바닥 권리금 산정방법, 금액을 움직이는 변수 6가지와 근거 자료 모으는 순서

바닥 권리금 산정방법은 법에 정해져 있나요?

아니요, 바닥 권리금 산정방법은 법에 계산식으로 정해져 있지 않습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)에는 권리금의 정의(제10조의3)와 회수기회 보호(제10조의4)가 있을 뿐, 위치값을 어떤 식으로 계산하라는 규정은 없습니다.

‘바닥 권리금’이라는 말도 법률 용어가 아니라 거래 현장에서 쓰는 말입니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정한 조문이고, 고시의 세부 내용은 현행 고시를 확인해야 합니다. 당사자끼리 거래 금액을 그 기준대로 정하라는 규정도 아닙니다.

금액 문제는 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 거래 단계에서는 당사자가 상권과 임대차 조건을 근거로 협상해 정하고, 임대인의 방해를 다투는 소송 단계에서는 제10조의4 제3항의 상한 구조 안에서 따로 다툽니다. 협상 때 부른 숫자가 소송에서 그대로 인정된다고 생각하면 판단이 어긋납니다.

바닥권리금은 조문의 어느 요소에 해당하나요?

바닥권리금은 상가법 제10조의3 제1항의 요소 중 ‘상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점’에 대응시켜 설명하는 것이 일반적입니다. 같은 항은 권리금을 다음과 같이 정의합니다.

조문의 요소는 ‘등’으로 끝나는 예시이므로 세 가지 이름으로 딱 잘리지는 않습니다. 다만 거래 현장의 말과 맞춰 보면 아래 세 덩어리로 정리할 수 있습니다.

바닥분이 가장 설명하기 까다로운 이유가 여기 있습니다. 바닥 권리금 산정방법의 실제 내용이 ‘공식’보다 ‘자료 모으기’에 가까운 것도 같은 이유입니다. 돈을 받는 사람에 따라 조문상 자리도 달라집니다.

바닥 권리금 산정방법에서 금액을 움직이는 변수는 무엇인가요?

바닥 권리금 산정방법의 핵심 변수는 상권, 동일 상권 거래 사례, 남은 임대차기간, 차임 수준, 업종 제약, 공실 상황 여섯 가지이고, 금액은 이 변수로 협상하는 것이 보통입니다.

어느 변수가 금액을 얼마나 더하고 빼는지 정한 규정은 없습니다. 아래 표는 계산표가 아니라 협상에서 오가는 논리를 보여 주는 표입니다.

여섯 변수 중 임대차 조건은 서류로 바로 확인됩니다. 상가법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 다만 임차권을 넘겨받는 구조인지, 임대인과 새 임대차계약을 맺는 구조인지에 따라 신규임차인이 되려는 사람의 ‘남은 기간’ 계산이 달라질 수 있습니다.

차임 수준은 임대인이 내세우는 조건과도 맞물립니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면 제10조의4 제1항 제3호의 방해행위가 문제 됩니다. 변수표의 주변 차임 자료는 협상에도, 분쟁에도 함께 쓰입니다.

요구받은 금액이나 내가 부를 금액을 따져 보려면 아래 점검표에 내 상가를 대입해 보십시오. 빈칸이 많다면 금액의 옳고 그름을 따지기 전에 자료부터 요청할 단계입니다.

• 같은 상권, 비슷한 층과 면적의 체결 사례를 확인했다
• 광고 금액과 체결 금액을 구분해 적었다
• 임대차계약서에서 최초 계약일, 만료일, 갱신 이력을 확인했다
• 내 차임과 주변 차임을 비교할 자료가 있다
• 임대차 특약과 관리규약의 업종 제한을 읽었다
• 같은 건물과 골목의 공실을 날짜가 보이게 사진으로 남겼다

신축·공실 상가처럼 실적이 없으면 바닥 권리금 산정방법이 달라지나요?

영업 실적이 없는 자리의 바닥 권리금 산정방법은 매출이 아니라 상권과 임대차 조건 자료에 기댈 수밖에 없습니다. 신축 상가나 오래 비어 있던 점포에는 넘겨받을 매출 장부가 없기 때문입니다.

