권리금 반환 특약, 양도인·임대인·3자 합의별 문구 비교와 서명 전 점검표

권리금을 주고받기 전이나 임대인과 계약을 맺으면서 돌려받는 약속을 글로 남기려는 분을 위해 정리했습니다. 계약서에 한 줄 덧붙이면 될 것 같아도, 상대가 누구인지에 따라 같은 문장이 다르게 읽힙니다. 아래 문구 예시는 설명을 위해 만든 것이고, 법률 효과는 계약 전체와 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

권리금 반환 특약은 누구와 맺는 약속인가요?

권리금 반환 특약은 돈을 받은 사람과 맺는 약속이므로, 받은 사람에 따라 세 유형으로 나뉩니다.

「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 임대인이 받은 돈도 정의상 권리금이 될 수 있다는 뜻입니다.

반면 상가임대차법 제10조의3 제2항은 "권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다"고 정하고, 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 이 계약을 전제로 움직입니다. 그래서 임대인과 맺는 특약과 양도인·양수인이 맺는 특약은 처음부터 나눠 봐야 합니다.

권리금 반환이라는 말은 세 유형 모두에 쓰이지만, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해 생긴 책임은 반환이 아니라 제10조의4 제3항의 손해배상입니다. 두 청구를 한 문장으로 뭉뚱그리면 상대와 근거가 흐려지므로, 특약을 쓰는 단계부터 구분해 적는 것이 좋습니다.

양도인-양수인 문구는 임대차 불성립에 대비해 어떻게 쓰나요?

임대차 불성립에 대비한 권리금 반환 특약은 조건 구조와 해제권 구조 중 하나를 골라 적어야 합니다.

임대인과 임대차 조건이 정해지기 전에 서명하는 권리금 계약에서 자주 필요한 문구입니다. 민법 제147조 제1항은 "정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다"고, 제2항은 "해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다"고 정합니다. 약정해제권은 이와 달리 해제권을 가진 쪽(아래 예시 3에서는 양수인)이 상대방에게 해제의 뜻을 밝혀야 움직이는 구조입니다.

해제권 구조라면 민법 제548조 제1항의 원상회복과 제2항의 "반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다"가 따라옵니다. 조건 구조는 해제와 다르므로 같은 조문이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 조건 구조를 택한다면 돌려줄 금액과 이자를 문구에 직접 적어 두는 편이 분명합니다.

가상의 예를 들어 보겠습니다. 양수인이 계약금을 보낸 뒤 임대인이 임대차 조건을 두고 답을 미루다 정한 날짜가 지났습니다. 문구가 해제조건형이면 양수인은 계약이 효력을 잃었다고 주장하며 반환을 요구하게 되고, 약정해제권형이면 서면 통지부터 보내야 합니다. 임대인의 태도가 방해행위인지는 임차인 쪽에서 따로 따져 볼 문제입니다. 양수인이 협의에 응하지 않아 무산된 경우를 빼고 싶다면 그 예외도 같은 조항에 적습니다.

양도인-양수인 문구가 세 구조 중 어느 쪽으로 읽히는지는 계약서 전체와 주고받은 문자를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

임대인과 맺는 권리금 반환 특약은 입점 때 낸 돈에 어떻게 적용되나요?

임대인에게 낸 권리금은 약정이 없으면 돌려받기 어려울 수 있어, 입점 때 반환 사유와 산정 방식을 문구로 남겨 둡니다.

대법원 판결은 임대인이 받은 권리금에 대해 약정이 없으면 원칙적으로 반환 의무를 인정하기 어렵다는 취지이고, 임대차가 일찍 끝나는 경우 등의 예외는 사안별로 달라질 수 있습니다. 임차인 입장에서는 입점 때 받아 두는 문구가 그만큼 중요합니다.

임대인으로서는 임차인 잘못으로 끝나는 경우까지 돌려주기는 어렵다고 볼 것입니다. 임대인 사정과 임차인 사정을 나눠 적고, 합의해지처럼 어느 쪽 사정인지 모호한 경우도 미리 정해 두면 양쪽 모두 다툼이 줄어듭니다. 마지막 문장은 다음 비교에 나오는 회수 권리를 건드리지 않겠다는 뜻을 밝히는 선택 문구입니다.

