권리금 반환 확약서, 서명자 3유형별 필수 기재 항목과 서명 전 점검표

권리금 반환 확약서, 누가 누구에게 쓰는 문서인가요?

권리금 반환 확약서는 권리금을 받은 사람이 일정한 사유가 생기면 그 돈을 돌려주겠다고 약속하는 문서이고, 실무에서는 서명하는 사람에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 서명자에 따라 법적 성격과 다툼의 구조가 달라지므로 양식보다 유형부터 정해야 합니다.

출발점은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항의 권리금 정의입니다. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 정의 조문이 받는 사람을 임대인과 임차인으로 함께 적고 있어서, 기존 임차인에게 낸 돈뿐 아니라 임대인에게 낸 돈도 권리금이 될 수 있습니다.

다만 법이 회수기회를 보호하는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(같은 조 제2항)입니다. 확약서의 유형을 나눌 때도 돈이 어느 방향으로 흘렀는지를 먼저 확인하면 헷갈리지 않습니다.

①·②에서는 문구를 얼마나 구체적으로 적느냐가, ③에서는 서명 여부와 상가임대차법 제15조와의 관계가 핵심 쟁점입니다.

유형별 필수 기재 항목 표 — 권리금 반환 확약서에 들어갈 7칸

권리금 반환 확약서에는 법정 양식이 없어서, 문서만 보고도 누가·얼마를·어떤 사유로·언제까지 돌려주는지 판정할 수 있게 적는 것이 핵심입니다. 아래 표는 유형별로 빠뜨리면 다툼이 커지는 칸입니다.

표에서 가장 자주 비어 있는 칸은 반환 기한과 지연손해금입니다. 반환 기한을 아예 적지 않으면 민법 제387조 제2항에 따라 채무자는 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 지므로, 돌려받을 사람이 먼저 내용증명 등으로 청구해야 지체가 시작되는 시점이 분명해집니다. 반대로 확정된 날짜를 적어 두면 같은 조 제1항에 따라 그 기한이 도래한 때부터 지체책임이 생겨 계산이 간단해집니다.

지연손해금 비율을 따로 정하지 않았다면 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하므로(민법 제397조 제1항), 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 정한 민법 제379조가 출발점입니다.

반환 사유 문구 쓰는 법 — 판정 가능한 조건으로 바꾸기

반환 사유 문구는 제3자가 읽어도 사유가 생겼는지 한 번에 판정할 수 있어야 다툼이 줄어듭니다. 사정이 생기면 같은 문장은 돌려받을 때가 되면 그 사정이 생겼는지부터 다투게 만듭니다.

예시의 ③처럼 반환하지 않아도 되는 경우를 함께 적어 두는 것이 공정합니다. 양수인이 포기했는지 임대인이 거절했는지 말이 갈리기 쉬우므로, 임대인과의 협의 경과를 문자나 메일로 남기기로 정해 두면 판정이 쉬워집니다.

권리금반환계약서와 확약서는 무엇이 다른가요?

권리금반환계약서는 양쪽 당사자가 반환 조건과 방법에 함께 합의해 서명하는 쌍방 문서이고, 권리금 반환 확약서는 반환할 사람이 혼자 약속을 적어 상대에게 건네는 일방 문서입니다. 차이는 상대방의 의무까지 담을 수 있는지에 있습니다.

문서의 성격은 제목보다 실제로 무엇을 약속했는지에 따라 판단되는 것이 일반적입니다. 제목이 확약서여도 양쪽이 서명하고 서로의 의무를 적었다면 계약서처럼 읽힐 수 있고, 계약서라는 제목이 붙어 있어도 반환 조건이 흐리면 다툼은 그대로 남습니다.

양수인이 이미 열쇠나 시설 일부를 넘겨받았다면, 그것을 돌려주는 의무까지 함께 적을 수 있는 권리금반환계약서가 정산에 더 낫습니다.

