10년이 지났다는 한마디로 권리금까지 끝난 걸까요?
갱신요구의 10년과 권리금 회수기회는 서로 다른 조문입니다. 임대인의 어떤 말과 행동이 증거가 되는지 짚어 봅니다.
이런 말을 들었다면 이 글의 순서대로 확인해 보세요
- 10년을 넘었으니 이번 만기에 비워 달라는 문자를 받았습니다.
- 가게를 넘겨받을 사람을 소개하겠다고 하자 만날 필요가 없다고 합니다.
- 새로 들어올 사람에게는 지금보다 훨씬 높은 월세를 받겠다는 말을 들었습니다.
- 재건축이나 직접 장사할 계획을 이유로 권리금은 생각하지 말라는 말을 들었습니다.
- 지금 계약이 새로 쓴 재계약인지, 통지 없이 이어진 것인지 몰라 종료일이 헷갈립니다.
10년지난상가권리금, 받을 수 있나요?
10년지난상가권리금도 회수기회 보호의 대상이 될 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차보호법) 제10조②는 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정할 뿐, 제10조의4의 권리금 회수기회 보호에는 그런 전체 기간 제한을 두지 않습니다. 대법원 판결도 전체 임대차기간이 10년을 지나 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인이라도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 진다는 취지입니다.
다만 보호 대상이라는 말이 곧 임대인이 권리금을 내준다는 뜻은 아닙니다. 상가임대차보호법 제10조의3①의 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 상가 권리금은 원래 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게서 받는 돈이고, 임대인을 상대로는 방해로 생긴 손해의 배상을 청구하는 구조입니다.
10년 지난 상가 권리금 문제에서 따질 질문은 세 가지입니다. 임대차가 언제 끝나는지, 임대인이 종료 6개월 전부터 종료 시까지 방해행위를 했는지, 임대인이 책임을 벗는 사유가 있는지입니다.
10년 지났으니 권리금은 없다? 임대인 말 5가지와 실제
임대인의 말은 대개 갱신 거절과 권리금 문제를 섞어 놓습니다. 조문별로 나눠 대응합니다.
갱신요구권(제10조②)과 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 별개라는 것이 대법원 판결 취지입니다. 10년 경과는 갱신 거절의 근거일 뿐, 회수 방해의 근거가 아닙니다.
갱신하지 않겠다는 통보 자체는 10년이 지난 상가에서 임대인이 할 수 있는 말입니다. 다만 비워 달라는 통보와 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약 체결 거절은 다른 문제여서, 통보 뒤에도 주선은 할 수 있습니다.
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위는 제10조의4①1호의 방해행위입니다. 다만 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 ②4호에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약 거절에 ①4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.
인상 요구가 곧바로 방해가 되지는 않습니다. ①3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 정하므로 주변 시세 자료가 판단의 출발점입니다.
임대인이 제10조①7호 가·나·다 중 하나의 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있으면 제10조의4① 단서에 따라 방해 금지 의무가 적용되지 않습니다. 계약 당시 구체적 고지가 없었고 안전사고 우려나 다른 법령에 따른 사유도 아니라면 결론이 달라질 수 있습니다.
상가임대차 10년 지나면 계약은 어떤 상태인가요? 종료일 한 줄 확인
상가임대차 10년 지나면 계약이 저절로 끝나는 것이 아니라, 지금 계약이 어떤 상태인지에 따라 종료일이 정해집니다. 종료일이 있어야 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라는 보호 구간도 계산할 수 있습니다. 상가임대차보호법 10년 지나면 흔히 보게 되는 상태는 다음 세 가지입니다.
합의 재계약
임대인과 새 계약서를 쓰고 기간을 정했다면 그 계약서의 기간 만료일이 종료일입니다. 제10조②는 갱신요구권의 범위를 정한 조문이라 합의 계약과는 구분합니다.법정갱신
임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 제10조④에 따라 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다. ②의 10년 제한은 ④에 적용되지 않는다는 것이 대법원 판결 취지입니다.기간 만료
임대인이 기간 안에 갱신 거절을 통지했고 재계약도 없다면 계약서상 기간 만료일이 종료일입니다. 10년이 지난 상가에서 자주 보이는 상태이고, 이 날짜에서 6개월을 거꾸로 세어 보호 구간을 잡습니다.법정갱신 상태라면 하나를 더 봐야 합니다. 상가임대차보호법 제10조⑤에 따라 법정갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기므로, 보호 구간도 그 종료일을 기준으로 다시 셉니다.
