상가 권리금, 회수·산정·복비·반환·경매 질문을 6갈래로 찾는 길잡이

권리금 문제는 한 질문으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 가게를 넘기려다 금액을 묻게 되고, 금액을 정하다 보면 중개수수료와 임대인 승낙이 따라오며, 건물에 경매 통지가 오면 세워 둔 계획이 통째로 흔들립니다. 아래 순서대로 읽으면 내 질문이 어느 갈래인지, 어디부터 서류를 봐야 하는지 구분됩니다.

상가 권리금은 어떤 돈이고 누구에게 받나요

상가 권리금은 보증금·차임과 별개로 오가는 영업 가치의 대가이고, 임차인은 대개 신규임차인이 되려는 자에게서 받습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 다음과 같이 정의합니다.

“임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”

요소 나열은 “등”으로 끝나는 예시 열거라서 적힌 항목만 권리금이 되는 것은 아니고, 임대인에게 지급한 돈도 정의에는 들어갑니다. 다만 상가법이 회수 기회를 보호하는 권리금 계약은 제10조의3 제2항에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 정의와 보호 대상을 구분해야 내가 낸 돈과 내가 받을 돈을 섞지 않습니다.

“임대차가 끝나면 임대인이 권리금을 돌려준다”, “법이 권리금을 보장한다”는 말은 모두 정확하지 않습니다. 제10조의4 제1항은 임대인의 방해를 금지하는 규정이지 금액이나 회수를 보장하는 규정이 아니며, 신규임차인이 되려는 자를 주선하는 일은 임차인 몫입니다.

내 상가가 보호 대상인지 가르는 3가지

권리금 회수기회 보호는 건물의 종류, 임차인 쪽 사유 등, 환산보증금에 대한 오해 세 가지를 차례로 따지면 윤곽이 잡힙니다. 첫째나 둘째 줄에 걸리면 임대인에게 책임을 묻는 계획부터 달라집니다.

세 번째 줄은 자주 오해되는 부분입니다. “보증금이 커서 상가법 보호를 못 받는다”는 말은 제2조 제3항에 열거되지 않은 조문, 예컨대 제8조나 제15조에는 맞지만 권리금 회수기회 보호 조문에는 맞지 않습니다.

임차인 쪽 사유 중 차임 연체는 특히 주의합니다. 조문은 연체한 “사실”을 적고 있어, 밀린 차임을 나중에 냈더라도 문제 될 수 있으므로 입금 내역을 날짜별로 정리해 두는 편이 안전합니다. 또한 임대인이 책임을 벗는 경로는 단서 말고도 제10조의4 제2항의 정당한 사유 간주가 따로 있습니다.

상가 권리금 회수, 언제부터 무엇을 하나요

상가 권리금 회수 준비는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라는 방해 금지 기간에 맞춰 잡습니다. 이 구간은 임대인의 방해행위를 막는 기간이지 권리금 계약 체결일을 정한 요건은 아니며, 종료 뒤의 주선은 이 기간 밖이라 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다.

임대인의 방해행위는 네 가지입니다. 제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 행위, 제2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 제4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

제2항 각 호는 정당한 사유가 있는 것으로 “보는” 규정이고, 각 호에 없는 사유가 제1항 제4호의 정당한 사유로 인정되는지는 사안에 따라 달라집니다.

상가 권리금 산정은 어떤 구조인가요

상가 권리금 산정에는 법정 공식이 없고, 거래에서는 당사자 합의로 정하며 소송에서는 배상 상한을 따로 따집니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정할 뿐이어서 세부 내용은 현행 고시로 확인해야 합니다. 금액을 설명하려면 제10조의3 제1항의 요소를 세 덩어리로 묶어 자료를 맞춰 둡니다.

거래 단계에서 금액을 움직이는 변수로는 남은 임대차 기간, 차임 수준, 업종 제약, 주변 거래 사례가 있습니다. 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로(제10조제2항), 인수하는 쪽은 남은 기간을 먼저 계산합니다.

