임대인이 거절한 그 사람, 법이 말하는 신규임차인뜻에 들어맞을까요
조문 속 '신규임차인이 되려는 자'를 한 단어씩 나눠 읽고, 내 상황이 권리금 회수기회 보호 범위 안에 있는지 스스로 점검해 보세요.
이런 말을 들었다면 이 글이 정리해 드립니다
- 임대인이 "그 사람과는 계약하지 않겠다"고 했는데, 그 사람이 법이 보호하는 상대인지 궁금합니다.
- 권리금 계약서를 쓰기 전에 소개만 한 사람도 신규임차인으로 볼 수 있는지 알고 싶습니다.
- 임대인이 따로 데려온 사람이 있다며 제가 찾은 후보를 받지 않습니다.
- 전대 형태로 영업하고 있어 권리금 보호가 미치는지 헷갈립니다.
법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 상담에서 자주 받는 질문 가운데 하나가 "신규임차인이 정확히 누구냐"입니다. 이 글은 조문 문언으로 용어의 뜻을 정리하고, 결론이 갈리는 갈림길 세 가지를 차례로 짚습니다.
신규임차인뜻, 법조문에서는 어떻게 쓰나요?
신규임차인뜻을 법조문에서 찾으면, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)에는 '신규임차인'이라는 말만 따로 떼어 정의한 조항이 없습니다. 대신 권리금 계약의 정의(제10조의3 제2항)와 권리금 회수기회 보호(제10조의4 제1항)가 '신규임차인이 되려는 자'라는 표현을 씁니다.
상가법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 권리금 계약에 따라 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정합니다.
두 조문을 이어 읽으면 신규임차인 뜻의 핵심은 세 요소로 모입니다. 기존 임차인이 주선했을 것, 기존 임차인과 권리금 계약을 맺는 상대일 것, 임대인과 새로 임대차계약을 맺으려 할 것입니다. 두 조항이 '신규임차인이 되려는 자'라고 쓰는 것은 아직 임대인과 계약하기 전 단계의 사람을 가리키기 때문으로 읽힙니다.
제10조의3 제2항
권리금 계약의 한쪽 당사자로 등장합니다. 권리금을 지급하는 쪽이 신규임차인이 되려는 자, 받는 쪽이 기존 임차인입니다.
제10조의4 제1항
보호 대상은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자입니다. 누가 데려왔는지가 첫 기준이 됩니다.
제10조의4 제3항
손해배상 상한 계산에서 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금이 비교 기준으로 쓰입니다.
상가법 제10조의4 제3항은 배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액"을 넘지 못한다고 정하고, 같은 조 제2항 제4호는 "임대인이 선택한 신규임차인"이라는 표현을 따로 씁니다. 그래서 신규임차인의 뜻은 누가 데려왔는지, 권리금을 누구에게 주기로 했는지로 갈라 읽어야 정확합니다.
'임차인이 주선한'이 제1항 1~4호 전부에 붙는 이유
상가법 제10조의4 제1항 각 호는 1호부터 4호까지 모두 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자'를 대상으로 삼습니다. 권리금을 요구하거나 수수하는 행위(1호), 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호), 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호), 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)에 같은 한정어가 반복됩니다.
한정어가 반복되는 까닭은 보호의 목적이 기존 임차인의 권리금 회수에 있기 때문입니다. 임차인이 찾아 권리금 계약을 맺은 상대를 임대인이 가로막으면 회수 기회가 무너지므로, 법은 그 관계를 보호 대상으로 묶었습니다.
임차인이 주선한 신규임차인
- 기존 임차인이 찾아 임대인에게 연결한 사람
- 권리금 계약의 상대방은 기존 임차인
- 제1항 1~4호 방해행위를 판단하는 기준이 되는 사람
- 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 4호 문제
임대인이 선택한 신규임차인
- 임대인이 따로 고른 사람
- 그 사람이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급했다면 제2항 제4호로 정당한 사유가 있는 것으로 봄
- 권리금 계약과 지급이 없다면 제2항 제4호에 해당하지 않음
제1항 제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터의 권리금 수수를 대상으로 하므로, 임대인이 직접 데려온 사람에게서 권리금을 받은 경우가 제1호에 그대로 해당하는지는 조문만으로 단정하기 어렵고, 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다. 임대인이 선택한 사람이 등장한 경우에는 그 사람이 임차인과 권리금 계약을 체결했는지, 실제로 그 권리금을 지급했는지를 먼저 확인해야 합니다.
