권리금소송감정평가판례, 감정서 받은 뒤 점검·의견서·신문 3단계 대응

법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)의 실무연구자료로, 현행 민사소송법과 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 조문을 기준으로 정리했습니다.

이 글에서 가를 갈림길 3가지

권리금소송감정평가판례, 내 감정서에 어떻게 적용하나요

권리금소송감정평가판례를 내 감정서에 적용하는 방법은 판결 문구를 옮겨 적는 것이 아니라, 감정서에서 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 말할 수 있는 지점을 찾는 것입니다. 대법원 판결은 감정 결과를 법원이 자유로운 심증으로 판단하는 증거로 보되, 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없으면 존중한다는 취지입니다. 개별 사건의 결론은 자료와 주장에 따라 달라지므로 판례 취지만으로 승패를 단정할 수는 없습니다.

민사소송법 제202조는 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다고 정합니다. 감정 결과도 증거조사의 결과이므로 법원을 곧바로 묶는 결론은 아니지만, 전문가의 의견을 막연한 불만으로 밀어낼 수도 없습니다. 판례 취지를 실무 언어로 옮기면 "금액이 이상하다"가 아니라 "이 전제가 사실과 다르다"고 말해야 한다는 뜻입니다.

권리금 소송 감정평가 판례의 취지를 지금 적용해 볼 상황

• 감정 금액이 권리금 계약서 금액이나 예상과 크게 다릅니다.
• 감정서에 적힌 매출·면적·시설이 실제와 달라 보입니다.
• 법원에서 감정서에 대한 의견을 내라는 안내를 받았습니다.
• 상대방이 감정서를 근거로 소송이 끝난 것처럼 말합니다.

권리금 감정서를 받은 뒤 무엇부터 해야 하나요

권리금 소송에서 감정서를 받으면 수령일과 재판부가 정한 기한부터 적어 두고, 감정서 결론보다 앞부분의 전제 사실을 먼저 읽는 것이 순서입니다. 민사소송법 제339조 제3항은 법원이 감정진술에 관하여 당사자에게 서면이나 말로써 의견을 진술할 기회를 주어야 한다고 정하지만 일수를 적어 두지는 않았으므로, 기한은 재판부 안내로 확인해야 합니다.

권리금 감정서에서 먼저 볼 부분은 어디인가요

권리금 감정서 점검의 핵심은 사실이 틀린 부분과 평가 방법이 다른 부분을 섞지 않는 것입니다. 전제 사실 오류는 계약서·장부·사진으로 맞고 틀림을 보여 줄 수 있어 재판부에 설명하기 쉽습니다. 평가 판단 차이는 감정인의 전문적 판단과 맞닿아 있어, 권리금 소송 감정평가 판례의 취지대로 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 데까지 이어져야 쟁점이 됩니다.

감정서의 평가 방식은 상가법 제10조의7과 함께 확인합니다. 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 감정서가 어떤 방식을 택했다고 적었는지 살피고 현행 고시와 어긋나 보이면 쟁점으로 정리하되, 그 사정만으로 감정이 잘못되었다고 단정할 수는 없습니다.

감정서 의견서에는 어떤 문장으로 옮겨야 하나요

감정서 의견서의 문장은 감정인의 결론을 비난하기보다 어느 쪽의 어떤 기재가 어떤 자료와 다른지 밝히는 형태가 좋습니다. 아래 문장은 모두 가상의 예이며, 실제 효과는 사건 자료와 재판부 판단에 따라 달라지므로 자기 사건에 맞게 고쳐 써야 합니다.

세 문장의 공통점은 쪽수, 증거 번호, 요청 내용이 한 문단에 모두 들어 있다는 것입니다. 재판부와 감정인이 무엇을 다시 확인할지 바로 알 수 있어야 답변도 구체적으로 나옵니다.

감정인신문에서는 무엇을 물어야 하나요

감정인신문은 서면 의견으로 풀리지 않는 전제와 계산 과정을 확인하는 절차이며, 불만을 다시 말하는 자리가 아닙니다. 민사소송법 제339조의2에 따르면 감정인은 재판장이 신문하고, 당사자는 재판장에게 알리고 신문할 수 있습니다. 다만 당사자의 신문이 중복되거나 쟁점과 관계가 없는 때, 그 밖에 필요한 사정이 있는 때에는 재판장이 제한할 수 있으므로 질문은 짧고 좁게 준비해야 합니다.

