임대인의 "직접 사용" 주장, 그 자체로는 정당한 사유가 아닙니다

상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설된 조항으로, 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 기회를 보호합니다. 임대인은 이 기간에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되며, 이를 위반해 임차인에게 손해를 입히면 손해배상책임을 집니다.

실무에서 임대인이 계약 체결을 거절하며 가장 흔하게 내세우는 말이 바로 "내가 직접 장사를 하겠다", "가족이 쓸 것이다"라는 직접 사용 주장입니다. 그러나 법이 정한 정당한 사유의 예시(같은 조 제2항)를 보면, 단순한 직접 사용 의사만으로는 부족합니다. 법은 "임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"를 정당한 사유의 하나로 들고 있을 뿐입니다.

즉, "직접 쓰겠다"는 계획이나 의사 표명만으로 계약 체결 거절이 정당화되는 것이 아니라, 실제로 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 엄격한 요건과 연결되어야 비로소 정당한 사유로 평가될 여지가 생깁니다. 거절 당시의 말이 아니라, 그 이후의 실제 사용 실태가 중요한 이유입니다.

따라서 임대인이 직접 사용을 이유로 거절한 뒤 그 상가에서 곧바로 영업을 시작하거나, 제3자에게 다시 임대하거나, 혹은 뚜렷한 이유 없이 공실로 방치한다면, 거절 사유의 진정성 자체가 의심받게 됩니다.

공실 방치가 임차인에게 유리한 정황이 되는 이유

손해배상 소송에서 임대인은 "정당한 사유가 있었다"고 주장하고, 임차인은 "정당한 사유 없는 거절이었다"고 다투게 됩니다. 이때 임대인이 계약 거절 후 상가를 실제로 어떻게 사용했는지는 법원이 거절 사유의 진정성을 판단하는 데 중요한 간접사실이 됩니다.

임대인이 "직접 쓰겠다"고 말해 놓고 몇 달째, 길게는 1년 넘게 가게를 비워둔 채 아무런 영업 준비도 하지 않는다면, 이는 다음과 같은 추론을 뒷받침합니다.

주의할 점은, 공실 방치라는 사정 하나만으로 방해행위가 자동으로 인정되는 것은 아니라는 것입니다. 법원은 거절 경위, 임대인의 사전·사후 언행, 공실 기간과 그 이유, 이후의 사용 실태 등을 종합하여 판단합니다. 다만 공실 방치는 그 종합 판단에서 임차인에게 유리하게 작용할 수 있는 유력한 정황이므로, 이를 객관적 자료로 남겨두는 것이 소송 준비의 핵심이 됩니다.

공실 상태, 어떻게 증거로 남겨야 할까요

공실 방치는 시간이 지나면 확인이 어려워지는 사실입니다. 임대인이 뒤늦게 영업을 개시하거나 인테리어 공사를 시작하면, 과거의 공실 기간을 입증할 자료는 임차인이 미리 확보해 둔 것밖에 남지 않습니다. 다음 자료를 시점별로 꾸준히 확보해 두시기 바랍니다.

특히 임대인의 거절 의사와 그 사유는 반드시 서면이나 기록으로 남기는 것이 좋습니다. 임대차 종료 전에 내용증명으로 신규임차인 주선 사실을 알리고 계약 체결 의사를 물으면, 임대인의 답변(또는 무응답) 자체가 거절 경위를 보여주는 증거가 됩니다.

손해배상 청구의 구조 — 무엇을, 얼마나 받을 수 있나

임대인의 방해행위가 인정되면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액에는 법이 정한 상한이 있습니다.

여기서 실무상 중요한 점이 있습니다. 임대인이 "1년 6개월 이상 비영리로 사용할 것"이라는 사유를 내세워 거절한 경우라도, 이후 실제 사용 실태가 그와 다르다면 정당한 사유는 부정되는 방향으로 평가될 수 있습니다. 소멸시효가 임대차 종료일부터 3년이므로, 임대인의 사용 실태를 지켜보는 동안에도 시효 기간이 계속 흐르고 있다는 점을 반드시 기억하셔야 합니다. 시효 완성이 임박했다면 재판상 청구, 가압류 등 민법 제168조가 정한 시효 중단 조치를 검토해야 합니다.

또한 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되고(상가건물임대차보호법 제2조 제3항), 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 전체 임대차기간이 10년을 초과한 임차인도 보호 대상입니다. 다만 3기분 차임을 연체한 이력이 있는 등 임차인 측 사유가 있으면 보호에서 제외될 수 있으므로, 자신의 사안이 보호 요건을 갖추었는지 먼저 점검해야 합니다.

자주 묻는 질문

공실을 발견했다면, 기록부터 시작하십시오

"직접 쓰겠다"는 임대인의 말을 믿고 권리금을 포기한 채 나왔는데 가게가 계속 비어 있다면, 그 공실은 단순한 풍경이 아니라 손해배상 청구의 정황 증거입니다. 사진 한 장, 내용증명 한 통이 소송의 결과를 좌우할 수 있습니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행해 온 법도 종합법률사무소의 권리금 전담 센터로, 부동산 관련소송 7,000건 이상의 실무 경험과 부동산전문(대한변협 제2013-72호)·민사법 전문 변호사의 검토를 바탕으로 공실 방치 사안의 증거 설계부터 소송 수행까지 안내해 드립니다.

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