01임대차계약서에 넣어둘 특약 — 임차인 보호형

임대차계약서는 임대인과 임차인 사이의 규칙입니다. 권리금 국면에서 분쟁이 되는 지점은 대체로 신규임차인 주선에 대한 협조 여부와 원상회복의 범위이므로, 이 두 가지를 계약 단계에서 미리 문서화해 두면 다툼의 폭이 크게 줄어듭니다.

02권리금계약서에 넣어둘 특약 — 양수·양도 분쟁 예방형

권리금계약은 통상 기존 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) 사이에 체결됩니다. 여기서의 분쟁은 매출 부풀리기, 임대인 동의 불발, 시설 상태에 관한 다툼이 대부분이므로, 특약도 그 지점을 겨냥해야 합니다.

03특약으로도 안 되는 것 — 제15조 강행규정의 한계선

임대인 입장에서 넣고 싶어 하는 특약 중에는 법적으로 효력이 부정될 수 있는 것들이 있습니다. 대표적인 것이 이른바 권리금 포기 특약입니다.

비슷한 맥락에서, 법정 보호 기간(임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지)을 단축하는 특약, 손해배상 상한을 법보다 임차인에게 불리하게 정하는 특약 등도 제15조와의 충돌이 문제될 수 있습니다. 반대로 임차인에게 유리한 방향의 특약(협조 의무의 구체화, 통지 절차 신설 등)은 강행규정과 충돌하지 않으므로 자유롭게 설계할 수 있습니다.

한 가지 덧붙이면, 권리금계약의 알선은 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다는 것이 대법원 판례의 취지로 설명됩니다. 따라서 권리금 알선에 대한 수수료는 법정 중개보수 규정의 적용 대상이 아니라 별도 약정의 문제이므로, 중개업소를 통해 권리금 거래를 하는 경우 수수료 액수도 서면으로 명확히 약정해 두는 것이 안전합니다.

04특약이 없더라도 — 법이 지켜주는 최저선

계약서에 아무 특약이 없더라도 법정 보호는 그대로 작동합니다. 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되고(제2조 제3항), 임대인의 방해행위가 있으면 임대차 종료일부터 3년 내에 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.

다만 특약이 없는 계약은 그만큼 입증 부담이 커집니다. 결국 특약의 본질은 "분쟁이 생겼을 때 증거를 미리 만들어 두는 것"입니다. 계약서를 쓰는 몇 분이, 평균 10~14개월(사무소 실데이터 기준, 사안에 따라 다름)이 걸리는 소송을 예방하거나 크게 단축시킬 수 있습니다.

Q자주 묻는 질문