권리금 계약서 특약사항, 인수 후 분쟁 5가지 막는 조건·처리·기한 설계

권리금 계약서 특약사항, 왜 인도 이후를 대비해야 하나요?

권리금 계약서 특약사항은 잔금과 인도가 끝난 뒤 생기는 문제를 누가, 어떤 방식으로, 언제까지 처리할지 미리 정해 두는 조항입니다. 인도 이후의 다툼은 이미 영업이 시작된 상태라 계약금 단계보다 되돌리기가 훨씬 어렵습니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 상가법은 권리금 계약의 개념과 회수기회 보호를 정할 뿐, 인수 후 설비가 고장 나거나 몰랐던 채무가 드러났을 때의 처리 방법까지 하나하나 정해 두지는 않습니다. 그 빈칸을 채우는 장치가 특약입니다.

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   계약금 지급 — 특약 문구를 고칠 여지가 가장 큰 마지막 구간입니다.
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   임대차 체결·인허가 신청 — 임대인 협의, 영업신고 승계, 가맹본부 승인이 진행됩니다.
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   잔금·인도·시설 점검 — 설비 작동 확인과 정산 기준일이 정해지는 날입니다.
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   영업 초기 — 하자·미납금·경업·매출 차이 문제가 드러나기 쉬운 시기입니다.

인도 이후 분쟁은 대체로 아래 다섯 갈래로 나뉩니다. 분쟁마다 무엇이 생기면(조건), 누가 어떻게 처리하고(처리), 언제까지 끝내는지(기한)를 적어 두면 특약이 실제로 작동하고, 위약금은 다섯 갈래에 공통으로 걸칩니다.

권리금 계약서 특약은 어디까지 효력을 가지나요?

권리금 계약서 특약은 사회질서와 관계없는 임의규정과 다르게 정한 범위에서 당사자의 의사가 우선합니다. 민법 제105조는 "법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다"고 정합니다. 양도인과 양수인이 하자 처리나 정산 방법을 법 규정과 다르게 정하는 것도 기본적으로 이 원리 위에 서 있습니다.

한계도 분명히 있습니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 다만 상가법 제15조는 상가법이 정한 임대인·임차인 관계를 염두에 둔 규정이라, 양도인과 양수인 사이의 권리금 계약 특약에 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 또 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가는 제15조가 상가법 제2조 제3항의 적용 조문 열거에 없어 적용되지 않습니다.

하자담보처럼 민법이 매매에 따로 정해 둔 책임도 권리금 계약에 바로 들어맞는지 분명하지 않습니다. 민법 제567조는 매매 절의 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 "그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다"고 정하므로, 권리금 계약에 하자담보 규정이 어느 범위에서 준용될지는 사안마다 다퉈질 여지가 있습니다.

시설·비품 하자 특약은 어떻게 적어야 하나요?

시설·비품 하자 특약은 인도 당시 정상 작동을 누가 확인했는지와, 그 뒤 고장이 나면 어느 범위까지 누가 부담하는지를 정하는 조항입니다. 냉난방기·주방설비·간판처럼 권리금 산정에 들어간 시설은 목록과 상태를 별지로 붙이는 것이 출발점입니다.

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용해, 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없으면 해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구하는 구조를 둡니다. 같은 항 단서는 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 권리금 계약에 이 구조가 준용될지는 단정할 수 없지만, 하자를 알았는지가 다툼의 중심이 되기 쉽다는 점은 특약 설계에 참고가 됩니다.

양수인은 인도일에 시설을 함께 작동해 보고 점검표에 양측 서명을 남기는 것이 좋습니다. 점검 때 보였던 하자와 드러나지 않은 숨은 하자를 나눠 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

숨은 채무·미납 관리비와 매출 자료 차이는 어떻게 정산하나요?

숨은 채무 정산 특약은 인도일을 기준으로 그 전에 생긴 관리비·공과금·거래처 대금은 양도인이, 그 뒤의 것은 양수인이 부담한다는 기준선을 긋는 조항입니다. 기준일, 확인 서류(관리사무소 확인서·납부 내역), 정산 방법(잔금에서 공제하는지, 사후에 청구하는지)을 함께 적어야 실제로 쓸 수 있습니다.

양수인이 거래처 계약이나 장비 리스 계약을 넘겨받으면서 양도인의 채무를 떠안기로 하는 경우도 있습니다. 민법 제454조 제1항은 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정합니다. 양도인과 양수인 둘만의 특약으로는 채권자에게 효력이 생기지 않을 수 있으므로, 채권자 승낙을 받는 절차와 승낙이 없을 때의 처리를 같이 적어 두는 편이 안전합니다.

