계약기간종료후임차인권리금회수, 정말 종료됐는지부터 가리는 3단계 판정

계약기간종료후임차인권리금회수 문제는 '지금 신규임차인을 구하면 되느냐'보다 앞선 질문에서 갈립니다. 첫째, 내 임대차가 법적으로 끝났는가. 둘째, 끝나기 전에 임대인의 방해가 있었는가. 셋째, 손해배상 청구 기한이 얼마나 남았는가. 이 글은 세 관문을 순서대로 짚고, 관문마다 확인할 자료와 오늘 할 수 있는 조치를 함께 정리합니다.

계약기간종료후임차인권리금회수, 가능한 경우와 어려운 경우는?

계약기간 종료 후 임차인 권리금 회수는 종료 전에 생긴 사정에 따라 가능성이 크게 달라집니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 정합니다. 보호의 무대가 종료 시까지로 정해져 있다는 점이 출발점입니다.

임대차가 끝난 뒤 처음으로 신규임차인을 찾아 나서는 경우는 방해 금지 기간 밖의 일이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 다만 보호 여부는 종료 전 사정과 함께 판단되므로 한 줄로 단정할 수는 없습니다. 반대로 종료 전에 주선을 했고 임대인이 이를 가로막은 기록이 있다면, 계약이 이미 끝났더라도 권리금 회수기회 보호 침해를 이유로 손해배상을 청구할 길이 남아 있습니다.

두 칸 중 어느 쪽에 가까운지는 계약서와 문자, 통화 기록을 맞춰 봐야 판단할 수 있습니다. 아래 관문을 순서대로 따라가면 어떤 자료가 결론을 좌우하는지가 드러납니다.

내 임대차는 정말 종료됐나요? 법정갱신 여부부터 확인

임대차가 정말 종료됐는지는 계약서의 만료일보다 만료 전 임대인의 통지 여부로 먼저 판단합니다. 상가임대차법 제10조제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있게 하고, 같은 조 제4항은 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 이를 법정갱신이라고 합니다.

법정갱신이 되었다면 계약서상 만료일이 지났어도 임대차는 끝나지 않은 상태입니다. 임차인은 상가임대차법 제10조제5항에 따라 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 종료 시점이 새로 정해지는 만큼 권리금 회수 계획과 3년 시효의 기준일도 그에 맞춰 다시 계산해 볼 여지가 생깁니다.

환산보증금이 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 상가는 따로 봐야 합니다. 상가임대차법 제2조제3항이 초과 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 제10조제4항·제5항은 들어 있지 않아 법정갱신 규정이 적용되지 않습니다. 이때는 민법 제639조의 묵시의 갱신, 즉 기간 만료 후 임차인이 계속 사용·수익하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않았는지를 따로 따집니다. 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 초과 상가에도 적용됩니다.

표의 어느 줄에 해당하는지 애매하다면 통지가 언제 도달했는지부터 확인해야 합니다. 통지의 도달 시점 하나로 종료일이 달라지고, 종료일이 달라지면 회수 가능성과 기한 계산이 모두 바뀝니다.

종료 전에 주선·방해가 있었다면 손해배상 요건은?

종료 전에 임차인이 신규임차인을 주선했고 임대인이 이를 방해했다면, 계약이 끝난 지금도 상가임대차법 제10조의4제3항에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 조문이 정한 방해행위는 네 가지이고, 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위라는 공통점이 있습니다.

정당한 사유가 없을 것이라는 요건은 4호에만 붙어 있습니다. 같은 조 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등 네 가지를 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 또 제1항 단서에 따라 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 회수기회 보호 규정은 적용되지 않습니다.

배상액은 상한이 정해져 있을 뿐 그 금액이 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이므로, 종료 무렵의 매출 자료와 시설 현황을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

임대인이 하는 말 세 가지, 계약이 끝난 뒤에는 어떻게 볼까?

계약이 끝난 뒤 권리금 이야기를 꺼내면 임대인은 대개 몇 가지 이유로 대화를 닫으려 합니다. 임대인의 말이 틀린 것만은 아니지만, 조문과 대법원 판결 취지에 비추어 보면 결론이 달라지는 지점이 있습니다.

계약기간 종료 후 지금 할 수 있는 권리금 회수 조치

계약기간종료후임차인권리금회수를 준비할 때는 종료일 확정, 기록 재구성, 사실 정리 통지, 합의·조정·소송의 순서로 움직이는 것이 안전합니다. 순서를 건너뛰면 기한 계산이 틀리거나 임대인에게 필요 이상의 내용을 먼저 드러낼 수 있습니다.

1. 1

   종료일 확정

   앞의 판정표대로 갱신 거절 통지, 법정갱신, 해지 통고, 합의 중 무엇으로 끝났는지 정하고 그날을 기준일로 적어 둡니다.

2. 2

   종료 전 기록 재구성

   주선한 사람의 연락처와 업종, 권리금 계약서나 협의 문자, 임대인에게 보낸 주선 연락과 답변, 통화 날짜 메모를 날짜순으로 모읍니다.

3. 3

   사실 정리 통지

   임대인에게 경위를 정리하고 입장을 묻는 내용증명을 보냅니다. 법률 효과를 단정하는 표현보다 사실과 답변 요청에 집중합니다.

4. 4

   합의·조정·소송

   상가건물임대차분쟁조정위원회는 상가임대차법 제20조제2항제5호에 따라 권리금에 관한 분쟁을 심의·조정합니다. 합의가 어렵다면 3년 기한 안에 손해배상 소송을 검토합니다.

내용증명은 민법상 최고에 해당할 수 있지만, 최고 후 6개월 내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다. 통지를 보냈다고 기한 관리가 끝난 것이 아니므로, 종료일부터 3년이 되는 날을 달력에 따로 적어 두세요. 가상의 예로, 법정갱신 뒤 임차인이 해지 통고를 했다면 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지난 날이 종료일이 되고, 3년은 그날부터 셉니다.

갈림길 3가지, 내 사건은 어느 쪽인가요?

계약기간 종료 후 임차인 권리금 회수는 겉보기 상황이 같아도 아래 세 가지 질문의 답에 따라 다음 행동이 달라집니다. 권리금 회수를 고민하는 임차인이라면 각 칸에서 내 사정이 어느 쪽인지 표시해 보세요.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 계약이 끝난 뒤의 상담에서도 종료일과 종료 전 기록을 먼저 맞춰 본 다음 청구 방향을 정합니다.

종료 후 점포를 계속 쓰면 생길 수 있는 문제

종료가 확정된 뒤에도 권리금 문제가 정리되지 않았다는 이유로 점포를 계속 쓰면 다른 다툼이 생길 수 있습니다. 법정갱신으로 임대차가 이어지는 중이라면 계속 사용은 임대차에 따른 것이지만, 종료 후의 점유를 두고 임대인이 인도를 요구하거나 사용 기간에 대한 부당이득 반환을 주장할 수 있습니다. 결론은 보증금 반환 여부와 점유 경위, 실제 영업 여부에 따라 달라집니다.

계약기간종료후임차인권리금회수에서 권리금 손해배상은 점포를 계속 점유한다고 해서 늘어나거나 보장되는 성질의 것이 아닙니다. 버티기보다는 종료 전 방해 사실을 증거로 정리하고, 보증금 정산과 인도 시기는 임대인과 따로 협의하는 편이 다툼을 줄이는 방법이 될 수 있습니다. 임대차 종료 후 권리금 청구와 점포 인도 문제를 한꺼번에 묶으면 협상이 꼬이기 쉽다는 점도 기억해 두세요.

권리금 회수, 자주 묻는 질문