식당 권리금 소송, 임대인 거절 사유 5가지 판정표와 매출 증거 정리법

식당을 넘기려다 권리금 소송까지 고민하게 되는 장면은 대체로 비슷합니다. 다음 사장을 데려왔는데 건물주가 “고기 굽는 집은 곤란하다”, “덕트 공사는 안 된다”, “월세부터 다시 정하자”고 말하는 장면입니다. 식당은 냄새·환기 설비가 얽혀 이런 말이 그럴듯하게 들리고, 매출은 포스·배달앱·현금으로 흩어져 입증에 손이 많이 갑니다.

식당 권리금 소송은 어떤 경우에 낼 수 있나요?

식당 권리금 소송은 임대인의 방해행위 때문에 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게서 권리금을 받지 못해 손해가 생겼을 때, 임대인을 상대로 내는 손해배상 소송입니다. 근거는 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의4입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로(제10조의3 제2항), 임대인에게 묻는 책임은 권리금 반환이 아니라 손해배상입니다.

상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 네 가지 행위로 권리금 지급을 방해하지 못하게 합니다. 음식점 권리금 분쟁도 결국 이 네 칸 가운데 어디에 들어가는지부터 가립니다.

네 가지 모두 “임차인이 주선한” 사람을 상대로 한 행위이므로 누가 누구를 소개했는지 문자와 통화 기록으로 남겨 두어야 합니다. “정당한 사유”라는 문언은 4호에 붙어 있어, 임대인의 거절 이유를 따지는 쟁점은 주로 4호에서 벌어집니다.

보증금과 차임 규모가 커도 상가건물 임대차라면 제10조의4는 적용되지만(제2조 제3항), 임대차 목적물이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 제외) 국유재산·공유재산이면 제10조의4는 적용되지 않습니다(제10조의5). 쇼핑몰 푸드코트나 공공 건물 안 식당이라면 먼저 점검합니다.

임대인이 식당에 흔히 내세우는 거절 사유 5가지 판정표

임대인이 식당에 내세우는 거절 사유는 말 자체보다 어느 조문에 닿느냐로 따져야 합니다. 상가법 제10조의4 제2항은 네 가지 경우를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는데, 식당 분쟁에서 눈여겨볼 것은 제2호, 곧 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다.

갈림길 ①의 답은 이 표에서 출발할 뿐 표가 결론은 아닙니다. 제2항에 적히지 않은 사유가 제1항 제4호의 정당한 사유로 인정되는지도 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인의 말이 막연한 우려인지, 민원 기록·공사 도면 같은 구체적 자료가 있는지를 구분해 적어 두어야 합니다.

영업 신고나 영업자 지위 승계 같은 식품 위생 법령 절차는 권리금 소송과 별개로 확인합니다. 지난 처분이 인수하는 사람에게 미치는 영향은 인수 구조에 따라 다를 수 있으므로 관할 행정기관 안내를 받아 두는 편이 좋습니다.

업종이 바뀌면 임대인은 거절할 수 있나요?

식당의 업종 변경만으로 임대인의 거절이 언제나 정당하다고도, 언제나 부당하다고도 단정할 수 없습니다. 상가법 제10조의4 제2항에는 업종 변경이 따로 적혀 있지 않아서, 결국 제2호의 의무 위반 우려나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유에 닿는지, 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는지로 다투게 됩니다.

같은 메뉴를 이어받는 경우와 업태가 크게 달라지는 경우는 임대인이 드는 우려의 구체성도 다를 수 있으므로, 신규임차인이 되려는 사람의 메뉴·영업시간·환기 계획을 서면으로 받아 둡니다.

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4 제5항). 업종 계획을 함께 전달하면 임대인이 무엇을 보고 거절했는지가 기록으로 남습니다.

무리한 임대 조건은 어디까지 방해인가요?

무리한 임대 조건이 상가법 제10조의4 제1항 제3호의 방해행위가 되려면, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이어야 합니다. 비교 기준은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액이고, 법에 “얼마를 넘으면 고액”이라는 숫자 기준은 없습니다.

임차인이 모을 자료는 임대인이 제시한 조건을 적은 문자, 주변 식당의 임대 조건 자료, 신규임차인이 되려는 사람의 반응 기록입니다. 제11조의 증액 상한은 환산보증금 이하 임대차에서 기존 당사자 사이의 증감청구에 관한 규정이므로, 새 계약 조건에 그대로 대입해 계산하지 않도록 주의해야 합니다.

차임과 보증금이 아닌 무리한 특약이나 별도 서류를 요구하는 경우는 제3호가 아니라 제4호의 “정당한 사유 없이” 거절했는지로 다툴 쟁점입니다. 요구 내용과 시점을 그대로 보존해 두어야 합니다.

식당 매출 증거 정리: 포스·배달앱 정산·식자재 매입·현금 매출

식당 매출 증거는 포스·배달앱 정산·식자재 매입·현금 매출 네 묶음으로 나눠 같은 기간끼리 맞춰 보는 것이 기본입니다. 매출 자료는 임대차 종료 당시의 권리금을 다툴 때 영업 가치를 설명하는 자료로 쓰일 수 있으므로, 점포를 비우기 전에 확보해 두어야 합니다.

식당 권리금 소송에서 손해액은 어떻게 정해지나요?

식당 권리금 소송의 손해배상액에는 상한이 있습니다. 상가법 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 권리금 계약서의 금액이 크다고 그대로 인정되는 것이 아니라, 상한 안에서 손해를 입증해야 합니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이지만, 결과를 미리 단정할 수는 없습니다. 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정하고(민사소송법 제335조), 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(상가법 제10조의7).

식당이라면 덕트·주방 설비 같은 시설, 단골과 배달 실적 같은 영업, 상권과 입지 같은 위치 자료를 미리 나눠 두면 감정 과정에서 설명하기 쉽습니다. 세금 때문에 권리금 계약서 금액을 달리 적었다면 상한 비교에서 입증이 흔들릴 수 있습니다.

식당 권리금 소송 순서와 임대인 항변은 어떻게 준비하나요?

식당 권리금 소송은 기록 보존, 정보 제공, 서면 통지, 소 제기, 감정과 조정의 순서로 준비하는 것이 보통입니다.

판정표 밖의 임대인 항변 3가지

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