다
9. 위약금이 거래 규모에 비해 과다하지 않은지 검토했다
10. 경업 금지 범위·기간과 세금 처리 전제를 적었다

임대차 쪽 날짜도 함께 확인합니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 양도인은 남은 기간을 확인해 이 기간 안에 양수인을 주선하고, 임대인과 협의한 문자와 통화 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.

임대인의 방해로 손해를 입은 경우, 상가임대차법 제10조의4 제4항에 따르면 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다룬 경험을 바탕으로 계약서 조항과 임대인과의 협의 기록을 함께 검토합니다.

상가 양도양수, 자주 묻는 질문