신축 상가에서는 돈을 받는 쪽이 임대인인 경우가 있어 받는 사람 확인이 더 중요합니다. 임대인이 입점 때 받는 돈은 제10조의3 제1항의 권리금 정의에 들어갈 수 있으나, 나중에 임대인에게 돌려받을 수 있는지는 약정과 사정에 따라 달라집니다. 돌려받는 조건을 원한다면 지급 전에 문구로 남겨 두는 편이 안전합니다.

신규임차인이 되려는 사람은 ‘지금 내는 돈을 나중에 다음 임차인에게 받을 수 있는 자리인지’도 함께 봐야 합니다. 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 제외) 국유재산·공유재산이면 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 그런 자리에서는 회수기회 보호 규정에 기대기 어려우므로 금액을 더 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

바닥 권리금 근거 자료는 어떤 순서로 모으나요?

바닥 권리금 근거 자료는 사라지기 쉬운 것부터, 상대에게 요구할 것은 서면으로 모으는 것이 좋습니다. 요구 금액을 따지는 신규임차인이 되려는 사람도, 나갈 때 받을 금액을 정하려는 임차인도 순서는 비슷합니다.

1. 1
   금액과 명목을 문자로 받기얼마를, 누구에게, 무엇의 대가로 내는지 문자나 서면으로 남깁니다. 말로만 오간 금액은 나중에 설명하기 어렵습니다.
2. 2
   임대차 조건 확인임대차계약서와 갱신 이력으로 만료일을, 등기사항증명서로 소유자와 임대인이 같은지를 확인합니다.
3. 3
   거래 사례 수집같은 상권의 체결 금액과 광고 금액을 구분해 적고, 광고는 날짜가 보이게 저장합니다.
4. 4
   현장 기록시간대별 유동, 주변 업종, 공실을 같은 위치에서 사진과 메모로 남깁니다.
5. 5
   항목별 금액 표 만들기시설·영업·위치로 나눈 표를 만들고, 칸마다 근거 자료 이름을 적어 계약서 별지로 씁니다.

자료를 요청하면 근거 대신 말로 답이 돌아오는 경우가 있습니다. 상대의 말을 비난하기보다 아래처럼 다음 질문으로 넘기면 대화가 정리됩니다.

계약서에 바닥 권리금 산정 근거를 어떻게 남기나요?

바닥 권리금의 산정 근거는 계약서 금액란을 항목별로 나누고 근거 자료를 별지로 붙이는 방식으로 남길 수 있습니다. 상가법이 항목 분리를 의무로 정한 것은 아니지만, 무엇의 대가였는지 다툼이 생기면 설명 자료가 됩니다.

금액란에는 실제로 약정한 금액을 그대로 적어야 합니다. 제10조의4 제3항의 상한을 비교할 때 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’은 계약서가 핵심 자료가 되는 경우가 많아, 금액이 실제와 다르면 입증이 흔들릴 수 있습니다. 항목을 나눈 금액은 세금 처리에도 영향을 줄 수 있으므로 세무 전문가 확인을 함께 받아 두십시오.

문구 예시는 사정에 맞게 고쳐 쓰는 참고 자료이며, 그대로 쓴다고 특정 법률 효과가 보장되지는 않습니다. 문구 하나로 읽는 방향이 달라질 수 있어 서명 전에 전체 계약서와 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

소송에서 바닥 권리금은 어떻게 다뤄지나요?

임대인의 방해를 다투는 소송에서는 거래 때의 바닥 권리금 산정방법이 아니라, 그 방해로 생긴 손해와 상한을 따지는 구조로 다룹니다. 권리금 계약 당사자끼리의 다툼은 별개입니다. 바닥분을 따로 떼어 평가할지는 사건과 감정 방식에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 상한을 정한 규정이므로 이 금액이 곧 배상액이라는 뜻은 아닙니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 앞서 모은 상권·차임·거래 사례 자료는 감정 과정에서 의견을 낼 때 주장을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

자료가 부족하다고 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 「민사소송법」 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 합니다. 입증을 면제하는 조문은 아니므로 모을 수 있는 자료는 먼저 모아야 합니다.

기한과 제외 사유는 사건마다 계산과 해석이 갈립니다. 임대차 종료일이 언제인지 애매하다면 계약 경과를 시간순으로 적어 두는 것이 좋습니다.

바닥권리금 산정에서 자주 묻는 질문은 무엇인가요?