권리금회수방해 소송 감정, 감정하는 금액 하나와 그 전에 끝낼 입증 순서

권리금소송에서 감정은 시간과 비용이 많이 드는 단계이므로, 아래 순서대로 입증의 빈칸을 먼저 채우는 것이 효율적입니다.

01권리금회수방해 소송 감정, 무엇을 감정하나요?

권리금회수방해 소송 감정은 주로 '임대차 종료 당시의 권리금'을 평가하는 절차이고, 나머지 한쪽 금액은 계약서로 입증합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4 제3항은 임대인이 같은 조 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하면서, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 상한을 둡니다.

두 금액은 입증 방법이 다릅니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금은 계약서로 이미 확인되는 숫자이고, 임대차 종료 당시의 권리금은 어디에도 적혀 있지 않아 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의7). 실무 감정은 권리금의 정의(제10조의3 제1항)에 맞춰 임대차 목적물인 상가건물에서의 영업시설·비품 같은 유형의 가치와 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 무형의 가치를 나누어 보는 흐름으로 진행됩니다.

흔한 오해는 감정 결과가 곧 받을 돈이라는 생각입니다. 방해행위가 인정되지 않으면 감정 결과와 상관없이 청구는 받아들여지지 않습니다.

02감정 신청 전에 정리할 3가지

권리금회수방해 소송 감정을 신청하기 전에는 방해행위 증거, 권리금 계약 금액, 임대차 종료일 세 가지를 먼저 굳혀야 합니다. 하나라도 비어 있으면 감정서가 판결에서 제 역할을 못 할 수 있습니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 아래 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다.

시효도 함께 계산해 두어야 합니다. 상가임대차법 제10조의4 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 감정 자료를 모으느라 소 제기가 늦어지지 않게 일정을 거꾸로 짜는 것이 안전합니다.

권리금회수방해내용증명은 소송 전에 임대인의 거절 이유를 서면으로 끌어내는 수단입니다. 임대인의 회신은 4호의 정당한 사유를 다툴 때 중요한 자료가 됩니다.

03권리금회수방해 소송 감정은 어떤 순서로 진행되나요?

권리금회수방해 소송 감정은 감정 신청, 감정인 지정, 감정료 예납, 현장조사, 감정서 제출, 감정진술에 대한 의견 진술의 순서로 진행되는 것이 일반적입니다.

1. 1
   감정 신청감정 대상, 기준시점, 평가 범위를 적은 감정사항을 함께 냅니다.
2. 2
   감정인 지정민사소송법 제335조에 따라 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정합니다. 당사자가 감정평가사를 골라 오는 구조가 아닙니다.
3. 3
   감정료 예납법원이 정한 감정료를 신청한 쪽이 먼저 내는 것이 보통이고, 최종 부담은 판결의 소송비용 재판으로 정리됩니다.
4. 4
   현장조사민사소송법 제342조 제1항은 감정인이 감정을 위하여 필요한 경우 법원의 허가를 받아 건조물 등 시설물 안에 들어갈 수 있게 하고, 제2항은 저항을 받을 때 감정인이 경찰공무원에게 원조를 요청할 수 있게 합니다.
5. 5
   감정서 제출재판장은 감정인으로 하여금 서면이나 말로써 의견을 진술하게 할 수 있고(제339조 제1항), 권리금 감정은 감정서 형식이 일반적입니다.
6. 6
   당사자 의견 진술제339조 제3항에 따라 법원은 감정진술에 관하여 당사자에게 서면이나 말로써 의견을 진술할 기회를 주어야 합니다.

감정 기간은 점포 규모, 자료의 양, 현장조사 일정에 따라 달라집니다. 법도 권리금소송센터가 맡는 사건의 처리 기간은 평균 10~14개월이고 감정 단계의 몫이 작지 않으므로, 자료를 미리 묶어 두면 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

04내 사건은 어느 쪽인가요? 감정 전 갈림길 판정

권리금회수방해 소송에서 같은 감정 절차를 밟더라도 아래 세 지점에 따라 준비할 것이 달라집니다. 갈림길마다 해당하는 쪽을 먼저 확인해 보세요.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·문자·녹음을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

05약국권리금회수방해소송에서 감정이 달라지는 점

약국권리금회수방해소송의 감정은 일반 점포보다 처방전 흐름과 인허가 문제가 평가에 크게 작용한다는 점이 다릅니다. 약국 매출은 인근 의원의 처방전에 기대는 경우가 많아, 위치에 따른 영업상의 이점을 평가할 때 의원과의 거리와 동선이 함께 검토됩니다.