계약서를 쓰고 조건이 정해졌다면 주선 사실을 보여 주기가 수월합니다. 소개만 하고 계약서는 아직이라면 그 단계가 '주선'에 해당하는지가 쟁점이 되며, 판례 영역이라 사안별로 판단이 달라질 수 있습니다.
신규임차인·임차권 양수인·전차인, 무엇이 다른가요?
신규임차인은 임대인과 새로운 임대차계약을 맺으려는 사람이라는 점에서 임차권 양수인·전차인과 구별되며, 계약 상대방과 적용 조문이 다릅니다.
| 구분 | 신규임차인이 되려는 자 | 임차권 양수인 | 전차인 |
|---|---|---|---|
| 계약 구조 | 임대인과 새 임대차계약을 맺으려 함 | 기존 임차인의 임차권을 넘겨받음 | 기존 임차인(전대인)에게서 다시 빌림 |
| 임대인 관여 | 정당한 사유 없는 계약 체결 거절은 방해행위(제10조의4 제1항 제4호) | 임대인 동의 없이 양도하지 못함(민법 제629조 제1항) | 임대인 동의 없이 전대하지 못함(민법 제629조 제1항) |
| 회수기회 보호 | 제10조의4 제1항의 직접 대상 | 계약 내용에 따라 따져 봐야 함 | 제13조 제1항 전대차 적용 목록에 제10조의4가 없음 |
| 확인할 서류 | 권리금 계약서, 주선 통지 기록 | 임대인의 양도 동의서 | 임대인의 전대 동의서 |
전대 형태의 영업은 특히 조심해야 합니다. 상가법 제13조 제1항은 전대인과 전차인의 관계에 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9 일부, 제11조, 제12조를 적용하며, 이 목록에 제10조의4는 없습니다. 전차인이 다음 사람에게 권리금을 받으려 할 때 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 있는지는 조문만으로 단정하기 어렵고, 계약 구조를 보고 판단해야 합니다.
임차권 양도와 전대는 민법 제629조 제1항에 따라 임대인의 동의 없이 할 수 없고, 같은 조 제2항은 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 계약서 제목이 '양도양수계약서'라도 실제로는 임대인과 새 임대차를 맺는 구조일 수 있으니, 이름보다 내용으로 신규임차인 뜻에 해당하는지 판단해야 합니다.
신규임차인 거절, 정당한 사유가 있는 것으로 보는 4가지
신규임차인 거절은 상가법 제10조의4 제2항 각 호에 해당하면 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약을 거절하더라도, 아래 네 경우에 해당하면 법이 그 거절에 정당한 사유가 있다고 간주합니다.
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
네 가지에 들어가지 않는 사유를 임대인이 내세울 때 그 사유가 정당한 사유로 인정되는지는 조문이 직접 답하지 않습니다. 목록 밖 사유라고 곧바로 방해행위가 되는 것도, 임대인의 설명이 곧 정당한 사유가 되는 것도 아니어서 사안별 판단이 필요합니다. 흔히 듣는 말을 조문에 비춰 보면 다음과 같습니다.
위 갈림길 가운데 하나라도 해당하면 임대차계약서·권리금 계약서·문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657
임대인의 방해가 금지되는 기간, 언제부터 언제까지인가요?
임대인의 방해행위가 금지되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다(상가법 제10조의4 제1항). 신규임차인 거절이 이 기간 안에 있었는지가 손해배상 판단의 출발점이 됩니다.
6개월은 임대인의 방해가 금지되는 기간이며, 주선 시기를 직접 제한하는 규정은 아닙니다. 다만 임대차가 끝난 뒤의 주선은 방해 금지 기간 밖이라 보호를 기대하기 어려울 수 있으니, 만료일을 역산해 일정을 잡는 편이 안전합니다.
제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 정합니다. 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호)나 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호)에는 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않습니다.
차임 연체 이력, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손 같은 사유가 있으면 신규임차인을 제대로 주선했더라도 보호 단서에 걸립니다.
임차인이 임대인에게 알려야 할 정보는 무엇인가요?
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(상가법 제10조의4 제5항). 정보 제공은 선택이 아니라 임차인의 의무로 정해져 있습니다.
임차인의 정보 제공은 임대인이 제2항 제1호·제2호 해당 여부를 따지는 판단 자료와 맞물립니다. 아는 정보를 성실히 전달해 두면, 임대인이 막연히 자력이 없다고 거절할 때 그 근거를 따져 볼 수 있습니다.