소송 단계에서는 제10조의4 제3항이 기준입니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 가상의 예로, 계약서에 적힌 권리금보다 감정 결과가 낮게 나오면 낮은 쪽이 상한이 됩니다. 상한은 한도일 뿐 곧 받을 금액은 아니며, 계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 비교 자체가 흔들립니다.

상가 권리금 복비·중개수수료는 어떻게 정해지나요

상가 권리금 복비는 임대차 중개의 대가와 권리금 거래의 대가를 나눠 봐야 하며, 권리금 쪽의 성격은 사안별로 달라집니다. 현장에서는 상가 권리금 중개수수료로 뭉뚱그려 말하지만, 임대차를 중개한 대가에는 공인중개사법상 중개보수 규정이 문제 되고, 권리금 거래를 알선한 대가에 그 규정이 그대로 미치는지는 단정하기 어렵습니다.

금액을 따지기 전에 서면에 다음 세 칸이 채워져 있는지 확인합니다.

• 무슨 일의 대가인가 · 임대차 중개, 권리금 알선, 서류 작성 중 어느 것인지
• 누가 언제 내는가 · 양도인·양수인 중 누구이며 계약금, 임대인 승낙, 잔금 중 어느 시점인지
• 깨지면 어떻게 되는가 · 임대차가 성립하지 않을 때 이미 낸 돈의 처리

중개 과정에서 사고가 났다면 공인중개사법 제30조 제1항을 봅니다. 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 권리금 거래에서 어떤 활동이 중개행위인지는 개별 사정에 따라 달라지므로 당시 문자와 약정서가 중요합니다.

상가 권리금반환은 언제 가능한가요

상가 권리금반환은 법이 일반적으로 보장하는 권리가 아니라 해제·취소·반환 약정 같은 별도 근거가 있을 때 청구할 수 있습니다. 상가 권리금 반환을 말할 때는 방향부터 확인합니다. 권리금 계약의 돈은 신규임차인이 되려는 자에게서 임차인에게 가므로 반환은 그 역방향이고, 임대인의 방해를 다투는 손해배상과는 다른 청구입니다.

임대인에게 낸 권리금에 관해 대법원 판결은 약정이 없으면 임대인의 반환 의무를 원칙적으로 인정하기 어렵다는 취지로 설명되지만, 약정 기간 전에 임대인 사정으로 해지된 경우 등 예외의 여지가 있어 사안별로 달라질 수 있습니다.

경매 상가 권리금은 어떻게 되나요

경매 상가 권리금은 매각대금에서 우선 배당된다고 정해진 돈이 아니므로, 임차권이 매각 뒤에도 남는지부터 따져야 합니다. 상가법의 우선변제 조문은 보증금을 대상으로 적고 있고 권리금은 적고 있지 않습니다. 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 그 다음 날부터 생기지만(제3조제1항), 저당권 등 앞선 권리보다 늦게 갖춘 대항력으로 매수인에게 맞설 수 있는지는 따로 따져야 합니다.

주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 제8조는 제2조 제3항 열거에 없어 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않으므로, 그런 상가는 제3조의 대항력을 중심으로 따로 검토합니다. 둘째, 남은 보증금을 매수인이 인수하는지, 이전 임대인 시절의 권리금 손해배상 책임까지 매수인에게 넘어가는지는 사정에 따라 달라 단정할 수 없습니다.

대항력을 갖춘 임대차라면 건물이 매매돼도 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조제2항). 협의 상대가 바뀔 수 있으니 통지와 정보 제공을 새 소유자 기준으로 다시 남겨 둡니다.

내 상황별 다음 단계 표

아래 여섯 갈래에서 지금 내가 서 있는 줄을 고르면 다음 단계가 정해집니다. 먼저 확인 칸은 계약서와 통지 문구를 봐야 답이 나오는 부분입니다.

자주 묻는 질문