권리금 계약서 양식, 서명 시점 3가지별 문구와 임대인 동의 전 조건 고르기

권리금 계약서 양식은 꼭 표준 서식이어야 하나요?

권리금 계약서 양식은 표준 서식이 아니어도 됩니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정할 뿐, 사용을 강제하지 않습니다.

권리금 계약의 뜻은 상가임대차법 제10조의3 제2항에 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이 권리금 계약입니다. 따라서 상가 권리금 계약서를 표준 서식으로 쓰든, 중개 현장에서 받은 서식이나 직접 만든 문서로 쓰든, 서식 이름만으로 계약의 효력이 갈린다고 정한 조문은 없습니다.

표준 권리금 계약서를 썼다고 안심할 일도 아닙니다. 표준 서식은 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 빈칸을 어떻게 채웠는지, 실제로 돈과 점포가 어떻게 오갔는지가 함께 살펴질 수 있기 때문입니다.

권리금 계약서 양식에 꼭 들어갈 8개 항목은 무엇인가요?

권리금 계약서 양식에는 당사자, 점포, 임대차 현황, 금액, 지급 일정, 임대차 성립 조항, 인수 목록, 해제·위약금의 8개 항목이 있어야 다툼이 줄어듭니다. 법이 8개를 필수로 정한 것은 아니고, 분쟁에서 자주 쟁점이 되는 칸을 모은 실무상 기준입니다.

8개 항목 가운데 서명 시점에 따라 달라지는 칸은 5번 지급 일정, 6번 임대차 성립, 8번 해제·위약금입니다. 나머지 칸은 언제 서명하든 대체로 같은 방식으로 채우면 됩니다. 쓰려는 서식에 해당 칸이 없다면 특약란이나 별지로 보태고, 별지에도 양쪽이 서명하거나 날인해 두면 나중에 내용을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다.

서명 시점 3가지에 따라 양식은 어떻게 달라지나요?

같은 권리금 계약서 양식이라도 임대인 동의 전, 동의 후 임대차 계약 전, 임대차 계약과 동시 중 언제 서명하느냐에 따라 고칠 칸이 달라집니다. 시점이 뒤로 갈수록 불확실성은 줄고, 문구의 중심은 조건에서 일정으로 옮겨 갑니다.

문구를 쓸 때 "임대인 동의"라고만 적으면 무엇에 대한 동의인지 흐려집니다. 권리금 계약의 당사자는 임차인과 신규임차인이 되려는 자이고 임대인은 당사자가 아니므로, "임대인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 임대차계약 체결"처럼 사건을 특정해 적는 편이 분명합니다.

임차인에게는 시점 1·2의 기록이 다른 의미도 가집니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등으로, 임차인이 권리금 계약에 따라 그 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다. 주선 사실과 임대인의 답변을 적은 문서와 문자는 이 쟁점의 자료가 될 수 있습니다.

임대인 동의 전 서명이면 어떤 조건 문구를 골라야 하나요?

임대인 동의 전에 서명하는 권리금 계약서는 정지조건, 해제조건, 약정해제 중 하나의 구조를 골라 쓸 수 있고, 세 구조는 효력이 생기는 때와 풀리는 방법이 다릅니다. "해제"라는 글자가 같아도 해제조건과 약정해제는 별개이므로 섞어 쓰면 문구 해석부터 다툼이 됩니다.

아래 문구는 구조의 차이를 보여 주는 가상의 예입니다. 그대로 쓴다고 같은 법률 효과가 보장되지는 않으며, 실제 해석은 계약서 전체 문언과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

어느 구조든 받은 돈을 언제까지 돌려줄지와 이자를 구체적으로 적습니다. 민법 제548조 제2항의 이자는 계약을 해제한 경우의 규정이므로, 정지조건이나 해제조건으로 쓸 때는 문구에 직접 정해 두는 편이 안전합니다. 임대인이 거절해 조건이 이루어지지 않은 경우 임차인의 임대인 상대 손해배상 청구에 어떤 영향이 있는지는 단정하기 어려우므로, 임차인이라면 서명 전에 함께 따져 볼 지점입니다.

계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 해제하는 문제도 문구로 정해 둘 만합니다. 민법 제565조 제1항의 해약금 규정은 매매 규정이고, 제567조로 매매 이외의 유상계약에 준용되지만 계약의 성질이 허용하지 않으면 제외됩니다. 권리금 계약에 적용되는지는 단정하기 어렵습니다.

권리금 계약서 작성 방법: 금액·일정란 실수와 고친 문구

권리금 계약서 작성 방법의 핵심은 금액을 실제대로 적어 항목을 나누고, 날짜를 사건과 연결하는 것입니다. 권리금은 상가임대차법 제10조의3 제1항에서 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의됩니다. 금액란도 이 요소에 맞춰 나누면 무엇을 넘기는 돈인지 드러납니다.

금액란이 중요한 이유는 임차인의 손해배상 상한과 이어지기 때문입니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임대인의 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약서 금액이 앞쪽 금액을 보여 주는 자료가 될 수 있으므로, 실제 약정과 다른 금액을 적으면 입증이 흔들릴 수 있습니다. 항목 구분이 그 비교에서 어떻게 작용하는지는 사안별로 달라질 수 있습니다.

임차인은 같은 조 제5항에 따라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 자료 제공 문구를 넣어 두면 이 의무를 이행하기 쉬워집니다. 세금과 증빙을 누가 어떻게 처리할지는 거래 유형에 따라 다르므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

권리금 계약서 수수료는 작성 대가와 중개보수가 어떻게 다른가요?

권리금 계약서 수수료는 문서를 써 주는 대가와 거래를 중개한 대가로 나누어 근거를 따져야 합니다. 이름이 같은 수수료라도 무슨 일의 대가인지에 따라 따져 볼 규정과 무산 시 처리가 달라지기 때문입니다.

권리금 계약서 양식에 수수료 문구를 넣는다면 누가, 누구에게, 무슨 일의 대가로, 언제 내는지와 계약이 무산되면 어떻게 하는지 다섯 가지를 적습니다. 금액을 정하는 기준은 맡긴 일의 범위에 따라 달라지므로, 서명 전에 명세를 받아 두는 편이 낫습니다.

공인중개사법 제30조 제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 같은 조 제5항은 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 정합니다. 개별 권리금 거래가 중개행위에 해당하는지는 사안에 따라 판단됩니다.

서명 전 점검표: 위약금 문구까지 8가지 확인

서명 전 점검은 인쇄된 위약금 문구부터 읽는 것이 좋습니다. 민법 제398조 제4항에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항에 따라 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 감액 여부와 정도는 사안별로 달라지므로, 서명 전에 고치는 편이 훨씬 수월합니다.

권리금 계약서 다운로드 양식, 자주 묻는 질문