권리금소송입증책임 증거확보, 요건별 표와 사라지는 순서대로 모으는 법

권리금소송입증책임 증거확보는 세 갈림길에서 방법이 달라집니다. 자료를 누가 쥐고 있는지, 녹음에 내가 참여했는지, 소송 전에 법원 절차까지 필요한 사정이 있는지를 먼저 가르면 할 일의 순서가 보입니다.

권리금소송입증책임은 누가 무엇을 지나요?

권리금소송입증책임은 대체로 손해배상을 구하는 임차인이 권리가 생긴 사실을, 임대인이 책임을 막는 사유를 증명하는 구조로 설명됩니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 배상 책임을 정합니다. 다만 세부 분배는 대법원 판결 취지와 사건의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

권리금소송입증책임 증거확보의 첫 작업은 아래 표에 내 자료를 대입하는 일입니다. 비어 있는 칸이 지금 모아야 할 증거입니다. 상가법 제10조의3 제2항의 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하며, 대법원 판결은 그 계약이 반드시 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라는 취지입니다.

표의 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자”라는 한정어는 제10조의4 제1항 제1호부터 제4호까지 모두 붙습니다. 임대인이 직접 데려온 사람과의 일은 같은 호로 곧바로 설명되지 않을 수 있으므로, 내가 주선했다는 기록이 증거의 출발점입니다. 제10조의4 제1항은 임대인의 방해를 금지하는 규정이지 권리금을 보장하는 규정이 아니어서 주선은 임차인의 몫입니다.

민사소송법 제288조에 따르면 법원에서 당사자가 자백한 사실과 현저한 사실은 증명을 필요로 하지 않고, 진실에 어긋나는 자백은 착오로 말미암은 것임을 증명한 때 취소할 수 있습니다. 임대인이 변론에서 거절 사실을 인정한다면 그 부분의 부담이 줄 수 있습니다.

임대인이 증명해야 하는 사유는 무엇인가요?

임대인이 책임을 벗으려고 내세우는 사유는 상가법 제10조의4 제1항 단서, 제2항의 간주 사유, 제10조의5 적용 제외로 나뉘며, 임대인 쪽이 주장하고 증명할 사유로 설명되는 것이 일반적입니다.

정보 제공 기록도 확보 대상입니다. 상가법 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 언제 무엇을 전달했는지 남겨 두어야 임대인의 자력 항변에 답할 수 있습니다.

제10조의5에 따라 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물 임대차에는 제10조의4가 적용되지 않습니다. 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로(제10조의4 제4항) 종료일 자료도 챙겨야 합니다. 제10조의4는 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다.

권리금소송입증책임 증거확보, 사라지는 순서는 어떻게 되나요?

권리금 소송 증거는 사람의 기억과 연락, 휴대전화 기록, 통지 증빙, 매출 자료 순서로 흐려지기 쉬우므로 그 순서대로 확보하는 것이 효율적입니다. 권리금소송입증책임 증거확보를 소장 준비 때 몰아서 하면 이미 연락이 끊긴 사람이 생길 수 있습니다.

1. 1계약이 무산된 직후

   신규임차인의 진술

   거절 경위, 임대인에게 들은 말, 날짜를 적은 사실확인서에 서명을 받고 연락처를 확인합니다. 사실확인서의 가치는 법원이 판단하므로, 상대가 다투면 법정에서 진술해 줄 수 있는지도 물어 둡니다.

2. 2휴대전화를 바꾸기 전

   문자·메신저 원본

   날짜와 발신자가 보이게 대화 전체를 저장하고, 원본이 담긴 기기를 그대로 보관합니다. 유리한 부분만 잘라 내면 앞뒤 맥락을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

3. 3거절을 들은 무렵

   통지와 답변 기록

   전화로만 거절을 들었다면 서면으로 다시 물어 답변이나 무응답을 기록으로 만듭니다. 주선 통지, 정보 제공, 임대인의 회신을 날짜순으로 묶어 둡니다.

4. 4점포를 비우기 전

   매출·시설 자료

   결제 단말기 자료, 카드 매출, 장부, 시설 사진과 집기 목록은 나간 뒤에 구하기 어려워집니다. 임대차 종료 전에 파일과 사진으로 옮겨 둡니다.

서명과 날인도 증거의 힘을 좌우합니다. 민사소송법 제357조는 사문서가 진정한 것임을 증명하도록 하므로 상대방이 성립을 다투면 증명이 필요하고, 제358조는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에는 진정한 것으로 추정합니다. 권리금 계약서를 고칠 때는 고친 부분에도 양쪽 서명을 받아 두세요. 서명 뒤에 덧붙인 문구까지 추정이 미치는지는 단정하기 어렵습니다.

대화 녹음은 어디까지 괜찮나요?

