권리금이란 무엇인가 — 법률상 정의

권리금은 오랫동안 상가 거래 현장에서 관행으로만 오가던 돈이었습니다. 그러다 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 처음으로 법률에 명문화되었습니다. 법 제10조의3은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다.

이 정의를 뜯어보면 권리금의 세 가지 구성요소가 그대로 드러납니다. '상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점'이 바닥권리금이고, '영업시설·비품'이 시설권리금이며, '거래처, 신용, 영업상의 노하우'가 영업권리금에 해당합니다. 실제 권리금 계약에서는 이 셋이 하나의 금액으로 뭉뚱그려 오가는 경우가 대부분이지만, 권리금소송에 들어가면 감정평가 과정에서 각 요소가 따로 평가되므로 그 구분을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

같은 법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정하고, 이를 위반하면 임차인에게 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 이때 배상액 산정의 기초가 되는 것이 바로 아래에서 살펴볼 세 종류의 권리금 가치입니다.

세 가지 권리금, 한눈에 구분하기

바닥권리금 — 자리가 만든 가치

바닥권리금은 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점의 대가입니다. 지하철역 출구 앞, 대로변 코너 자리, 대학가 중심 상권처럼 그 자리에 있다는 사실만으로 영업에 유리한 점포에서 형성됩니다. 아직 아무 영업도 하지 않은 신축 상가의 첫 임차인에게 권리금이 붙는다면 그것은 대부분 바닥권리금의 성격입니다.

소송 실무에서 바닥권리금은 '위치에 따른 영업상 이점'으로서 무형재산 평가에 반영됩니다. 다만 그 이점이 임차인이 만든 가치인지, 상권 자체가 가진 가치인지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다. 임차인 입장에서는 해당 상권의 권리금 시세 자료, 인근 점포의 권리금 거래 사례 등을 확보해 두면 평가 과정에서 유리한 자료가 됩니다.

시설권리금 — 유형재산의 가치

시설권리금은 임차인이 투자한 인테리어, 간판, 주방기기, 냉난방설비, 집기·비품 등 유형물의 가치입니다. 감정평가에서는 신품 가격이 아니라 감가상각을 반영한 현재 가치로 평가되는 것이 원칙입니다. 개업 당시 1억 원을 들인 인테리어라도 5년이 지나면 평가액이 크게 낮아질 수 있다는 뜻입니다.

따라서 시설권리금을 제대로 인정받으려면 시설 투자 당시의 공사 계약서, 견적서, 세금계산서, 카드 결제 내역 등 투자 금액과 시점을 증명할 자료를 보관해 두는 것이 중요합니다. 업종이 바뀌면 기존 시설이 신규임차인에게 쓸모없어져 시설권리금이 거의 인정되지 않는 경우도 있으므로, 같은 업종의 신규임차인을 주선하는 것이 시설 가치를 지키는 데 유리합니다.

영업권리금 — 무형재산의 가치

영업권리금은 임차인이 그 자리에서 영업하며 쌓아 올린 무형의 가치, 즉 단골 고객층, 거래처 관계, 상호의 신용, 조리법이나 운영 노하우, 안정된 매출 실적에 대한 대가입니다. 권리금 중 임차인의 노력이 가장 직접적으로 반영된 부분이며, 권리금소송에서 다툼의 중심이 되는 경우가 많습니다.

감정평가 실무에서 영업권리금을 포함한 무형재산은 통상 해당 점포의 영업이익 내지 매출 자료를 기초로 평가됩니다. 그러므로 부가가치세 신고서, 종합소득세 신고 자료, 포스(POS) 매출 데이터 등 객관적인 매출 증빙이 충실할수록 평가액이 안정적으로 산정됩니다. 매출을 축소 신고해 왔다면 그만큼 영업권리금 평가에서 손해를 볼 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

권리금소송에서의 평가 — 손해배상액은 이렇게 정해진다

임대인의 방해행위로 권리금을 회수하지 못한 임차인은 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(법원 감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

즉 소송에서는 두 개의 숫자가 비교됩니다. 하나는 임차인이 신규임차인과 체결한 권리금계약서상의 금액이고, 다른 하나는 법원이 선임한 감정인이 유형재산(시설)과 무형재산(바닥·영업 가치)을 평가해 산출한 금액입니다. 감정평가액이 계약서 금액보다 낮으면 감정평가액이 상한이 되므로, 세 종류의 권리금 가치를 뒷받침하는 증거를 얼마나 충실히 제출하느냐가 배상액을 좌우합니다.

한 가지 더 기억할 것은 기간입니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선해야 보호를 받고, 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년의 소멸시효에 걸립니다. 아무리 권리금 가치가 높아도 이 기간을 놓치면 권리 행사가 어려워집니다.

종류별로 챙겨야 할 증거 체크리스트

이 자료들은 감정평가 단계에서 그대로 평가의 기초가 됩니다. 특히 신규임차인과 작성한 권리금계약서는 손해배상 상한을 정하는 두 기준 중 하나이므로, 권리금소송을 염두에 둔다면 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

자주 묻는 질문

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