권리금 회수기회 보호, 주선·정보제공·기록·통지·청구 5단계로 챙길 일

권리금 회수기회 보호는 임차인이 무엇을 해야 작동하나요?

권리금 회수기회 보호는 임차인이 신규임차인을 주선하고, 정보를 제공하고, 임대인의 반응을 기록해야 비로소 힘을 쓰는 제도입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"고 정합니다.

흔히 '권리금 회수기회 보호 의무'라고 부르는 내용은 임대인의 방해 금지 의무입니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결하라고 강제하는 규정이 아니라, 임차인이 권리금을 받는 길을 막지 말라는 규정입니다. 임차인이 주선한 사람이 없으면 원칙적으로 방해를 다툴 대상도 없고, 기록이 없으면 방해가 있었다는 사실도 나중에 다투기 어렵습니다.

권리금 회수기회 보호를 실제로 쓰려면 임차인이 다섯 단계를 차례로 밟아야 합니다.

STEP 1신규임차인 주선과 권리금 계약 체결

권리금 회수의 출발점은 임차인이 직접 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 소개하는 일입니다. 상가법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정의합니다. 회수기회 보호에서 임차인이 회수하는 권리금은 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자에게서 받는 돈이고 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라는 점을 처음부터 분명히 해 두어야 이후 단계가 꼬이지 않습니다.

원칙적으로는 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 먼저 맺어 두는 것이 좋습니다. 권리금 계약을 서면으로 남기면 나중에 손해배상 상한을 따질 때 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금을 보여 주는 자료가 됩니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정하는 표준권리금계약서(상가법 제10조의6)는 사용을 권장할 수 있는 양식일 뿐 강제 양식은 아니지만, 빠뜨린 항목이 없는지 점검하는 용도로 쓸 만합니다.

권리금 계약을 맺기도 전에 임대인이 '누구를 데려와도 계약하지 않겠다'는 뜻을 밝히는 경우도 있습니다. 대법원 판결은 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상을 다툴 여지가 있다는 취지입니다. 다만 그 표시가 확정적인지는 말과 문자, 전후 사정에 따라 사안별로 달라질 수 있어, 그런 말을 들었다면 그대로 기록해 두는 편이 안전합니다.

신규임차인 자력 자료를 받을 때는 그 자료를 임대인에게 전달해도 되는지 신규임차인에게 미리 동의를 받아 두는 것이 좋습니다.

STEP 2임대인에게 신규임차인 정보 제공

임차인은 주선한 사람에 관한 정보를 임대인에게 건네야 합니다. 상가법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다"고 정합니다.

정보 제공의 범위는 임차인 자신이 알고 있는 정보입니다. 조문에 신규임차인의 재산을 조사해 증명할 의무까지 적혀 있지는 않지만, 알고 있는 사업 계획과 자금 마련 방법, 영업 경력을 정리해 건네면 자력 문제를 둘러싼 다툼에서 판단 자료가 될 수 있습니다. 정보를 제공하지 않았을 때 어떤 효과가 생기는지는 조문에 따로 정해져 있지 않아 사안별로 판단이 달라질 수 있으므로, 제공한 사실 자체를 남겨 두는 편이 안전합니다.

문자나 메신저로 보냈다면 화면을 저장하고, 중요한 단계에서는 같은 내용을 내용증명우편(배달증명 포함)으로 다시 보내 두면 보낸 내용과 도달 시점이 남습니다. 답변 기한을 적는 것은 법이 정한 절차가 아니라, 임대인이 응답을 미룰 때 그 사실을 기록으로 남기기 위한 장치입니다.

STEP 3임대인 반응 기록과 방해 4유형 판정표

임대인의 반응은 상가법 제10조의4 제1항 각 호 네 가지 중 어디에 해당하는지를 기준으로 기록하면 정리가 쉽습니다. 네 유형 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위라는 점이 공통입니다.

반대로 상가법 제10조의4 제2항은 네 가지 경우를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 "본다"고 정합니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 제2항에 없는 사유가 정당한 사유로 인정되는지는 사안별 판단 영역이어서 단정하기 어렵습니다.

통화가 끝나면 같은 날 '오늘 통화에서 말씀하신 내용은 이렇게 이해했습니다'라는 문자를 보내 요지를 확인받는 습관이 도움이 됩니다. 문자 화면은 날짜가 보이게 저장해 둡니다. 임대인이 답을 미루기만 할 때는 미룬 날짜와 횟수를 표로 정리해 두면, 그 태도를 거절로 볼 수 있는지 다툴 때 판단 자료가 됩니다.

STEP 4거절이나 고액 요구가 나왔을 때 신규임차인이 떠나기 전 확보할 것

임대인의 거절이나 고액 요구가 나오면 신규임차인이 계약을 포기하기 전에 증거를 모아 두는 일이 가장 급합니다. 신규임차인이 떠난 뒤에는 연락이 끊기는 경우가 많아, 그 사람이 임대인에게서 들은 말을 다시 확인하기 어렵습니다.

증거를 모은 다음에는 임대인에게 서면 통지를 보내 경과를 정리합니다. 통지에는 언제 누구를 소개했는지, 어떤 정보를 제공했는지, 임대인이 어떤 이유로 거절했거나 어떤 조건을 제시했는지를 날짜순으로 적고 재검토를 요청하는 문장을 넣습니다. 서면 통지는 법이 정한 요건이라기보다 나중에 사실관계를 보여 주는 자료이므로 사실 위주로 적습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 문자 기록을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

STEP 5종료 후 손해배상 청구, 상한과 시효는 어떻게 되나요?

임대인이 상가법 제10조의4 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(같은 조 제3항). 같은 항은 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정하므로, 권리금 계약서의 금액이 그대로 인정되는 구조가 아닙니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 상한 안에서 실제 배상액이 어떻게 정해질지는 영업 기간, 시설 상태, 매출 자료 등에 따라 달라지므로, 장부와 시설 사진을 임대차가 끝나기 전부터 모아 두는 것이 좋습니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가법 제10조의4 제4항). 임대인과 협의가 길어진다는 사정만으로 임대차가 종료한 날부터 흐르는 3년의 시효가 멈춘다고 보기 어려우므로, 협의와 별개로 청구 시점을 달력에 표시해 두어야 합니다.

권리금회수기회보호 기간을 넘기면 생기는 일

권리금회수기회보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간은 임대인의 방해행위가 금지되는 기간이어서 권리금 계약 체결일을 반드시 이 안에 맞춰야 한다는 뜻은 아니지만, 원칙적으로 임대인의 방해행위가 이 기간 안에 있어야 하므로 주선과 반응도 이 안에 맞추는 것이 안전합니다.

만료가 1개월도 남지 않았다면 남은 시간 안에 소개와 정보 제공을 서둘러 마치고, 임대인의 반응을 종료 전에 받아 두는 것이 현실적인 방법입니다.

갱신요구 기간과 혼동하지 않아야 합니다. 상가법 제10조 제1항의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 하는 것이고, 권리금 회수기회 보호 기간은 종료 시까지 이어집니다. 또한 제10조 제1항 각 호의 사유, 예컨대 1호 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 "그러하지 아니하다".

적용 범위도 함께 확인합니다. 상가법 제10조의5는 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 반면 환산보증금이 대통령령으로 정하는 기준을 넘는 상가라도 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지를 적용 대상으로 열거하므로 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다.

권리금 보호·권리금 회수, 자주 묻는 질문