권리금 소송, 5문항 판정표로 정하는 조정과 소송 중 먼저 갈 길

권리금 소송은 누구를 상대로 어떤 청구를 하나요

권리금 소송에서 임대인의 회수 방해를 다투는 청구는 권리금 반환이 아니라 손해배상 청구입니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제3항은 임대인이 같은 조 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로(제10조의3 제2항), 회수 방해 사건에서 임대인에게 "권리금을 돌려 달라"고 구성하면 청구 근거부터 어긋나기 쉽습니다.

상대방이 바뀌면 청구도 바뀝니다. 권리금 계약 상대와 잔금이나 해제를 다투는 사건은 계약 문제이고, 임대인과 따로 반환 약정을 맺은 사건은 그 약정에 따른 청구입니다. 아래 비교에서 내 분쟁이 어느 쪽인지 먼저 정해 두면 소장의 청구 원인이 흔들리지 않습니다.

상가법에는 제10조의4 위반에 대한 벌칙 조문이 없습니다. 임대인을 처벌받게 하는 절차로 이해하기보다 민사상 배상을 묻는 구조로 보는 편이 정확합니다. 제10조의4 제1항도 방해를 금지하는 규정이지 권리금 액수를 보장하는 규정이 아니며, 신규임차인을 찾아 주선하는 일은 임차인의 몫입니다.

권리금 소송 전에 답할 5문항 판정표

권리금 소송은 적용 제외, 갱신 거절 사유, 주선, 방해행위, 시효 다섯 문항을 통과할 때 본격적으로 검토할 만합니다.

임차인은 아래 표의 순서대로 답을 적어 보면 됩니다. 앞 문항에서 막히면 뒤 문항을 갖춰도 결론이 달라질 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가라도 1번 문항에서 곧바로 탈락하지는 않습니다. 상가법 제2조 제3항은 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 그런 임대차에도 적용한다고 정하므로 제10조의4와 제10조의5가 그대로 쓰입니다.

판정을 마쳤다면 오늘 할 일은 자료 묶음을 만드는 것입니다. 소송이든 조정이든 같은 자료가 쓰이므로 아래 세 묶음을 날짜순으로 정리해 두세요.

권리금 소송에서 배상 상한은 어떻게 정해지나요

권리금 소송의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

상가법 제10조의4 제3항 후문이 정한 낮은 금액은 "이만큼 받는다"는 기준이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 임차인이 실제로 얼마를 받는지는 방해행위와 손해의 연결, 양쪽의 주장과 증거에 따라 그 상한 아래에서 정해질 수 있습니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 국토교통부장관은 상가법 제10조의7에 따라 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있으나, 그 결과를 법원이 어떻게 받아들일지는 사건마다 다릅니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 쪽은 권리금 계약서가 기본 자료입니다.

민사소송법 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원이 상당하다고 인정되는 금액을 정할 수 있게 한 조문입니다. 입증을 면제해 주는 규정으로 읽어서는 안 되므로, 임차인은 금액 자료를 최대한 갖춰야 합니다.

내용증명·조정위원회·법원 조정·소송은 무엇이 다른가요

권리금 분쟁의 네 경로는 강제력과 끝나는 모습이 달라, 임대인의 태도와 남은 기간을 보고 고릅니다.

상가법 제10조의4에는 조정을 먼저 거쳐야 한다는 문언이 없으므로, 임차인은 사건 사정에 맞는 경로부터 시작할 수 있습니다.

임대인이 대화에 응하고 금액만 벌어져 있다면 조정이 빠른 길이 될 수 있습니다. 반대로 임대인이 방해 사실을 전면 부인하거나 건물 처분 움직임이 보이거나 3년이 얼마 남지 않았다면 소송과 보전처분을 함께 검토하는 편이 안전합니다.

조정을 갈음하는 결정을 받으면 2주일 안에 무엇을 하나요

조정을 갈음하는 결정에는 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있고, 양쪽 모두 이의가 없으면 재판상의 화해와 동일한 효력이 생깁니다.

민사조정법 제30조에 따르면 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 등에 관하여 직권으로, 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있습니다. 결정 내용은 다음 순서로 효력이 갈립니다.

1. 1조정담당판사가 결정을 합니다.
2. 2조서의 정본이 송달되면 그날을 기록합니다. 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있습니다(제34조 제1항).
3. 32주일 이내에 금액, 지급 기한, 불이행 시 처리를 읽고 이의 여부를 정합니다. 이 기간은 불변기간입니다(제34조 제5항).

이의를 신청한 당사자는 해당 심급의 판결이 선고될 때까지 상대방의 동의를 받아 이의신청을 취하할 수 있습니다(제34조 제3항).

소장 접수부터 판결까지 흐름과 임대인 항변은 어떤가요

권리금 손해배상 소송은 소장 제출, 임대인의 답변과 항변, 증거조사, 감정평가, 판결 또는 조정·화해의 순서로 진행되는 것이 일반적입니다.

1. 1소장 제출 · 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적습니다(민사소송법 제249조 제1항). 어긋나면 재판장이 상당한 기간을 정해 보정을 명하고, 보정하지 않으면 소장을 각하하여야 합니다(제254조).
2. 2임대인의 답변 · 단서 사유, 정당한 사유, 손해 없음 등 항변이 이 단계에서 드러납니다.
3. 3증거조사 · 계약서와 문자, 신규임차인이 되려는 자의 진술 등으로 주선과 방해행위를 보여 줍니다.
4. 4감정평가 · 임대차 종료 당시의 권리금이 다투어지면 감정을 신청하는 경우가 많습니다.
5. 5판결 또는 조정·화해 · 진행 중에도 금액 협의로 끝날 수 있으므로 합의 기준을 미리 정해 둡니다.

임대인의 항변도 근거가 있으면 결론을 바꿉니다. 대표적인 말과 조문상 쟁점을 나란히 놓고 임차인 쪽 자료를 점검해 보세요.

임대차 종료일부터 세는 3년은 어떻게 관리하나요

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

상가법 제10조의4 제4항의 기산점은 방해행위를 안 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 계약서의 만료일과 실제 종료일이 다를 수 있으므로 갱신 내역과 합의해지 여부부터 확인합니다. 환산보증금 이하 상가에서는 제10조 제4항의 법정갱신(존속기간 1년)으로 종료일이 뒤로 밀리기도 하지만, 이 조항은 제2조 제3항 열거에 없어 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

임대인과 협의 중이라는 사정만으로 시효가 멈춘다고 정한 조문은 없습니다. 민사조정법 제35조 제1항은 조정신청에 시효중단의 효력을 인정하지만, 같은 조 제2항에 따라 조정신청이 취하된 때 등에는 1개월 이내에 소를 제기하지 아니하면 그 효력이 없습니다. 기한 계산이 애매하면 남은 날짜부터 확인하는 것이 우선입니다.

권리금 소송 비용·기간·승소 뒤 회수, 자주 묻는 질문