1차 조치 · 신규임차인 정보 제공 메모 양식
메모는 아래처럼 짧고 사실 위주로 보내는 방식을 참고할 수 있습니다. 문구 자체가 법률 효과를 보장하지는 않으며, 전달 시점과 내용을 남기는 데 의미가 있습니다.
주선 기록은 소개 문자, 중개사무소 안내 기록, 임대인에게 보낸 면담 요청과 답장을 날짜순으로 한 폴더에 모아 두고, 통화는 직후 요지를 메모해 둡니다.
내 상대방은 신규임차인뜻에 맞을까요? 자가진단 체크리스트
신규임차인뜻에 맞는지는 조문 요소를 하나씩 맞춰 보면 대략 가늠할 수 있습니다. 아래 항목에서 '예'가 많을수록 상가법 제10조의4의 보호 대상에 가깝고, '애매함'이 나오는 항목은 계약서와 문자를 직접 봐야 판단되는 부분입니다.
자가진단 6문항
- 내가 직접 찾거나 소개해 임대인에게 연결한 사람인가요(주선)?
- 그 사람과 권리금 계약서를 썼거나 조건이 구체적으로 합의됐나요?
- 그 사람이 전대나 임차권 양수가 아니라 임대인과 새 임대차계약을 맺으려 하나요?
- 임대인의 거절이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시 사이에 있었나요?
- 3기 차임 연체 사실이나 동의 없는 전대처럼 제10조 제1항 각 호 사유가 없나요?
- 그 사람에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공한 기록이 있나요?
가상의 예로 흐름을 보면 이해가 쉽습니다. 임차인 A가 지인 B를 임대인에게 소개했지만 권리금 계약서는 아직 쓰지 않은 상태에서 임대인이 B와의 계약을 거절했다면, 1번은 '예', 2번은 '애매함'이 됩니다. 소개만으로 주선에 해당하는지가 쟁점이 되므로 대화 기록과 협의 경과를 함께 봐야 합니다.
임대인이 고른 사람이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금까지 지급했다면 제2항 제4호의 간주가 문제됩니다. 그런 지급이 없는데도 임대인이 그 사람을 이유로 내 후보를 거절했다면 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는지를 따로 따져야 합니다.
전화로 확인하면 좋은 질문 3가지
- 1권리금 계약서를 쓰기 전에 소개만 했는데, 이것도 주선으로 볼 수 있나요?
- 2임대인이 신규임차인의 신용을 문제 삼는데, 제10조의4 제2항 제1호·제2호에 해당하나요?
- 3전대 형태로 영업 중인데 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있는 구조인가요?
세 질문은 계약서와 문자 기록을 봐야 답이 나옵니다. 자료를 옆에 두고 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하시면 해당 여부를 차례로 짚어 드립니다.
신규임차인 거절, 자주 묻는 질문 3가지
신규임차인 거절을 당하면 바로 손해배상을 청구할 수 있나요?
신규임차인 거절이 있었다는 사실만으로 배상 책임이 곧바로 정해지지 않습니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임을 지도록 하므로, 정당한 사유 없는 거절인지, 제2항 간주 사유나 제1항 단서 사유가 없는지, 손해가 생겼는지를 함께 따집니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.
임대차 만료 6개월 전보다 일찍 신규임차인을 구해도 되나요?
상가법 조문에는 신규임차인을 주선하는 시기를 직접 제한하는 문구가 없습니다. 다만 방해 금지 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지이므로, 그보다 앞선 시점의 거절이 방해행위로 평가되는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 일찍 구했다면 기간 안에 계약 체결을 다시 요청해 기록을 남기는 방법을 검토할 수 있습니다.
임대인이 업종이 마음에 들지 않는다며 신규임차인 거절을 하면 정당한가요?
업종 자체는 상가법 제10조의4 제2항 각 호에 직접 열거된 사유가 아니어서 거절이 곧바로 정당하다고 볼 수는 없습니다. 다만 임대차계약서에 용도 제한 특약이 있거나 새 업종이 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유와 연결된다면 제2항 제2호 해당 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 계약서의 용도 조항과 거절 문자를 함께 놓고 판단해야 정확합니다.
신규임차인뜻에 맞는 사람을 주선했는지, 거절에 정당한 사유가 있는지는 서류를 봐야 판단됩니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사는 부동산 관련사건 7,000건+의 경험으로 임대차계약서, 권리금 계약서(또는 협의 문자), 임대인과 주고받은 문자를 함께 확인해 드립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 주세요.
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