권리금 반환채권, 생기는 4갈래와 유치권으로 버티기 어려운 이유

권리금 반환채권이란 무엇인가요?

권리금 반환채권은 이미 지급한 권리금을 돌려 달라고 돈을 받은 사람에게 청구하는 금전 채권을 묶어 부르는 말입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)에는 '권리금 반환채권'이라는 용어도, 그 발생 요건을 정한 조문도 없습니다. 권리금 반환을 청구하려면 민법상 해제·취소나 당사자 사이의 약정에서 근거를 찾아야 합니다.

상가법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 같은 조 제2항의 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 정의에는 임대인에게 지급한 대가도 들어가지만, 회수기회 보호 대상인 권리금 계약은 제2항의 계약입니다.

권리금 계약에서 돈은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하므로, 반환은 그 반대 방향으로 움직입니다. 반환을 청구하는 채권자는 대개 돈을 낸 신규임차인·양수인이고 채무자는 돈을 받은 양도인입니다. 임대인의 방해로 권리금을 받지 못한 임차인이 임대인에게 갖는 권리는 반환채권이 아니라 손해배상채권입니다.

권리금 반환채권은 어떤 경우에 생기나요? 원인 4갈래

반환채권은 ①계약 해제 ②사기 등에 의한 취소 ③반환 특약 ④임대인과의 반환 약정, 네 갈래에서 주로 생깁니다. 갈래에 따라 상대방, 돌려받는 범위, 먼저 모을 자료가 달라집니다.

민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방이 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 덧붙입니다. 해제가 되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 더해야 합니다(제548조). 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법 제379조의 연 5%입니다.

취소 갈래에서는 계약 때 들은 내용이 사실과 달랐다는 점만으로 곧바로 취소가 인정되지는 않습니다. 상대방의 기망이 있었는지와 그 때문에 계약했는지가 자료로 드러나야 합니다. 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 보므로(제141조 본문) 받은 돈은 부당이득 반환 문제(제741조)가 됩니다.

대법원 판결은 임대인이 받은 권리금에 대해 약정이 없으면 반환 의무를 인정하기 어렵다는 취지이고, 임대차가 약정 기간 도중에 끝난 경우 등 예외를 논한 취지도 있어 사안별로 달라질 수 있습니다.

임대인 상대 손해배상채권과 무엇이 다른가요?

권리금 반환채권은 돈을 받은 사람에게 되돌려 달라는 청구이고, 회수 방해 손해배상채권은 임대인의 방해로 입은 손해를 배상하라는 청구입니다. 상대방, 금액 기준, 시효가 모두 다르므로 섞어 쓰면 통지문과 소장의 청구원인이 흔들립니다.

한 사람이 두 권리를 따로 가질 수도 있습니다. 가상의 예로, 입점 때 앞 임차인에게 낸 권리금은 계약 해제로 돌려받을 수 있는지가 문제이고, 나갈 때 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절했다면 임대인 상대 손해배상이 문제입니다. 제10조의4는 상가법 제2조 제3항에 열거되어 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다.

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권리금반환채권 유치권, 주장할 수 있나요?

권리금반환채권 유치권은 받아들여지기 어렵다고 보고 준비하는 것이 안전합니다. 민법 제320조 제1항의 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 "그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권"이 변제기에 있을 때 변제를 받을 때까지 유치하는 권리이기 때문입니다. 대법원 판결은 임대인과 임차인 사이에 건물 명도 때 권리금을 반환하기로 약정했더라도 그 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없다는 취지입니다.

권리금이 영업시설·거래처·신용·위치상의 이점 같은 재산적 가치의 대가이고 건물에 들인 비용이 아니라는 점을 생각하면 이해하기 쉽습니다. 다만 개별 사건의 결론은 약정 내용과 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

유치권을 믿고 점포를 비우지 않으면 위험이 따로 생깁니다. 임대차가 끝난 뒤라면 임대인이 건물 인도 소송(명도소송)을 제기할 수 있고, 점유 기간의 사용 이익을 부당이득이나 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다. 임대차 기간 중 차임을 내지 않고 버티다 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 생기면 상가법 제10조 제1항 제1호 사유에 해당하고, 제10조의4 제1항 단서에 따라 임차인 자신의 회수기회 보호도 받지 못하게 됩니다.

점포 점유와 관련해 따로 볼 권리: 보증금 동시이행·유익비·부속물

점포를 곧바로 비우지 않을 근거는 권리금이 아니라 보증금 동시이행, 유익비, 부속물 쪽에서 따로 살펴야 합니다. 세 권리는 임대인과의 관계에서 권리금과 별개로 판단합니다.

상가법 제9조 제2항은 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 정합니다. 그러나 제9조는 제2조 제3항의 열거에 없어 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않고, 대상도 보증금이지 권리금이 아닙니다. 대법원 판결은 동시이행을 이유로 점포를 점유한 경우 사용·수익으로 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 반환해야 한다는 취지여서, 점유하는 동안 정산할 돈이 쌓일 수 있습니다. 임대인과의 약정에서 권리금 반환과 점포 인도를 맞바꾸기로 명시했다면 문언에 따라 동시이행을 따져 볼 여지는 있습니다.

유익비 상환청구권은 건물의 가치를 높인 비용이라 유치권의 대상으로 논의될 여지가 있지만 세 가지를 함께 봐야 합니다. 첫째, 계약서의 원상회복 약정은 문언에 따라 유익비를 포기한 것으로 해석될 수 있어 결론이 갈립니다. 둘째, 임차인의 영업을 위한 시설이나 간판은 유익비로 보기 어렵다는 취지의 대법원 판결이 있습니다. 셋째, 법원이 상환기간을 허여하면 변제기 요건이 문제될 수 있습니다. 부속물도 오로지 임차인의 특수한 목적에 쓰려고 부속한 물건은 해당하기 어렵다는 취지의 판결이 있고, 권리금으로 넘겨받은 시설이 부속물인지는 사안별로 달라집니다.

권리금 반환채권을 지키는 순서: 최고·가압류·시효 관리

돈을 낸 임차인·양수인이 채권을 지키는 수단은 점포 점유가 아니라 최고, 가압류, 재판상 청구로 이어지는 절차입니다.

1. 1갈래 확정과 자료 정리계약서, 이체 내역, 인수 목록, 문자를 날짜순으로 묶고 네 갈래 가운데 어디인지 정합니다.
2. 2최고 또는 해제 통지내용증명으로 이행을 최고하거나 해제 의사를 표시합니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조).
3. 3가압류 검토민사집행법 제276조 제1항의 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 절차입니다. 제277조는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 정하고, 청구채권과 가압류의 이유는 소명해야 합니다(제279조 제2항).
4. 4지급명령 또는 소 제기상대방 주소가 분명하고 다툼이 적으면 지급명령을, 해제·취소 자체를 다투면 소송을 검토합니다.

권리금 반환채권의 시효는 갈래별로 따로 봐야 합니다. 민법 제162조 제1항에 따라 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하지만, 상거래로 볼 사정이 있는지 등에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 소멸시효는 청구, 압류 또는 가압류, 가처분, 승인으로 중단됩니다(제168조).

내용증명 한 통으로 안심할 수 없는 이유는 민법 제174조입니다. "최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다"고 정하고 있습니다. 제544조의 최고는 해제의 전제이고 제174조의 최고는 시효 관리의 문제라 구분해야 합니다.

상대방은 어떻게 항변하고, 어떻게 대응하나요?

권리금 반환 청구에 대한 항변은 대체로 네 가지로 모이고, 항변마다 따져 볼 지점이 다릅니다.

권리금 반환, 자주 묻는 질문