시설권리금 바닥권리금, 무엇의 대가인지와 업종 변경·철거 때 남는 가치 비교

01 · 정의시설권리금 바닥권리금, 한 줄 정의는 무엇인가요?

시설권리금은 인테리어·주방설비·집기처럼 눈에 보이는 영업시설과 비품의 대가이고, 바닥권리금은 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점, 곧 자리의 대가를 가리키는 말로 흔히 쓰입니다. 두 이름은 법률 용어가 아니라 거래 현장에서 쓰는 말이지만, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항의 권리금 정의에는 두 요소가 모두 예시로 들어 있습니다.

권리금 정의에서 눈여겨볼 문구는 세 가지입니다. '임대차 목적물인 상가건물에서' 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 지급하는 대가이고, 시설 같은 유형의 가치와 위치의 이점 같은 무형의 가치를 함께 담는 '유형ㆍ무형의' 재산적 가치이며, 지급 상대방을 '임대인, 임차인에게'라고 적어 임대인에게 낸 돈과 전 임차인에게 낸 돈을 모두 정의 안에 넣었습니다.

조문에 나열된 요소는 '등'으로 끝나는 예시라서, 권리금이 시설과 위치 두 가지로만 나뉘는 것은 아닙니다. 이 글은 그중 시설권리금과 바닥권리금 두 가지만 맞대어 봅니다.

02 · 비교표바닥권리금 시설권리금 차이, 다섯 가지 축으로 비교하면?

바닥권리금 시설권리금 차이는 '무엇의 대가인가'에서 시작해 시간, 증빙, 업종 변경, 지급 상대방까지 다섯 축에서 벌어집니다. 표의 내용은 일반적인 경향이고, 실제 평가는 업종과 상권, 계약 내용에 따라 달라집니다.

표에서 가장 큰 차이는 마지막 두 줄입니다. 시설권리금은 물건에 붙은 돈이라 물건이 쓸모를 잃으면 가치가 함께 줄어드는 경향이 있고, 바닥권리금은 자리에 붙은 돈이라 업종보다 상권의 영향을 더 받습니다. 게다가 바닥권리금은 임대인에게 직접 내는 일이 있어, 나갈 때 회수하는 경로가 시설권리금과 전혀 다르게 그려질 수 있습니다.

03 · 나누는 이유한 가게 안에서 시설권리금 바닥권리금을 나누어 보는 이유는?

한 가게 안에서 시설권리금 바닥권리금을 나누어 보는 이유는 협상, 인수 범위, 배상 다툼 세 장면에서 같은 합계 금액이라도 설명의 근거가 달라지기 때문입니다.

손해배상의 상한도 알아 둘 필요가 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 그 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 처음 들어올 때 낸 시설권리금과 바닥권리금의 합계가 곧바로 배상액이 되는 구조가 아니므로, 들어올 때 낸 금액과 나갈 때의 평가는 따로 생각해야 합니다.

04 · 업종 변경·철거업종이 바뀌거나 시설을 철거하면 어느 쪽 가치가 남나요?

업종이 바뀌거나 시설을 철거하면 시설권리금 쪽 가치는 줄어들 가능성이 크고, 바닥권리금 쪽 가치는 자리의 이점이 새 업종에도 통하는 만큼 남을 여지가 있습니다. 다만 어느 쪽이 얼마나 남는지는 법이 정해 둔 공식이 없어 사안마다 달라집니다.

가상의 예로, 한식당 자리를 카페로 바꾸려는 신규임차인을 생각해 보겠습니다. 대형 후드와 주방 설비는 카페 운영에 거의 쓸모가 없으니 신규임차인은 시설 몫을 낮게 보려 할 것입니다. 반면 역 출구 앞이라는 위치의 이점은 카페에도 통하므로, 자리 몫은 협상에서 여전히 근거로 쓰일 수 있습니다. 거꾸로 같은 업종을 이어 가려는 신규임차인이라면 설비를 그대로 쓰는 만큼 시설 몫을 인정받을 여지가 커집니다.

시설 철거 문제는 원상회복과도 맞물립니다. 임차인은 임대차가 끝나면 원상회복 의무를 지는데, 그 범위가 입주 당시 상태인지, 전 임차인이 만든 시설까지 포함하는지는 계약 내용과 경위에 따라 다툼이 생깁니다. 시설을 넘겨받으며 시설권리금을 냈다면 나중에 누가 철거하는지 계약서와 특약부터 확인해 두십시오.

05 · 지급 상대방별 경로임대인에게 낸 바닥권리금과 전 임차인에게 낸 시설권리금, 회수 경로는 어떻게 다른가요?

전 임차인에게 낸 권리금은 나갈 때 내가 주선한 다음 임차인에게서 권리금 계약으로 회수하는 것이 기본 경로이고, 임대인에게 낸 바닥권리금을 임대인에게서 돌려받을 수 있는지는 약정과 판례로 판단이 갈리는 별도의 문제입니다. 권리금 정의는 임대인에게 낸 돈도 포함하지만, 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금 계약은 상가임대차법 제10조의3 제2항에서 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정해져 있기 때문입니다.

회수기회 보호의 중심은 상가임대차법 제10조의4 제1항입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"고 정합니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우 "그러하지 아니하다"고 정합니다. 또 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 제10조의4 제2항 각 호에 해당하면 계약 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)나 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않으므로, 회수 경로를 그리기 전에 건물 성격부터 확인해야 합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 영수증, 임대인과 주고받은 문자를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

06 · 오해와 실제시설권리금 바닥권리금에 대한 흔한 오해 3가지

시설권리금 바닥권리금을 둘러싼 오해는 대부분 이름이 다르면 법적 취급도 다르다는 생각에서 나옵니다. 자주 듣는 말 세 가지를 조문 구조와 나란히 놓아 봅니다.

오해 1 "건물주에게 낸 바닥권리금은 권리금이 아니라서 법과 무관하다."

오해 2 "시설권리금은 영수증 금액만큼 나중에 다 돌려받는다."

오해 3 "계약서에 시설과 바닥을 나눠 적지 않으면 권리금으로 인정받지 못한다."

세 오해의 공통점은 들어올 때의 돈과 나갈 때의 돈을 같은 것으로 본다는 점입니다. 시설권리금 바닥권리금은 들어올 때 무엇을 샀는지를 설명하는 말이고, 나갈 때 받는 권리금은 그때의 시설 상태와 자리의 가치를 놓고 다음 임차인과 새로 정한다고 생각하는 편이 정확합니다.

07 · 자가진단과 1차 조치내 권리금 구성 자가진단과 오늘 정리할 서류

시설권리금 바닥권리금 구성을 스스로 점검하려면 아래 다섯 질문에 예, 아니요, 모르겠음으로 답해 보십시오. 모르겠음이 나온 항목이 바로 서류를 봐야 판단되는 부분입니다.

1. 들어올 때 낸 권리금을 누구에게 냈는지(임대인, 전 임차인, 둘 다) 분명히 말할 수 있나요?
2. 계약서나 영수증에 시설 몫과 자리 몫이 나뉘어 적혀 있나요?
3. 넘겨받은 시설의 목록과 사진이 있고, 그중 리스·렌털 설비나 임대인 소유 설비는 없나요?
4. 나갈 때 시설을 철거해야 하는지 계약서나 특약에 적혀 있나요?
5. 다음 임차인 후보가 같은 업종을 이어 가려 하나요, 업종을 바꾸려 하나요?

자가진단을 마쳤다면 아래 네 단계로 자료를 정리해 두십시오.

08 · FAQ바닥권리금·시설권리금 자주 묻는 질문