방해행위 4유형 속에서 1호의 위치

법이 금지하는 임대인의 방해행위는 네 가지 유형으로 정리됩니다. 그중 1호는 임대인이 권리금 거래의 당사자처럼 끼어들어 임차인이 받아야 할 권리금을 가로채는 형태로, 방해의 모습이 가장 직접적입니다.

실무에서 1호는 이른바 "바닥권리금" 명목으로 나타나는 경우가 많습니다. 임대인이 신규임차인에게 "이 자리는 내 건물이니 자릿세 명목의 권리금을 나에게 내야 한다"고 요구하거나, 기존 임차인에게 갈 권리금의 일부 또는 전부를 자신에게 지급하도록 하는 방식입니다. 명목이 무엇이든, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 임대인이 권리금 성격의 돈을 요구·수수했다면 1호 해당 여부가 문제됩니다.

주의할 점은, 1호의 상대방이 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"라는 것입니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 주선 기간에 임차인이 신규임차인을 주선한 사실이 전제되어야 하므로, 주선 사실을 보여주는 자료(권리금계약서, 주선 통지 내용증명 등)가 함께 필요합니다.

1호의 전형적 시나리오

시나리오 1 — 권리금의 직접 요구

임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 임대차계약 체결을 요청했는데, 임대인이 신규임차인을 따로 만나 "나에게도 권리금을 내야 계약해 주겠다"고 요구하는 경우입니다. 신규임차인은 이중 부담을 피하려고 계약을 포기하게 되고, 임차인의 권리금 회수는 무산됩니다. 요구 행위 자체가 방해행위로 평가될 수 있으므로, 실제 수수까지 이르지 않았더라도 청구 검토가 가능합니다.

시나리오 2 — 권리금의 수수

임대인이 신규임차인으로부터 권리금 명목의 금원을 실제로 지급받고, 기존 임차인은 배제한 채 신규임차인과 직접 임대차계약을 체결하는 경우입니다. 임차인이 받았어야 할 권리금이 임대인에게 흘러간 가장 전형적인 1호 사안으로, 금원의 흐름이 남아 있어 입증 구조도 비교적 명확한 편입니다.

시나리오 3 — 명목 바꾸기

"시설 인수비", "자리 정리비" 등 다른 명목을 붙여 받는 경우도 있습니다. 명칭이 아니라 실질이 기준이므로, 그 돈이 영업시설·거래처·신용·영업상 노하우·상가 위치에 따른 이점 등 권리금의 실질에 해당하는 대가인지가 쟁점이 됩니다. 이런 사안일수록 지급 경위와 문구가 남은 자료 확보가 중요합니다.

무엇으로 입증하는가 — 1호 사안의 증거 구조

1호 사안의 입증은 크게 세 층으로 이루어집니다. ①임차인이 신규임차인을 주선했다는 사실, ②임대인이 그 신규임차인에게 권리금을 요구·수수했다는 사실, ③그로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었다는 사실입니다.

특히 신규임차인의 협조는 1호 입증의 관건이 되는 경우가 많습니다. 신규임차인 입장에서도 임대인의 요구로 예정에 없던 돈을 부담했거나 계약이 무산된 피해자일 수 있으므로, 감정이 상하기 전에 초기부터 정중하게 협조를 요청하고 진술과 자료를 확보해 두는 것이 바람직합니다.

손해배상 청구의 요건과 범위

배상액 산정에서 임차인의 과실이 인정되면 과실상계로 감액될 수 있고, 재산상 손해배상이 원칙이므로 정신적 손해(위자료)는 특별한 사정이 없는 한 인정되기 어렵습니다. 청구 금액과 전략은 감정평가 전망까지 고려해 설계하는 것이 합리적입니다.

자주 묻는 질문

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1호 방해행위는 금원의 흐름과 요구 발언이라는 비교적 뚜렷한 흔적을 남깁니다. 그러나 시간이 지나면 신규임차인의 협조를 얻기 어려워지고, 소멸시효(임대차 종료일부터 3년)도 계속 진행됩니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행해 온 법도 종합법률사무소의 권리금 전담 센터로, 부동산 관련소송 7,000건 이상의 경험과 부동산전문(대한변협 제2013-72호)·민사법 전문 변호사의 검토로 1호 사안의 증거 설계와 소송 수행을 안내해 드립니다.

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