가상의 예로, 계약서상 종료일이 10월 말이라면 그해 4월 말 무렵부터 종료일까지가 방해 금지 구간이니 달력에 여유 있게 표시해 둡니다. 환산보증금을 넘는 상가는 계산이 한 번 더 갈립니다. 상가임대차보호법 제2조③은 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문을 열거하는데, 제10조의4는 들어 있지만 제10조④·⑤는 들어 있지 않아 법정갱신이 적용되지 않습니다. 이런 상가는 기간 만료 후의 관계를 계약서와 민법 규정으로 따로 따져 종료일을 정해야 합니다.
임대인 거절 증거 유형 판정표, 어떤 말과 행동이 방해로 다퉈지나요?
임대인을 상대로 한 권리금소송은 상가임대차보호법 제10조의4③의 손해배상 청구입니다. 임대인이 ①을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 배상 책임이 생기므로, 방해행위가 있었고(4호 거절이라면 정당한 사유가 없었고) 그로 인해 손해가 생겼다는 점을 자료로 정리해야 합니다.
| 증거 유형 | 관련 조문 | 판정 방향 | 함께 남길 자료 |
|---|---|---|---|
| 나가라·비워 달라는 문자 | 제10조①② 갱신 거절 | 그것만으로 ① 1~4호의 방해행위라고 보기는 어렵고, 이후 계약 거절과 이어질 때 의미가 커짐 | 통보 날짜, 그 뒤 주선 시도 기록 |
| 신규임차인 면담 거부 | 제10조의4①4호 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 만나지도 않고 거절했다면 정당한 사유 없는 거절로 다툴 여지 | 후보 정보를 보낸 문자, 거부 답변 원문 |
| 현저히 고액의 차임·보증금 제시 | 제10조의4①3호 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 요구한 조건이 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액인지가 기준 | 임대인이 제시한 조건, 주변 시세 자료 |
| 직접 사용 선언 | 제10조의4①4호, ② 각 호와 대조 | 직접 사용은 ② 1~4호의 간주 사유에 들어 있지 않아 4호의 정당한 사유가 있는지가 쟁점 | 선언 시점, 종료 후 실제 사용 모습 |
| 연락에 응답 없음 | 제10조의4①4호 | 답이 없다는 사정만으로 거절이라고 단정하기 어렵고, 기간·횟수·경위가 함께 판단될 수 있음 | 발송·수신 기록, 내용증명 |
| 권리금을 직접 요구 | 제10조의4①1호 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하면 방해행위 유형 | 신규임차인 쪽 문자, 확인서 |
판정 방향은 일반적인 경향이고, 같은 문자라도 앞뒤 대화에 따라 뜻이 달라질 수 있습니다. 캡처보다 대화 원본 전체를 보관하고, 통화 내용은 문자로 다시 확인받아 둡니다.
10년 지난 상가 권리금 회수를 위한 주선 순서와 정보 제공
10년 지난 상가 권리금 회수의 출발점은 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 직접 주선하는 일입니다. 상가임대차보호법 제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다.
- 1종료일 확정 · 최초 계약서, 재계약서, 갱신 관련 통지 문자를 모아 지금 상태가 재계약·법정갱신·기간 만료 중 어디인지 정하고, 6개월 전 날짜를 달력에 적습니다.
- 2후보와 권리금 계약 정리 · 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(제10조의3②)입니다. 임대인과 임대차계약이 체결되지 않을 경우를 대비한 조항이 있는지 확인합니다.
- 3임대인에게 정보 제공 · 후보의 업종과 영업 계획, 보증금·차임 지급 능력에 관해 알고 있는 정보를 문자나 내용증명으로 보내고, 계약 체결 의사를 물어봅니다.
- 4답변 기록 · 수락, 조건 제시, 거절, 무응답 등 임대인의 반응을 날짜와 함께 보관합니다. 거절이라면 사유를 서면으로 물어 둡니다.
- 5종료 후 3년 관리 · 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④).
임대차 종료일(○○○○년 ○월 ○일)을 앞두고 신규임차인이 되려는 분을 주선합니다. 업종은 ○○이며, 보증금과 차임을 지급할 자력 및 영업 계획에 관해 제가 알고 있는 정보는 첨부와 같습니다. 임대차계약 체결 의사를 ○월 ○일까지 회신해 주시기 바랍니다.
기록용 예시일 뿐 법률 효과를 보장하지 않으며, 사정에 맞게 고쳐 써야 합니다.주선 시점도 중요합니다. 상가임대차보호법 제10조의4①의 기간은 임대차 종료 시까지이므로, 종료 후에야 처음 신규임차인을 주선했다면 방해 금지 기간 밖의 일로 평가될 수 있습니다. 10년지난상가권리금 사건에서는 갱신 거절 통보를 받은 날을 주선 준비를 시작할 날로 보는 편이 좋습니다.
