권리금회수방해, 호별 증거 카드와 신규임차인 떠나기 전 보낼 통지문

권리금회수방해 뜻: 법이 금지한 네 가지 행위

권리금회수방해는 임대인이 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의4제1항 각 호의 행위로, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 막는 일을 부르는 말입니다. 조문의 표제에 이 말이 그대로 쓰인 것은 아니며, 제10조의4의 표제는 권리금 회수기회 보호 등입니다.

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3제2항). 권리금은 임대인이 돌려주는 돈이 아니므로, 제10조의4는 임대인에게 반환을 명하는 규정이 아니라 방해를 금지하고 어겨서 손해를 입힌 임대인에게 배상 책임을 지우는 규정입니다. 권리금 액수를 보장해 주는 규정도 아닙니다.

네 가지 행위는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 합니다. 임대인이 직접 데려온 사람과의 거래는 같은 조문으로 곧바로 설명되지 않으므로, 내가 주선했다는 기록이 모든 증거의 출발점이 됩니다.

권리금 회수 기간: 방해 행위가 6개월 창 안에 있나요?

권리금 회수 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이며, 제10조의4제1항은 이 기간의 임대인 행위를 금지합니다. 권리금 계약을 언제 맺었는지를 따지는 요건이 아니라 임대인의 방해 행위가 언제 있었는지를 보는 기간입니다.

창이 열리기 전에 받은 거절이 그대로 기간 안의 행위로 평가된다고 장담하기는 어렵습니다. 창이 열린 뒤 같은 사람을 다시 주선하고 임대인의 답을 받아 두는 편이 안전합니다. 임대차가 끝난 뒤에 시작한 주선은 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵고, 구체적인 사정은 따져 봐야 합니다.

합의 해지나 갱신 여부에 따라 임대차 종료일이 달라질 수 있습니다. 창의 시작일과 3년의 기산일은 계약서와 통지 기록을 놓고 계산합니다.

상가 권리금 회수 방해, 호별로 어떤 증거를 남기나요?

상가 권리금 회수 방해의 증거는 호마다 다르며, 임대인의 말과 상대방의 반응을 날짜와 함께 남기는 것이 공통 출발점입니다. 아래 카드는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 기준으로 정리했습니다. 자료를 전부 갖춰야 한다는 뜻은 아니고, 무엇이 인정되는지는 사안별로 달라집니다.

말로 들은 내용은 그날 문자로 되물어 남기면 좋습니다. "오늘 면담에서 그 분과는 계약하지 않겠다고 하신 것으로 이해했습니다. 다르면 알려 주십시오."처럼 사실만 적습니다. 녹음은 본인이 참여한 대화로 한정하고, 상대방의 확인서는 그 사람이 다른 점포를 찾아 떠나기 전에 받아 두는 편이 수월합니다.

갈림길: 무리한 조건은 3호인가, 4호의 쟁점인가

신규임차인이 떠나기 전, 임대인에게 어떤 통지문을 보내나요?

신규임차인이 떠나기 전 임대인에게 보내는 통지문은 주선 사실, 그 사람에 관한 정보, 회신 기한을 한 장에 담는 것이 핵심입니다. 제10조의4제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다.

예시 문구가 법률 효과를 보장하는 것은 아닙니다. 도달 사실을 남기기 쉬운 내용증명이나 답장을 받은 문자로 보내고, 제5항의 문언에 권리금 액수는 들어 있지 않으므로 액수까지 밝힐지는 사건에 따라 따로 판단합니다.

오늘 할 일 5단계

1. 1권리금 계약서 확보. 서명본 사본을 받아 둡니다. 아직 서명 전이면 금액과 임대차 조건을 정리한 문서라도 만듭니다.
2. 2주선 통지·면담 일시 기록. 언제 누구를 소개했고 언제 만나기로 했는지 표로 적습니다.
3. 3임대인 발언 문자화. 말로 들은 거절이나 조건은 그날 문자로 확인합니다.
4. 4제10조의4제5항 정보 제공 기록. 무엇을 언제 어떤 방법으로 전달했는지 사본과 함께 보관합니다.
5. 5날짜표 작성. 만료일, 6개월 전 되는 날, 종료일, 3년 되는 날을 적어 둡니다.

권리금 회수 방해 손해배상, 상한과 시효는 어떻게 되나요?

권리금 회수 방해 손해배상은 임대인이 제10조의4제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 인정되며, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 낮은 금액은 상한이므로 그 금액이 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이지만, 감정 결과를 미리 단정할 수는 없습니다. 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 권리금 계약서의 금액과 영업·시설 자료도 미리 정리해 둡니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 방해 행위를 안 날이 아니라 임대차 종료일이 기준이므로, 신규임차인이 떠난 날부터 세면 계산이 어긋납니다.

임대인이 아닌 제3자가 방해한 경우에는 제10조의4제3항이 곧바로 적용된다고 단정할 수 없고, 민법 제750조의 불법행위로 따질 수 있는지를 구분해 봅니다. 불법행위 청구는 민법 제766조제1항에 따라 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년이 기준입니다.

권리금회수방해죄가 있나요?

권리금회수방해죄라는 이름의 범죄는 상가법에 없습니다. 상가법에는 제10조의4 위반을 처벌하는 벌칙 조문이 없어, 방해 사실만으로 건물주가 처벌된다고 말할 수 없으며 기본 구제 수단은 민사상 손해배상입니다.

방해 과정에서 위협이나 허위사실 유포, 기망 같은 별도의 행위가 있었다면 다른 형사 쟁점이 검토될 수는 있지만 사안별 판단입니다. 형사 고소를 협상 수단으로 먼저 꺼내기보다 민사 청구에 필요한 호별 증거부터 갖추는 순서가 안전합니다.

임대인 항변 6가지, 어떻게 대처하나요?

임대인이 조문을 들어 책임을 벗는 경로는 크게 세 갈래입니다. 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4제1항 단서로 그러하지 아니하고, 같은 조 제2항 각 호에 해당하면 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보며, 제10조의5에 해당하면 제10조의4가 적용되지 않습니다. 임대인의 말을 들으면 어느 경로의 주장인지부터 가립니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다룬 경험을 토대로, 임대인의 말이 위 경로 중 어디에 해당하는지 서류로 확인합니다.

고시원권리금회수방해도 같은 기준인가요?

고시원권리금회수방해도 상가건물 임대차라면 제10조의4의 같은 기준으로 판단합니다. 제10조의4는 업종을 가르지 않고, 상가법 제2조제1항은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 적용됩니다. 환산보증금이 기준을 넘어도 제2조제3항에 따라 제10조의4는 적용됩니다.

고시원은 입실 현황과 입실료 정산 자료를 입실자 개인정보를 가린 뒤 보관하고, 시설 목록과 소방·안전 관련 서류를 함께 챙깁니다. 임대인이 안전이나 구조를 이유로 거절하면 제10조의4제2항제2호가 쟁점이 될 수 있으나 결론을 단정하기는 어렵습니다.

업종과 별개로 입점 건물은 확인해야 합니다. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물이면 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다.

권리금 회수, 자주 묻는 질문