3자 합의서에는 어떤 칸을 넣어야 하나요?

3자 합의서에는 돌려줄 사람, 발동 사유, 임대인의 역할을 칸을 나눠 적는 것이 핵심입니다.

임대인이 합의서에 서명했다는 사정만으로 권리금 반환 책임까지 진다고 볼지는 문구에 따라 달라질 수 있습니다. 확인 서명인지 책임을 지는 당사자 서명인지를 서명란 옆에 밝혀 두면 뒤늦은 다툼을 줄일 수 있습니다.

임대인이 합의서 안에서 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금 일부를 받기로 하는 구조라면 상가임대차법 제10조의4 제1항 제1호가 문제될 수 있습니다. 3자 합의는 임대인의 협조를 끌어내는 수단이지만, 임대인에게 돈이 흘러가는 문구가 들어오면 다시 검토해야 합니다.

발동 조건·기한·이자·위약금은 어떻게 쓰나요?

권리금 반환 특약의 네 칸은 발동 조건, 반환 기한, 이자, 위약금이며, 비워 두면 민법 규정이나 해석에 맡겨집니다.

1. 1

   발동 조건

   "임대인 동의를 못 받으면"보다 "[날짜]까지 임대차계약서 서명이 이루어지지 않으면"처럼 날짜와 서류로 확인되는 사건을 씁니다. 누구 사정이면 발동하지 않는지도 함께 적습니다.

2. 2

   반환 기한

   민법 제387조 제1항에 따라 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터, 불확정한 기한이면 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있습니다. 제2항에 따라 기한이 없으면 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있습니다.

3. 3

   이자

   이자의 기산일과 이율을 적습니다. 민법 제379조에 따라 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다. 상인 간 거래처럼 다른 법률이 적용되는지는 사안별로 확인이 필요합니다.

4. 4

   위약금

   민법 제398조 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 정하고, 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 정합니다. 적은 금액이 그대로 인정된다고 단정할 수 없습니다.

임차인에게 불리한 포기 특약과는 어떻게 다른가요?

권리금 반환 특약은 돈을 돌려받는 약속이고 포기 특약은 권리를 내놓는 약속이므로, 효력을 따지는 조문이 다릅니다.

상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 회수기회 보호를 미리 내놓는 문구는 이 조문으로 효력이 다퉈질 수 있습니다. 다만 제15조는 환산보증금 이하 상가에 적용되고, 환산보증금을 넘는 상가는 제2조 제3항 열거에 제15조가 없어 적용되지 않습니다. 기준 금액은 대통령령으로 정하므로 계약서 숫자로 따로 확인해야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가에도 제10조의4 자체는 적용되지만, 포기 문구의 효력은 제15조가 아니라, 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다는 민법 제105조의 범위에서 따져 보게 됩니다. 결론은 문구와 체결 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 반환 특약이라는 제목 아래 "앞으로 어떤 권리금도 주장하지 않는다"는 문장이 붙어 있지 않은지 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.

권리금 반환 특약에 서명하기 전 무엇을 점검하나요?

권리금 반환 특약은 서명 전에 아래 여덟 항목으로 빈칸과 모순을 찾아낼 수 있습니다.

• 돈을 받은 사람과 돌려줄 사람의 이름이 같은가
• 조건과 해제권 중 한 가지 표현으로 통일했는가
• 발동 사유가 날짜와 서류로 확인되는가
• 누구 사정이면 발동하지 않는지 적었는가
• 반환 기한이 날짜로 적혀 있는가
• 이자 기산일과 이율, 지급 내역이 이체 기록과 맞는가
• 위약금의 대상이 분명하고 과다해 보이지 않는가
• 권리를 내놓는 문구가 섞이지 않았는가

점검표에서 애매한 칸이 나왔다면 문구 전체와 함께 봐야 합니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건+를 다뤄 온 경험을 바탕으로 특약 문구를 분쟁 관점에서 살펴봅니다.

권리금 반환에 대해 자주 묻는 질문