인근 의원이 이전하거나 문을 닫은 사정이 있다면 판단이 더 복잡해집니다. 상한을 이루는 금액이 임대차 종료 당시의 권리금이므로, 종료 전후에 생긴 사정이 감정에 어떻게 반영될지가 다툼이 되기 쉽고 결론은 사안마다 달라질 수 있습니다.

약국이 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)에 있거나 국유재산·공유재산인 상가건물이라면 상가임대차법 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 대형 매장 안에 입점한 약국처럼 형태가 특수하면 감정 이전에 권리금 회수기회 보호 대상인지부터 확인해야 합니다. 반대로 환산보증금이 기준을 넘는 상가라도 제10조의4는 적용됩니다.

06감정 자료는 어떻게 확보하나요? 사실조회와 문서제출

권리금회수방해 소송 감정에 쓰일 자료는 임차인이 직접 내는 자료와 법원 절차로 받아 오는 자료로 나뉩니다. 제3자나 상대방이 가진 자료는 별도 신청을 거칩니다.

민사소송법 제294조는 법원이 공공기관·학교, 그 밖의 단체·개인 또는 외국의 공공기관에게 그 업무에 속하는 사항에 관하여 필요한 조사 또는 보관 중인 문서의 등본·사본의 송부를 촉탁할 수 있다고 정합니다. 흔히 사실조회라고 부르는 통로이지만, 촉탁을 받은 곳이 언제나 원하는 범위의 자료를 보내 준다는 보장은 없습니다.

임대인이 가진 문서가 필요하면 문서제출 신청을 따로 해야 합니다. 민사소송법 제344조 제1항은 당사자가 소송에서 인용한 문서, 신청자가 넘겨 달라고 하거나 보겠다고 요구할 수 있는 사법상의 권리를 가진 문서, 신청자의 이익을 위하여 작성되었거나 신청자와 문서를 가진 사람 사이의 법률관계에 관하여 작성된 문서(일부 예외 있음)에 대해 가진 사람이 제출을 거부하지 못한다고 정합니다. 임대인이 다른 사람과 주고받은 문서가 여기에 해당하는지는 문서 성격에 따라 갈립니다.

07감정 결과를 받은 뒤, 청구취지 정리와 다툼 포인트

권리금회수방해 소송 감정 결과가 나오면 두 가지 작업이 이어집니다. 하나는 청구취지를 상한 구조에 맞게 정리하는 일이고, 다른 하나는 감정서의 평가 근거를 읽고 의견을 내는 일입니다.

청구취지는 금액 A와 감정으로 평가된 금액 B 중 낮은 쪽을 넘지 않는 범위에서 다시 맞추는 것이 일반적입니다. 감정 전에는 일부 금액만 적었다가 감정 뒤 확장하기도 하고, 처음 금액이 상한을 넘으면 줄이기도 합니다.

의견 진술에서는 감정서가 무엇을 근거로 계산했는지를 봅니다. 매출 자료 중 일부 기간만 반영했는지, 시설의 경과 기간과 상태를 어떻게 보았는지, 위치 이점을 어떤 비교 자료로 판단했는지가 대표적인 확인 항목입니다. 법원은 감정진술에 관하여 당사자에게 의견을 진술할 기회를 주어야 하므로, 이 기회에 근거 자료를 갖춰 구체적으로 지적하는 것이 좋습니다.

임대인 쪽도 감정서를 다툽니다. 종료 당시 영업이 이미 위축돼 있었다는 주장이 자주 나오므로 종료 직전까지의 영업 실태 자료가 필요합니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔고, 감정서의 평가 근거를 매출·시설 자료와 맞대어 읽는 작업을 중시합니다.

08권리금회수방해 소송 감정, 자주 묻는 질문