권리금 양도양수, 처음부터 인도까지 4단계 순서와 막힌 단계별 처리법

권리금 양도양수, 어떤 순서로 진행하나요?

권리금 양도양수의 기본 흐름은 네 단계입니다. 기존 임차인(양도인)이 넘길 시설과 영업을 정리하고, 신규임차인이 되려는 사람(양수인)과 권리금 계약을 맺은 다음, 임대인과 임대차 문제를 정리하고, 마지막으로 잔금을 주고받으며 가게를 넘겨줍니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 '신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'으로 정의합니다. 당사자는 양도인과 양수인이고 임대인은 당사자가 아니므로, 권리금 계약을 먼저 맺더라도 그 효력을 임대인 협의 결과와 연결해 두어야 합니다.

1. 1

   넘길 대상 정리

   시설·비품 목록, 거래처·노하우 인계 범위, 영업신고·허가나 가맹 승인 승계가 필요한지 확인

2. 2

   권리금 계약

   계약금·잔금 시기, 임대인 협의 결과에 따른 조건 조항, 계약이 깨졌을 때 돈을 돌려주는 방법

3. 3

   임대인 협의

   임차권 양도 동의형인지 새 임대차형인지 결정, 양수인의 자력·업종 정보를 임대인에게 제공

4. 4

   잔금·인도·영업 승계

   잔금과 열쇠 인도를 같은 날로, 시설 인수 확인서 서명, 신고·사업자등록·공과금 정리

단계별 서류와 조문 근거, 자주 막히는 지점을 한 장에 모으면 다음과 같습니다.

1단계: 양도 대상과 넘길 목록 정리

권리금 양도양수의 첫 단계는 무엇을 넘기는지 목록으로 확정하는 일입니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다.

정의에 나온 항목을 그대로 체크리스트로 바꾸면 빠뜨리는 것이 줄어듭니다. 눈에 보이는 시설만 적고 거래처 인계나 영업 방식 전수 범위를 비워 두면, 인도 후 양수인이 약속한 것을 받지 못했다고 다투는 일이 생깁니다.

업종에 따라 영업신고나 허가, 가맹본부 승인 같은 별도 절차가 필요한 경우가 있습니다. 승계 절차는 권리금 계약과 별개로 진행되므로, 승계가 가능한지와 걸리는 기간을 1단계에서 확인해 두어야 잔금일을 현실적으로 잡을 수 있습니다.

2단계: 권리금 양도양수 계약, 계약금과 조건 조항

권리금 양도양수 계약에서 가장 중요한 조항은 임대인 협의가 실패했을 때를 정해 두는 조건 조항입니다. 양수인은 임대차가 성사되지 않으면 권리금을 낼 이유가 없으므로, 협의가 깨졌을 때의 결과를 계약서에 먼저 적어 두어야 합니다.

민법 제147조 제1항은 '정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다'고 정합니다. 임대인의 양도 동의나 새 임대차계약 체결을 정지조건으로 두면, 조건이 이루어진 때부터 권리금 계약의 효력이 생기는 구조를 짤 수 있습니다. 같은 조 제2항의 해제조건은 조건이 성취한 때로부터 효력을 잃는 방식이므로, 어느 쪽을 택할지는 계약금을 주고받는 시점과 함께 정해야 합니다.

계약금 규모와 잔금 시기도 조건 조항과 맞물립니다. 협의 전에는 계약금만 주고받고 협의가 끝난 뒤 잔금을 치르는 순서가 일반적인 설계입니다. 상가임대차법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정해 사용을 권장할 수 있는 표준권리금계약서를 출발점으로 쓰되, 조건 조항은 거래 사정에 맞게 직접 다듬어 넣는 편이 안전합니다.

3단계: 임대인 협의, 임차권 양도 동의형과 새 임대차형

임대인 협의 방식은 크게 두 갈래입니다. 기존 임대차를 그대로 양수인에게 넘기는 임차권 양도 방식과, 기존 임대차를 끝내고 임대인이 양수인과 새 임대차계약을 맺는 방식입니다.

임차권 양도 방식이라면 임대인 동의가 필수입니다. 민법 제629조 제1항은 '임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다'고 정하고, 제2항은 임차인이 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 그래서 동의는 서면으로 받아 두어야 합니다.

새 임대차 방식에서 기준이 되는 기간은 상가임대차법 제10조의4 제1항이 정한 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지'입니다. 그 기간 동안 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 같은 항 제1호부터 제4호까지의 행위(권리금 요구·수수, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금 요구, 정당한 사유 없는 임대차계약 체결 거절)로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

다만 같은 항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 사유, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 이 보호가 적용되지 않습니다. 또 같은 조 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에도 적용됩니다(제2조 제3항).

내 거래는 어느 쪽인가요 — 갈림길 판정

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 임대차계약서와 임대인과 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

4단계: 잔금·인도·영업 승계

권리금 양도양수의 마지막 단계는 잔금과 가게 인도를 같은 날 맞추는 일입니다. 잔금일에는 목록과 실제 물건을 대조하고 인수 확인서에 양측이 서명합니다.

영업 승계에 필요한 서류도 잔금일 전후로 몰립니다. 영업신고나 허가 승계, 사업자등록, 공과금·관리비 정산, 가맹 업종이라면 본부 승인까지 처리 주체가 각각 다르므로, 잔금일에서 거꾸로 날짜를 세어 준비하면 일정이 꼬이지 않습니다.

인도 이후에도 임차권 양도 방식이라면 보증금 정산이 양도인과 양수인 사이에서 끝났는지, 새 임대차 방식이라면 양도인이 임대인에게서 보증금을 돌려받았는지 확인해야 권리금 양도양수가 마무리됩니다.

권리금 양도양수 세금, 세무 전문가에게 무엇을 물어야 하나요?

권리금 양도양수 세금은 거래 구조에 따라 결론이 달라지므로 이 글에서 단정하지 않습니다. 권리금이 사업과 함께 넘어가는 대가인지, 시설 대금과 섞여 있는지, 사업 전체를 포괄적으로 넘기는 거래에 해당하는지에 따라 부가가치세와 소득 구분 문제가 달라질 수 있어, 계약서에 금액을 적기 전에 세무 전문가 확인을 받는 순서가 맞습니다.

아래 표는 결론이 아니라 세무 전문가에게 물을 질문 목록과 준비 자료입니다.

세무 판단이 나오면 계약서의 금액 표시, 예를 들어 부가가치세 포함 여부를 서명 전에 고칩니다.

단계별로 막혔을 때, 권리금 양도양수는 어떻게 처리하나요?

권리금 양도양수가 중간에 막히는 지점은 대부분 임대인 협의 단계입니다. 막힌 원인이 임대인의 거절인지, 양수인 쪽 사정인지, 계약서 조건 조항이 정한 사유인지에 따라 대응이 달라지므로 어느 경우인지 먼저 가려 봅니다.

임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 된 양도인은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 손해배상 청구권은 같은 조 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

막혔을 때 오늘 바로 할 일은 다음과 같습니다.

• 임대인의 요구나 거절 내용을 문자·서면으로 받아 두고, 통화했다면 날짜와 내용을 메모합니다.
• 양수인에게 상황을 서면으로 알리고, 조건 조항이 정한 기한이 언제인지 확인합니다.
• 임대차 종료일을 달력에 표시해 6개월 기간과 3년 시효의 기준일을 잡아 둡니다.

권리금 양도양수 자주 묻는 질문