가게운영 전 상가권리금 반환, 지급 단계×무산 원인 9칸으로 찾는 청구 근거

가게운영 전 상가권리금 반환, 누구에게 청구하나요?

가게운영 전 상가권리금 반환을 요구할 상대는 원칙적으로 권리금을 받아 간 기존 임차인(양도인)입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 “신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약”으로 정하고 있어, 돈을 주고받은 당사자가 신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인이기 때문입니다.

권리금 자체의 뜻은 같은 조 제1항에 있습니다. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 가게 문을 열기 전에 계약이 무산되면 이 대가로 넘겨받기로 한 가치는 넘어오지 않고 돈만 건너간 모양이 되어 반환 문제가 생깁니다.

임대인은 권리금 계약의 당사자가 아닙니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하면 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 방해행위가 문제되지만(방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지), 같은 조 제3항의 손해배상은 임대인이 “임차인에게 손해를 발생하게 한 때” 지는 책임이어서 청구권자는 기존 임차인입니다. 신규임차인이 되려던 사람이 내가 낸 권리금을 돌려받는 근거로 이 조문을 쓰기는 어렵습니다.

그래서 첫 확인은 돈의 흐름입니다. 권리금 계약서의 당사자란과 이체 내역을 맞춰 보고, 실제로 돈을 받은 사람이 기존 임차인인지, 중간에 다른 사람 계좌로 들어갔는지부터 정리해 두면 청구 상대가 흔들리지 않습니다.

무산 원인 3갈래, 권리금 반환 근거는 어떻게 갈리나요?

가게운영 전 상가권리금 반환의 근거는 계약이 무산된 원인이 누구 쪽에 있느냐에 따라 달라집니다. 같은 무산이라도 임대인의 거절, 양도인의 불이행, 신규임차인 쪽 사정이나 인허가 문제는 서로 다른 조문으로 연결됩니다.

민법 제537조는 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 정합니다. 임대인의 거절로 양도인이 가게를 넘겨줄 수 없게 되었고 그것이 양도인 책임도 신규임차인 책임도 아니라면, 양도인은 권리금을 달라고 할 수 없고 이미 받은 돈은 법률상 원인 없는 이익(제741조)으로서 반환 문제가 될 수 있습니다. 다만 양도인이 계약서에서 임대인 동의를 받아 주겠다고 약속했다면 양도인 쪽 불이행으로 볼 여지도 있어, 어느 구조가 적용되는지는 계약 문구와 경위를 보고 판단해야 합니다.

인허가가 나지 않은 경우는 원인을 더 쪼개 봐야 합니다. 건물 자체의 용도나 시설 문제로 막혔고 양도인이 계약 전에 영업이 가능하다고 설명했다면 양도인 쪽 문제로 다툴 여지가 있고, 신규임차인 개인의 자격이나 준비 부족이 원인이라면 신규임차인 쪽 사정으로 평가될 가능성이 큽니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 민법 제398조 제4항에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항에 따라 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

세 갈래 중 어디에 해당하는지는 계약서 특약과 무산 경위 기록을 함께 봐야 정확합니다. 내 칸이 애매하다면 무료 전화상담 02-591-5657에서 서류를 기준으로 확인해 드립니다.

지급 단계별로 달라지는 것: 계약금만·잔금까지·인계 뒤 개업 전

권리금을 어디까지 냈는지, 무엇을 넘겨받았는지에 따라 돌려받을 범위와 서로 돌려줄 것이 달라집니다. 아래 표는 지급 단계 3칸과 무산 원인 3갈래를 겹친 9칸 판정표입니다. 일반적인 구조를 정리한 것이므로 계약 문구에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

인계까지 마친 경우에는 반환이 한쪽 방향이 아닙니다. 민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때 각 당사자가 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하므로(제삼자의 권리를 해하지 못한다는 단서 포함), 해제로 정리되면 신규임차인도 받은 열쇠·비품·인수 서류를 돌려줘야 합니다.

서로 돌려줄 것이 있으면 순서가 문제됩니다. 민법 제549조는 원상회복의무에 동시이행의 항변권(제536조)을 준용하고, 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 양도인이 돈은 돌려주지 않으면서 열쇠부터 내놓으라고 할 때, 신규임차인은 반환 제공이 있을 때까지 인도를 미루는 주장을 검토할 수 있습니다.

계약금 단계라면 아직 넘겨받은 것이 없어 정산이 단순하지만, 해제 사유가 누구 쪽인지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 잔금 단계는 돌려받을 돈이 커지는 만큼, 양도인이 받은 돈을 다른 곳에 써 버리기 전에 재산을 묶어 둘 필요가 있는지도 함께 봐야 합니다.

'임대차계약 불성립 시 반환' 특약이 있을 때와 없을 때

가게운영 전 상가권리금 반환 다툼은 계약서에 반환 특약이 있으면 대부분 그 문구의 해석으로 정리됩니다. 특약이 없으면 해제·위험부담·부당이득 법리를 하나씩 대입해야 해서 다툼이 길어지기 쉽습니다.

해제조건과 약정해제권은 비슷해 보여도 효과가 다릅니다. 민법 제147조 제2항은 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다고 정하고, 같은 조 제3항은 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정합니다. 반면 약정해제권은 해제할 권리를 주는 것이어서 제543조 제1항에 따라 상대방에 대한 의사표시로 해제해야 하고, 같은 조 제2항에 따라 그 의사표시는 철회하지 못합니다.

특약을 볼 때는 누구 책임으로 체결되지 않았는지를 묻지 않는 문구인지, 반대로 양수인 사정으로 체결되지 않은 경우는 제외한다는 예외가 붙어 있는지를 꼭 확인해야 합니다. 예외 문구가 있으면 무산 원인을 둘러싼 다툼이 다시 생길 수 있습니다.

양도인이 권리금 반환을 거부하면 밟는 순서

양도인이 반환을 미루거나 거부하면 증거 정리, 최고, 해제 의사표시, 보전처분 검토, 지급명령·소송 순서로 움직입니다. 무산 원인이 해제조건 성취라면 최고·해제 단계 없이 반환 요구로 바로 넘어갈 수 있는지도 특약 문구로 판단합니다.

내용증명에는 지급 내역, 무산 사유, 반환 기한, 입금 계좌를 사실 위주로 적습니다. 그 문서가 해제의 의사표시인지 조건 성취를 알리는 통지인지 같은 법률 효과는 사안에 따라 달라지므로, 단정하는 표현보다 사실과 요청을 중심으로 쓰는 편이 안전합니다.

돌려받는 범위: 원금·이자·인테리어 착수비는 어디까지인가요?

가게운영 전 상가권리금 반환이 해제로 정리되는 경우, 돌려받는 범위의 기본은 지급한 권리금 원금과 그 받은 날부터의 이자입니다. 민법 제548조 제2항은 원상회복으로 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다.

인테리어 착수비는 가장 자주 다투는 항목입니다. 개업 준비로 공사를 시작한다는 사실을 양도인이 알고 있었는지, 공사 일정을 함께 논의한 문자가 있는지에 따라 특별한 사정으로 인한 손해로 인정될지가 갈릴 수 있습니다. 민법 제390조 단서는 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 손해배상 책임이 없다고 정하므로, 양도인 잘못이 없는 위험부담·부당이득 구조라면 이미 받은 돈의 반환이 중심이 되어 착수비까지 받기는 어려울 수 있습니다.

권리금 반환, 자주 묻는 질문 3가지