상가임대차보호법 권리금, 임차인·전차인·건물 매수인 등 5자리별로 읽는 조문

상가임대차보호법 권리금 규정은 어디에 있나요?

권리금 조문은 「상가건물 임대차보호법」(흔히 상가임대차보호법) 제10조의3부터 제10조의7까지 다섯 개이고, 권리금만 따로 다루는 특별법은 없습니다. 실제 분쟁을 좌우하는 곳은 제10조의4입니다.

가장 흔한 오해는 제10조의4 제1항을 권리금 보장 규정으로 읽는 것입니다. 제10조의4 제1항은 임대인의 방해를 막는 규정입니다. 회수기회 보호에서 권리금은 신규임차인이 되려는 자에게 받는 돈이며, 임대인에게 묻는 것은 반환이 아니라 방해로 생긴 손해의 배상입니다.

5자리 × 조문 × 할 수 있는 일 한눈에 보기

임차인 자리: 상가임대차보호법 권리금 회수에서 할 일

임차인의 상가임대차보호법 권리금 회수는 신규임차인이 되려는 자를 주선하는 일에서 시작합니다. 법은 임대인의 방해를 막아 줄 뿐, 사람을 찾고 권리금 계약을 맺는 일은 임차인의 몫입니다.

제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이지만, 그 결과를 미리 단정할 수는 없습니다.

대법원 판결은 전체 임대차기간이 제10조 제2항의 범위를 넘어 갱신요구를 할 수 없는 임차인에게도 권리금 회수기회 보호가 미친다는 취지이고, 임대인이 주선을 해도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 사안에서는 실제 주선이 없어도 손해배상을 다툴 수 있다는 취지입니다. 다만 임대인의 말이 확정적이었는지는 문자와 통화 내용에 따라 달라집니다.

전차인 자리: 제13조 제1항 목록에 제10조의4가 없다는 뜻

전차인이 상가임대차보호법 권리금 규정을 읽을 때 먼저 볼 곳은 제13조이고, 제13조 제1항 목록에는 제10조의4가 없습니다.

목록에 없다는 사실이 곧 전차인은 아무 보호도 받지 못한다는 결론은 아닙니다. 전대차계약 문구, 임대인의 동의 범위, 권리금을 누구에게 냈는지에 따라 다툴 길이 달라질 수 있어 보호 여부를 단정하기 어렵습니다.

전차인에게 분명히 열려 있는 길은 제13조 제2항입니다. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 들고 있고, 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지가 그러하지 아니하다고 정합니다. 매장 일부를 빌려준 형태가 전대에 해당하는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 한편 제13조는 제2조 제3항의 열거에 없으므로 환산보증금 초과 상가의 전대차에는 적용되지 않습니다.

신규임차인이 되려는 자 자리: 직접 청구권자로 보기 어려운 이유

신규임차인이 되려는 자는 제10조의4 제3항에 손해배상을 받는 사람으로 적혀 있지 않습니다. 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 책임을 정하므로, 인수가 막힌 사람이 같은 조항으로 임대인에게 직접 청구한다고 읽기는 어렵습니다. 다른 법리로 다툴 여지까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

제10조의4 제1항 제1호의 권리금 요구도 회수기회를 침해당한 임차인의 손해배상 문제이며, 인수하려던 사람이 임대인에게 건넨 돈을 돌려받는 근거로 곧바로 쓰기는 어렵습니다.

신규임차인이 되려는 자가 챙길 곳은 권리금 계약 문구입니다. 임대차가 체결되지 않을 때의 처리를 임차인과 합의해 적어 둘 수 있습니다. 가상의 문구 예시는 "임대인과 임대차계약이 체결되지 않으면 양도인은 받은 돈을 정한 기한 안에 반환한다"이며, 실제 효력은 계약 전체와 사정에 따라 달라집니다.

제10조의4 제2항 제1호·제2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 자력과 업종 계획 자료를 임차인에게 건네 두면 임차인의 정보 제공에도 도움이 됩니다.

임대인 자리: 금지 행위와 정당한 사유는 어떻게 읽나요?

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 제10조의4 제1항 각 호의 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

임대인이 책임에서 벗어나는 경로는 세 갈래로 나뉩니다. 첫째, 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 방해 금지가 그러하지 아니합니다. 둘째, 제10조의4 제2항 각 호에 해당하면 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 셋째, 제10조의5에 해당하면 제10조의4 자체가 적용되지 않습니다.

제10조의4 제2항 제3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 제4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 제2항에 없는 사유의 인정 여부는 미리 단정할 수 없습니다.

임대인이 주선된 사람을 거절하려 한다면 이유와 자료를 서면으로 남기는 편이 안전합니다.

건물 매수인 자리: 건물이 팔리면 권리금 문제는 어떻게 되나요?

건물 매수인은 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 자리에 설 수 있습니다. 제3조 제1항의 대항력은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 생깁니다. 제3조는 제2조 제3항 열거에 있어 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다.

건물 거래에서 자주 오가는 말 세 가지를 조문에 대어 봅니다.

건물을 사려는 사람은 계약 전에 남은 임대차기간과 진행 중인 주선이나 권리금 계약이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 건물이 팔린 사실을 안 임차인은 주선 통지와 정보 제공을 새 소유자에게도 남겨 두어야 나중에 누구의 행위인지 가릴 수 있습니다.

적용되지 않는 상가: 제10조의5와 환산보증금은 어떻게 다른가요?

제10조의5에 해당하는 상가건물 임대차에는 제10조의4가 적용되지 않지만, 환산보증금을 넘는다는 이유만으로 제10조의4가 빠지지는 않습니다. 상가임대차보호법 권리금 보호 규정의 범위를 판단할 때 이 두 가지를 섞는 일이 많습니다.

제2조 제1항의 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차도 적용 대상에 포함됩니다. 환산보증금 기준은 대통령령으로 정하며 지역별로 다르므로 계약서의 보증금·차임과 소재지를 들고 확인하는 편이 정확합니다.

제10조의5가 빼는 것은 제10조의4입니다. 대규모점포 안의 매장이라도 갱신요구에 관한 제10조 같은 다른 조문까지 함께 빠진다고 곧바로 읽어서는 안 됩니다.

결론을 가르는 갈림길 3가지

위 세 가지 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자를 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

권리금·상가 권리금, 자주 묻는 질문