대법원 판결은 대화 당사자로 참여한 사람의 녹음이 타인간의 대화 녹음은 아니라는 취지이지만, 내가 빠진 공개되지 아니한 대화를 녹음하는 것은 금지됩니다. 「통신비밀보호법」 제14조 제1항은 “공개되지 아니한 타인간의 대화를 녹음하거나 전자장치 또는 기계적 수단을 이용하여 청취할 수 없다”고 정합니다. 구체적인 평가는 사건의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임대인과 신규임차인 사이의 대화 내용이 필요하다면 임차인이 직접 녹음할 일이 아닙니다. 신규임차인이 겪은 일을 사실확인서로 받거나 법정 진술을 부탁하는 방법을 먼저 검토하세요.

상대가 쥔 자료는 어떻게 가져오나요?

임대인이나 제3자가 가진 자료는 문서제출명령, 문서송부촉탁, 조사의 촉탁이라는 민사소송법 절차로 확보를 시도할 수 있습니다. 제343조에 따르면 서증 신청은 문서를 제출하는 방식 또는 문서를 가진 사람에게 그것을 제출하도록 명할 것을 신청하는 방식으로 합니다. 권리금소송입증책임 증거확보에서 혼자 구할 수 없는 자료에 쓰는 길입니다.

문서제출신청은 막연히 관련 자료 전부라고 쓰면 대상이 특정되지 않습니다. 민사소송법 제345조가 정한 다섯 가지를 밝혀야 합니다.

1. 문서의 표시
2. 문서의 취지
3. 문서를 가진 사람
4. 증명할 사실
5. 제출 의무의 원인

제출 의무의 원인은 제344조에서 찾습니다. 제1항은 당사자가 소송에서 인용한 문서, 신청자가 넘겨 달라고 하거나 보겠다고 요구할 수 있는 사법상의 권리를 가진 문서, 신청자와 문서를 가진 사람 사이의 법률관계에 관하여 작성된 문서 등을 들고, 제2항은 예외에 해당하지 않으면 그 밖의 문서도 제출을 거부하지 못한다고 정합니다. 임대인이 답변서에서 내세운 문서가 있다면 제1항 제1호부터 검토하세요.

민사소송법 제349조는 당사자가 명령에 따르지 아니한 때 “법원은 문서의 기재에 대한 상대방의 주장을 진실한 것으로 인정할 수 있다”고 정합니다. 할 수 있다는 규정이므로 언제나 그렇게 된다고 볼 수는 없습니다. 문서에 무엇이 적혀 있을 것인지 미리 구체적으로 주장해 두어야 이 조문을 활용할 여지가 커집니다.

소송 전에 필요한 증거보전은 언제 쓰나요?

증거보전은 미리 증거조사를 하지 아니하면 그 증거를 사용하기 곤란할 사정이 있다고 법원이 인정한 때 당사자의 신청에 따라 증거조사를 할 수 있는 절차입니다(민사소송법 제375조).

가상의 예로, 임대차 종료 뒤 점포 철거가 예정되어 시설 상태를 볼 수 없게 되거나 핵심 증인이 곧 장기간 나라 밖으로 나가는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 해당 여부는 사안별로 판단되며, 임차인이 스스로 확보할 수 있는 사진과 문서는 신청 전에 먼저 모아 두는 것이 순서입니다.

신청서에는 상대방의 표시, 증명할 사실, 보전하고자 하는 증거, 증거보전의 사유를 밝히고, 증거보전의 사유는 소명하여야 합니다(제377조). 소를 제기한 뒤에는 그 증거를 사용할 심급의 법원에, 소를 제기하기 전에는 신문을 받을 사람이나 문서를 가진 사람의 거소, 또는 검증하고자 하는 목적물이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 신청합니다(제376조 제1항).

종료 당시 권리금 자료는 어떻게 정리하나요?

종료 당시 권리금 자료는 손해배상액의 상한을 가르는 자료이므로 점포를 비우기 전에 정리해야 합니다. 상가법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 정합니다. 한쪽 금액 자료만 있으면 상한을 설명하기 어렵습니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 제10조의7은 국토교통부장관이 감정평가 기준을 고시할 수 있다는 규정이고, 평가의 대상은 제10조의3 제1항의 요소에서 출발합니다. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가이며, 아래처럼 요소별로 자료를 맞춰 두면 됩니다.

매출 장부와 신고 자료가 어긋나면 어긋나는 이유를 설명할 자료를 함께 준비하세요. 어떻게 평가할지는 사안별이지만, 법원은 민사소송법 제202조에 따라 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단합니다. 제202조의2는 손해 발생은 인정되나 구체적인 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우의 조문이므로, 증명을 면제해 주는 규정으로 기대해서는 안 됩니다.

권리금 소송 증거, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?