임대인이 책임을 벗는 경우와 손해배상 상한·시효
임대인이 권리금 회수기회 보호 책임을 벗는 경로는 제10조의4① 단서, ②의 정당한 사유 간주, 제10조의5 적용 제외로 따로 있고, 임차인 쪽에는 상한과 시효라는 기준이 남습니다.
임대인이 책임을 벗는 경로
- ① 단서 · 제10조① 각 호 사유가 있으면 제10조의4①이 적용되지 않습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 7호 철거·재건축 사유 등입니다.
- ② 1~4호 · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우는 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.
- 제10조의5 · 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.
임차인이 청구할 때 남는 기준
- 요건 · 임대인의 방해행위, 4호 거절이라면 정당한 사유 없음, 그리고 그로 인한 손해 발생이 필요합니다.
- 상한 · 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(③).
- 시효 · 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(④).
신규임차인과 약속한 권리금을 그대로 받는 구조가 아니라, 임대차 종료 당시의 권리금과 비교해 낮은 쪽이 상한입니다. 종료 당시 권리금의 평가는 소송에서 다툼이 되는 부분이라 시설 목록과 매출 자료를 미리 정리해 두면 도움이 됩니다.
상가임대차보호법 10년 권리금 분쟁에서 결론을 가르는 갈림길은 대체로 다음 세 가지로 모입니다.
갈림길 1 · 환산보증금 초과 상가인가
제2조③에 따라 제10조의4는 적용되지만, 제10조④ 법정갱신은 열거되지 않아 적용되지 않으므로 종료일 계산이 달라집니다.
갈림길 2 · 철거·재건축이 7호 가·나·다에 해당하는가
해당하면 ① 단서로 방해 금지 의무가 적용되지 않습니다. 계약 당시 고지 문서와 건물 상태 자료를 확인해야 합니다.
갈림길 3 · 주선이 종료 전이었는가, 후였는가
①의 기간은 임대차 종료 시까지라, 종료 후에 처음 주선한 경우는 그 기간 밖이 될 수 있습니다. 주선 날짜를 보여 줄 문자나 내용증명이 핵심 자료입니다.
법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 상가권리금 상담에서는 위 갈림길 순서대로 계약서와 문자 원문을 대조해 다툴 수 있는 부분과 어려운 부분을 나눠 설명합니다.
전화로 확인하면 좋은 질문 3가지
- 제 계약은 지금 법정갱신 상태인가요, 재계약 상태인가요?
- 임대인이 재건축을 말하는데 제10조①7호에 해당하나요?
- 제 종료일과 손해배상 청구권의 시효 만료일은 언제인가요?
계약서를 옆에 두고 전화하면 더 구체적인 답을 받습니다. 무료 전화상담 02-591-5657
상가임대차보호법 10년 권리금, 자주 묻는 질문
상가임대차보호법 10년 지나면 권리금 회수기회도 사라지나요?
사라지지 않는다는 것이 대법원 판결 취지입니다. 제10조②의 10년은 계약갱신요구권의 행사 범위이고, 제10조의4의 권리금 회수기회 보호에는 그런 전체 기간 제한이 없습니다. 다만 임대인의 방해행위가 종료 6개월 전부터 종료 시까지 있었어야 하고, 제10조① 각 호 사유나 제10조의4② 간주 사유가 있으면 결론이 달라집니다.
상가10년 경과후 방법으로 임대인에게 권리금소송을 할 수 있나요?
임대인이 제10조의4①을 위반해 손해를 발생하게 했다면 ③에 따라 손해배상을 청구하는 권리금소송을 할 수 있습니다. 청구의 성격은 권리금 반환이 아니라 손해배상이고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.
임대인이 나가라고만 하고 신규임차인을 만나 주지 않으면 어떻게 하나요?
먼저 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 정보를 서면으로 제공하고 계약 체결 의사를 묻는 기록을 남기는 것이 순서입니다. 만나지도 않고 거절했다면 제10조의4①4호의 정당한 사유 없는 거절로 다툴 여지가 있습니다. 거절 사유가 ② 각 호에 해당하는지는 후보 정보와 임대인 답변을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
최초 계약서와 재계약·갱신 서류, 임대인과 주고받은 문자, 후보와 맺은 권리금 계약서를 준비해 두시면 10년 지난 상가 권리금 문제를 더 정확히 짚을 수 있습니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 주세요.
02-591-5657
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.