권리금 보증금 차이, 건물 매각·경매·계약 종료 세 장면별 보호 방식

01 · DEFINITION권리금 보증금 차이, 한 줄로 정리하면?

권리금 보증금 차이를 한 줄로 줄이면, 보증금은 임대인에게 맡겼다가 임대인에게서 되찾는 돈이고 권리금은 다음 임차인에게 영업 가치를 넘기면서 회수하는 돈이라는 점입니다. 같은 점포에 들어간 돈이지만 상대방도 보호 방식도 다릅니다.

보증금은 임대차계약에 따라 임차인이 임대인에게 건네는 돈입니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차가 끝난 뒤 점포를 돌려줄 때까지 생긴 연체 차임 등 임차인의 채무를 담보하고, 그 채무를 공제한 나머지를 임차인이 돌려받는다는 취지입니다. 보증금 문제는 결국 얼마를 맡겼고 얼마가 공제되는지의 문제로 정리됩니다.

권리금은 정의 조문이 따로 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정합니다. 열거된 요소는 '등'으로 끝나는 예시이므로 이에 한정되지 않고, 핵심은 보증금과 차임 이외에 지급하는 영업 가치의 대가라는 점입니다.

같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 임차인은 이 권리금 계약으로 투자한 영업 가치를 회수하고, 상가법 제10조의4 제1항은 임대인에게 그 회수를 방해하여서는 아니 된다는 의무를 지웁니다. 권리금을 보장해 주는 규정이 아니라 방해를 금지하는 규정이라는 점이 보증금과의 가장 큰 차이입니다.

02 · COMPARE돈의 방향·상대방·근거 비교표

권리금 보증금 차이는 내는 상대방, 돌려받는 상대방, 근거 조문, 시효에서 드러납니다. 아래 표는 임차인이 자주 헷갈리는 여섯 항목을 나란히 놓았습니다.

표에서 눈여겨볼 칸은 '누구에게 내나'입니다. 상가법 제10조의3 제1항의 정의에는 임대인에게 지급하는 대가도 들어 있어서, 임대인에게 직접 권리금을 낸 경우도 권리금일 수 있습니다. 다만 임대인에게 낸 돈을 임대차가 끝날 때 임대인이 돌려줘야 하는지는 약정 내용과 사정에 따라 달라지므로 일률적으로 말하기 어렵습니다.

권리금을 전 임차인에게 낸 일반적인 경우라면, 그 돈을 임대인에게 돌려달라고 할 근거는 원칙적으로 없습니다. 상가 임차인이 나갈 때 권리금을 되찾는 통로는 신규임차인과의 권리금 계약이고, 임대인이 그 통로를 막았을 때 비로소 임대인에게 손해배상을 구하는 구조입니다.

03 · SALE건물주가 바뀌면 보증금과 권리금은 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 상가 임대차라면 건물이 팔려도 새 건물주가 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 상가법 제3조 제1항은 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제2항은 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정합니다.

보증금 쪽은 비교적 분명합니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 건물주가 임대인 지위를 이어받으므로, 임대차가 끝났을 때 보증금 반환도 새 건물주를 상대로 구하는 구조가 된다는 것이 대법원 판결 취지입니다. 상가법 제3조는 제2조 제3항에 열거되어 있어 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다.

권리금 쪽은 조금 더 조심스럽게 봐야 합니다. 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무는 '임대인'에게 지워진 것이어서, 매각 뒤 새 건물주가 방해행위를 했다면 새 건물주와의 관계가 문제 될 여지가 있습니다. 하지만 방해행위가 매각 전 이전 임대인의 것인지 매각 후 새 임대인의 것인지, 그 시점이 임대차기간이 끝나기 6개월 전 이후였는지에 따라 누구에게 무엇을 청구할지가 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

매각 소식을 들었다면 새 건물주와 소유권 이전 시점을 등기부로 확인하는 것이 1차 조치입니다. 신규임차인 주선을 준비 중이라면 그 계획을 새 건물주에게도 문자나 서면으로 알려 두면, 나중에 방해 여부를 다툴 때 시점을 보여 주는 자료가 됩니다.