매출 자료와 실제 영업이 다르다는 다툼은 권리금을 정한 전제를 건드립니다. 양도인이 제공한 매출 자료의 종류(카드 매출 내역, 부가가치세 신고 자료 등)와 대상 기간을 특정하고, 자료가 사실과 다를 때의 처리 방법을 함께 두면 무엇이 약속이었는지 분명해집니다. 매출 관련 내용을 계약서에 어떻게 적을지는 세금 문제와도 이어지므로 세무 전문가 확인을 함께 받는 것이 좋습니다.

경업금지·고객정보 인계 특약은 어디까지 정할 수 있나요?

경업금지 특약은 양도인이 가게를 넘긴 뒤 가까운 곳에서 같은 업종을 다시 열어 단골을 데려가는 일을 막기 위한 조항입니다. 권리금에 거래처·신용 같은 무형의 가치가 포함됐다면 특히 중요합니다.

경업금지 범위와 기간을 얼마나 넓게 잡을 수 있는지는 단정할 수 없습니다. 업종·장소·기간을 지나치게 넓게 정하면 양도인의 영업을 과도하게 묶는다는 다툼이 생길 여지가 있고, 반대로 '인근', '유사 업종'처럼 막연하게 적으면 위반 여부를 판단하기 어렵습니다. 업종명, 거리 기준이 되는 장소, 금지가 끝나는 시점을 구체적으로 적는 것이 출발점입니다.

고객정보 인계 특약은 단골 연락처·예약 계정·주문 플랫폼 계정처럼 실제로 넘길 대상을 목록으로 적는 조항입니다. 개인정보가 담긴 자료는 개인정보 관련 법령상 이전 절차가 따로 문제 될 수 있어 넘기는 방식부터 확인해야 합니다.

인허가·가맹 승계가 안 되면 해제조건형과 약정해제권형 중 무엇을 고를까요?

인허가·가맹 승계 특약은 해제조건형과 약정해제권형 중 하나로 정하되, 효과가 생기는 방식이 다르다는 점을 알고 골라야 합니다. 승계가 안 되면 양수인은 권리금을 내고도 영업을 못 합니다.

해제조건형은 '승계가 거부되면 이 계약은 효력을 잃는다'처럼 조건 성취만으로 효력이 사라지게 하는 방식입니다. 민법 제147조 제2항은 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다고 정합니다. 따로 의사표시를 할 필요는 없지만, 무엇이 조건 성취인지(거부 통지를 받은 때, 정한 날까지 승인이 나지 않은 때 등)를 특정하지 않으면 성취 여부 자체가 다툼이 됩니다.

약정해제권형은 '승계가 거부되면 양수인은 계약을 해제할 수 있다'처럼 해제할 권리를 주는 방식입니다. 민법 제543조 제1항에 따라 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 제2항에 따라 그 의사표시는 철회하지 못합니다. 해제하면 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 원상회복의 의무를 지고, 제2항에 따라 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다.

승계 조건을 어느 방식으로 적을지, 잔금일과 승계 신청일 순서가 맞는지는 계약서 초안과 일정표를 함께 보아야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5657

위약금 조항은 어떻게 설계해야 감액 다툼을 줄일 수 있나요?

위약금 조항은 위반 유형별로 나누고 금액을 정한 이유를 함께 적어야 감액 다툼을 줄일 수 있습니다. 민법 제398조 제1항은 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 정하고, 제4항은 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정합니다.

다만 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 무게가 다른 위반에 한 금액을 일괄로 적으면 과다 다툼이 생기기 쉽습니다. 위반 유형별로 금액을 나누고, 그 금액을 정한 근거(권리금 가운데 해당 요소가 차지한 비중 등)를 계약서에 남겨 두면 판단 자료가 됩니다.

민법 제398조 제3항은 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 위약금 조항과 해제 조항은 서로 연결해 적는 것이 좋습니다.

권리금 계약서 특약사항 서명 전 점검표

권리금 계약서 특약사항 서명 전 점검표는 다섯 가지 분쟁마다 조건·처리·기한 세 칸이 모두 채워졌는지를 확인하는 표입니다. 한 칸이라도 비어 있으면 그 분쟁은 결국 "협의한다" 상태로 남습니다.

점검표의 ○일 칸은 정해진 답이 있는 숫자가 아니라 양측이 영업 일정에 맞춰 합의할 부분입니다. 기한을 비워 두거나 너무 짧게 잡으면 조항이 있어도 쓸 수 없게 되므로, 실제로 통지·수리·정산이 가능한 기간인지 따져 보고 정하는 것이 좋습니다.

권리금 계약서, 자주 묻는 질문