1. 기준 시점어느 시점의 영업 현황을 기준으로 평가했고, 임대차 종료 당시 자료는 무엇을 확인했습니까.
2. 받은 자료어떤 자료를 받았고, 쓰지 않은 자료가 있다면 그 이유는 무엇입니까.
3. 현장 확인점포를 언제 확인했고, 그때의 시설 상태를 어떻게 기록했습니까.
4. 비교 사례해당 사례를 고른 이유는 무엇이고, 입지·업종 차이는 어떻게 조정했습니까.
5. 가정 질문매출 자료가 갑 제○호증과 같다면 평가 결론이 달라집니까.

감정인 자체에 문제가 있다면 민사소송법 제336조를 따로 봐야 합니다. 감정인이 성실하게 감정할 수 없는 사정이 있는 때에 당사자는 그를 기피할 수 있지만, 감정인이 감정사항에 관한 진술을 하기 전부터 기피할 이유가 있다는 것을 알고 있었던 때에는 진술이 이루어진 뒤에 기피하지 못합니다. 제339조 제1항은 재판장이 감정인에게 서면이나 말로써 의견을 진술하게 할 수 있다고 정하므로 감정서 제출을 진술로 볼 여지가 있습니다. 감정인 지정 단계에서 알게 된 사정은 미루지 말고 정리해야 합니다.

권리금 감정평가를 다시 구할 수 있나요

권리금 감정평가를 다시 구하는 신청은 해 볼 수 있지만, 받아들여질지는 법원 판단에 달려 있어 단정할 수 없습니다. 민사소송법 제290조는 법원이 당사자가 신청한 증거를 필요하지 아니하다고 인정한 때에는 조사하지 아니할 수 있다고 정하고, 그것이 당사자가 주장하는 사실에 대한 유일한 증거인 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 신청서에는 기존 감정으로 판단하기 어려운 이유를 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

대법원 판결은 같은 사실에 서로 다른 감정 결과가 있고 그중 어느 하나에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 법원이 하나를 채용하거나 일부만 채용해도 논리와 경험의 법칙에 어긋나지 않으면 위법하다고 할 수 없다는 취지입니다. 다시 감정을 받아 유리한 결과가 나와도 앞선 감정이 곧바로 밀려나는 것은 아니고, 비용과 시간도 다시 듭니다. 그 실익은 다음 항목의 상한 구조까지 본 뒤 판단하는 것이 좋습니다.

감정 금액이 곧 권리금 소송의 배상액이 되나요

감정 금액이 곧바로 권리금 소송의 배상액이 되는 것은 아닙니다. 상가법 제10조의4 제3항에 따르면 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임을 지되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 금액은 상한이므로 그만큼 인정된다는 보장은 아닙니다. 감정은 보통 '임대차 종료 당시의 권리금' 쪽을 다루므로, 감정 금액을 권리금 계약 금액 옆에 놓아 보면 다툴 방향이 정리됩니다.

액수 증명이 어려운 사건에는 민사소송법 제202조의2가 있습니다. 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있습니다. 증명을 면제하는 조문은 아니므로 손해 발생 자료는 그대로 갖춰야 합니다.

감정 금액과 판결 금액이 달라질 수 있는 사유로 과실상계도 있습니다. 민법 제396조는 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때 법원이 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다고 정하고, 제763조로 불법행위로 인한 손해배상에 준용합니다. 대법원 판결도 과실상계는 법원이 직권으로 심리·판단하여야 한다는 취지입니다. 권리금 사건에서 어떤 사정이 어떻게 참작되는지는 사안별로 달라져 단정하기 어렵습니다.

사적 감정서는 어떻게 쓰고, 상대방 반박에는 어떻게 답하나요

사적 감정서는 소송 밖에서 당사자가 의뢰해 받은 감정 의견으로, 서증으로 제출되어 법원이 합리적이라고 인정하면 사실인정 자료가 될 수 있다는 것이 대법원 판결 취지입니다. 다만 의뢰한 쪽이 건넨 자료에 기초했다는 점이 약점으로 지적될 수 있습니다. 어떤 자료를 넘겼는지 밝히고 법원 감정과 갈리는 지점을 항목별로 설명하는 데 쓰는 것이 좋습니다.

권리금 소송 감정평가, 자주 묻는 질문