바닥권리금 처리 방법, 지급 전부터 막혔을 때까지 다섯 시점별 할 일

바닥권리금은 법률 용어가 아니라 거래 현장의 말입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다. 바닥 권리금은 그중 '상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점'에 대응하는 돈으로 설명하는 것이 일반적입니다.

눈에 보이는 물건이 넘어오지 않는 돈이어서 기록이 없으면 무엇을 낸 것인지 설명하기 어렵습니다. 아래에서는 바닥권리금 처리 방법을 돈이 움직이는 순서대로 살펴봅니다.

바닥권리금 처리 방법, 시점별로 보면 무엇을 하나요

바닥권리금 처리 방법의 핵심은 시점마다 남겨야 할 기록이 다르다는 점입니다.

같은 표를 놓고도 결론이 갈리는 지점은 세 군데입니다. 바닥권리금 처리 방법을 고르기 전에 아래 세 갈림길부터 짚어 둡니다.

환산보증금을 넘는 상가에도 상가법 제2조 제3항에 따라 제10조의4가 적용되므로, 보증금이 크다는 이유만으로 회수기회 보호 밖이라고 판단하지 않습니다.

지급 전: 누구에게 무슨 명목으로 내는지 확인

바닥권리금을 내기 전에는 받는 사람이 전 임차인인지 임대인인지와 돈의 명목을 먼저 확인해야 합니다. 받는 사람에 따라 나중에 책임을 물을 상대와 근거 문서가 달라지기 때문입니다. 제10조의3 제1항의 정의에는 임대인에게 지급하는 대가도 들어가지만, 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금 계약은 같은 조 제2항이 정한 대로 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

바닥권리금은 위치를 이용할 기대에 값을 매기는 돈이므로, 남은 임대차 기간과 갱신 여지도 지급 전에 따져 볼 변수입니다. 상가법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

지급 시: 계약서 항목 분리·계좌 이체·영수 기록

바닥권리금을 지급할 때는 계약서에 항목을 나눠 적고 계좌로 보내 영수 기록을 남기는 것이 기본입니다. 항목을 나눠 두면 나중에 신규임차인이 되려는 자와 협상하거나 분쟁이 생겼을 때 위치에 대한 값이 얼마였는지 설명하기 쉽습니다.

금액은 실제 지급액 그대로 적어야 합니다. 계약서 금액과 이체 내역이 어긋나면 다툼이 생겼을 때 자료 전체의 신빙성이 흔들릴 수 있습니다. 아래 문구는 설명을 위한 가상의 예이며, 법률 효과는 문구 전체와 구체적 사정에 따라 달라집니다.

세금 증빙을 어떻게 받을지, 지급하는 쪽에 원천징수 같은 절차가 따르는지는 거래 구조에 따라 달라지므로 돈을 보내기 전에 세무 전문가에게 확인합니다.

영업 중: 장부 정리(세무 전문가 확인)와 보호를 잃는 사유 관리

영업 중에는 바닥권리금을 장부에 어떻게 둘지 세무 전문가에게 확인하고, 상가법 제10조 제1항 각 호 사유가 생기지 않게 관리해야 합니다.

영업 중 임차인이 스스로 관리할 수 있는 제10조 제1항 각 호 사유 가운데 대표적인 것은 아래 표와 같습니다.

제1호는 '연체한 사실이 있는 경우'로 규정되어 있어, 나중에 밀린 돈을 갚았다는 사정만으로 문제가 끝난다고 단정하기 어렵습니다.

나갈 때: 6개월 전부터 주선과 정보 제공

나갈 때 바닥권리금을 회수하려면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 맺고 정보 제공 기록까지 남겨 두는 순서로 움직이는 것이 안전합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 권리금을 보장하는 규정이 아니라, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로 권리금 지급을 방해하지 못하게 하는 규정입니다. 주선은 임차인의 몫입니다.

임대차 종료 후의 주선은 이 방해 금지 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 구체적 결론은 사안별로 달라지지만, 날짜 계산부터 시작하는 것이 안전합니다.

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   만료일 계산

   임대차계약서와 갱신 이력으로 임대차기간이 끝나는 날을 확정하고, 그 6개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
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   신규임차인이 되려는 자 주선

   바닥분을 설명할 입지 자료를 후보에게 보여 주고, 주선 경위를 문자로 남깁니다.
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   권리금 계약 체결

   항목별 금액과 임대차 불성립 때의 처리 문구를 적습니다. 이때 정한 금액이 뒤에서 볼 배상 상한의 비교 대상이 됩니다.
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   임대인에게 정보 제공

   제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
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   임대차 체결 요청과 회신 기록

   회신 기한을 적어 요청하고, 답변은 문자·서면으로 정리합니다.

영업 실적이 약해 바닥분이 거래의 대부분인 자리라면, 후보를 만나기 전에 바닥분을 설명할 근거 자료 묶음을 먼저 만들어 둡니다.

임대인이 막았을 때: 손해배상 구조와 3년

임대인이 회수를 막으면 권리금을 돌려달라는 청구가 아니라 상가법 제10조의4 제3항의 손해배상을 검토하게 됩니다. 권리금은 신규임차인에게 받는 돈이고, 임대인에게는 방해로 생긴 손해를 묻는 구조이기 때문입니다. 임대인이 흔히 하는 말을 조문에 대입하면 다음과 같습니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이며, 평가에서 바닥분을 따로 나누어 보는지는 사안별로 달라질 수 있습니다. 또한 임대인이 책임을 벗으려고 내세우는 경로에는 제10조의4 제1항 단서, 제2항의 정당한 사유 간주, 제10조의5의 적용 제외 등이 있으므로, 임대인의 답변이 어느 경로를 겨냥한 것인지 가려 대응합니다. 바닥권리금 처리 방법 가운데 가장 판단이 까다로운 대목이 이 부분입니다.

임대인에게 낸 바닥권리금은 어떻게 처리하나요

임대인에게 낸 바닥권리금의 반환은 약정과 사정에 따라 달라지므로, 돈의 명목과 반환 약정이 문서에 있는지부터 확인해야 합니다. 제10조의3 제1항의 권리금 정의에 임대인에게 지급한 대가가 들어간다고 해서, 임대인에게 돌려달라는 권리가 조문에서 곧바로 생기는 것은 아닙니다.

임대인에게 낸 돈을 두고 다툴 때에는 입금 내역과 임대차계약서 특약, 임대인과 나눈 문자를 모읍니다. 돈의 성격이 권리금인지 다른 명목인지가 먼저 다퉈질 수 있어, 명목을 보여 주는 자료가 먼저 필요합니다.

바닥권리금 처리 방법, 자주 묻는 질문