04 · AUCTION경매가 진행되면 권리금 보증금 차이가 더 벌어집니다

경매 국면에서는 보증금은 법이 정한 요건을 갖추면 우선변제를 받을 수 있지만, 권리금은 상가법에 그런 규정이 없습니다. 상가법 제5조 제2항은 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.

같은 조 제3항은 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 배당을 받으려면 점포를 비워 넘겨야 한다는 뜻이어서, 영업을 언제까지 이어갈지와 보증금 수령 시점을 함께 계획해야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가라면 결론이 달라집니다. 상가법 제2조 제3항은 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 조문을 열거하는데, 제5조는 그 목록에 없습니다. 환산보증금 초과 상가에는 제5조의 우선변제 규정이 적용되지 않으므로, 이런 상가의 임차인은 계약 단계에서 보증금을 지킬 다른 장치를 따로 검토해야 합니다.

경매가 진행 중인 상가라면 권리금 보증금 차이를 전제로 움직여야 합니다. 권리금 계약서, 이체내역, 영업시설 목록처럼 권리금의 존재와 범위를 보여 줄 자료를 묶어 두고, 경매 일정과 임대차 종료 시점이 어떻게 겹치는지 확인하는 것이 먼저입니다.

05 · SETTLEMENT계약이 끝나는 날, 무엇이 공제되고 무엇이 남나요?

계약 종료일의 권리금 보증금 차이는 정산과 손해배상의 차이입니다. 보증금은 공제 후 잔액을 돌려받는 문제이고, 권리금은 임대인의 방해가 있었는지를 따지는 문제여서 계산 방식과 기한이 다릅니다.

보증금은 연체 차임 등 임차인의 채무를 공제한 나머지를 돌려받는다는 것이 대법원 판결 취지이고, 보증금 반환과 점포 인도는 서로 맞물려 이행하는 관계라는 것도 대법원 판결 취지입니다. 보증금반환채권은 일반 채권이어서 민법 제162조 제1항의 10년 소멸시효가 문제 됩니다.

권리금은 상가법 제10조의4 제1항이 정한 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 방해행위를 했는지가 출발점입니다. 예를 들어 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 여기에 해당합니다. 다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 그러하지 아니합니다.

방해행위로 임차인에게 손해가 생기면 상가법 제10조의4 제3항에 따라 임대인은 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정해져 있습니다. 상한일 뿐 그 금액을 그대로 받는다는 뜻은 아니며, 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 이 청구권은 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

가상의 예로 정리해 보겠습니다. 임차인 A가 계약 만료 넉 달 전 A가 주선한 신규임차인이 되려는 B와 권리금 계약을 맺었는데 임대인이 정당한 사유 없이 B와의 계약을 거절했다면, A는 보증금은 연체 공제 후 잔액을 임대인에게 돌려받고, 권리금은 상한 범위 안에서 손해배상을 구하는 두 갈래 청구를 검토하게 됩니다. 실제 결론은 거절 사유와 증거에 따라 달라집니다.

06 · MYTHS권리금 보증금 차이를 헷갈리게 만드는 흔한 오해 4가지

권리금 상담에서 반복해 듣는 오해는 대부분 권리금을 보증금처럼 생각하는 데서 나옵니다. 오해와 실제를 나란히 놓으면 내 상황에서 무엇을 먼저 챙겨야 하는지가 보입니다.

07 · SELF CHECK내 돈 자가진단표, 오늘 점검할 여섯 칸

권리금 보증금 차이를 내 점포에 대입하려면 아래 여섯 칸부터 확인합니다. '모르겠다'가 나오는 칸이 서류를 펼쳐 놓고 판단해야 하는 부분입니다.

여섯 칸을 채웠다면 서류를 한 봉투에 묶어 두는 것까지가 오늘 할 일입니다. 계약서 원본, 사업자등록증, 확정일자 받은 계약서, 권리금 계약서와 이체내역, 최근 등기부, 임대인과 주고받은 문자가 기본 묶음입니다.

08 · FAQ권리금 관련 자주 묻는 질문