확약을 지키지 않으면 — 내용증명부터 권리금소송까지

상대가 확약을 지키지 않을 때 확약서는 약속을 보여 주는 가장 강한 증거이지만, 강제집행을 하려면 판결 등 집행권원을 먼저 갖춰야 합니다. 대응은 보통 아래 순서입니다.

공정증서의 요건은 민사집행법 제56조에 있습니다. 같은 조 4호가 정한 집행권원은 "공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것"입니다. 확약서에 서명만 받아 두는 것으로는 이 요건이 채워지지 않고, 공증인이 작성한 공정증서에 금액과 강제집행 승낙 취지가 함께 들어가야 합니다.

점포 인도 같은 약속까지 묶어 두려면 제소전화해도 선택지입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립해 작성된 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호의 집행권원이 되어 강제집행에 쓰일 수 있습니다.

권리금소송이라고 하면 보통 임대인의 회수기회 방해에 대한 손해배상 소송을 떠올리지만, 확약서를 근거로 한 반환 청구는 구조가 다릅니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 위반으로 손해가 생기면 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 배상 책임이 생기고(같은 조 제3항), 이 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(제4항).

확약서에 따른 반환 청구는 그런 상한 없이 약속한 내용대로 이행을 구하는 약정 청구이므로, 어느 근거로 누구에게 무엇을 청구할지 먼저 나눠 봐야 합니다.

권리금 포기 확약서를 요구받았다면 무엇을 따져야 할까?

권리금 포기 확약서는 임차인이 나갈 때 권리금을 청구하지 않거나 신규임차인을 주선하지 않겠다고 약속하는 문서입니다. 효력은 상가임대차법 제15조와의 관계에서 다퉈지며, 약정의 내용과 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 권리금 회수기회 보호(제10조의4)를 미리 배제하는 약정이라면 이 조항을 근거로 효력이 없다고 다툴 여지가 생깁니다. 반면 이미 지급한 돈의 정산 방식처럼 법 규정과 직접 부딪히지 않는 약속이라면 판단이 달라질 수 있습니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가라면 한 가지를 더 봐야 합니다. 상가임대차법 제2조 제3항은 초과 상가에도 적용되는 조문을 열거하는데, 그 목록에 제10조의4는 들어 있지만 제15조는 없습니다. 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않으므로 제15조를 근거로 포기 약정의 무효를 주장할 수는 없고, 약정의 경위와 내용을 다른 법리로 따져야 하는 구조가 됩니다.

이미 서명했다면 확약서 사본, 서명을 요구받은 경위가 담긴 문자·메일, 원 임대차계약서와 환산보증금을 계산할 보증금·차임 자료를 모아 두는 것이 1차 조치입니다.

서명 전 점검표 — 권리금 반환 확약서를 받기 전 7가지

권리금 반환 확약서는 서명 전에 고치는 것이 가장 쉽습니다. 서명 뒤에는 상대의 동의가 다시 필요하므로, 아래 일곱 가지 중 하나라도 아니오가 나오면 서명 전에 손보세요.

1. 서명자가 실제로 권리금을 받은 사람, 즉 돌려줄 사람 본인인가
2. 점포 주소·호수와 원 임대차계약이 특정되어 있는가
3. 금액이 숫자와 한글로 함께 적혀 있고, 지급한 날짜·방법이 남아 있는가
4. 반환 사유가 날짜나 서면 거절처럼 판정 가능한 사실로 적혀 있는가
5. 반환 기한과 지정 계좌가 있는가 — 없으면 이행청구를 받은 때부터 지체책임
6. 지연손해금 약정이 있는가 — 없으면 민법 법정이율이 출발점
7. 집행력이 필요하다면 공정증서나 제소전화해로 옮길지 정했는가

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 권리금 계약과 반환 약정 문구를 함께 검토해 왔습니다. 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 실무에서도 분쟁은 흐린 문구 한 줄에서 시작되는 경우가 많습니다.

권리금 반환 확약서 자주 묻는 질문