권리금 계약 파기, 연락받은 날 할 일 3가지와 원인별 4갈래 판정표

권리금 계약 파기 연락을 받은 날 할 일 3가지

권리금 계약 파기 연락을 받은 날에는 답장보다 기록이 먼저입니다. 감정이 앞서 “그럼 계약은 해제하겠습니다”라고 먼저 보내면, 그 문장이 해제의 의사표시로 읽힐 수 있습니다. 「민법」 제543조는 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해제의 권리가 있는 때에는 그 해제를 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 그래서 첫날은 상대의 뜻과 이유를 확인하고, 증거를 모으고, 남은 기간을 계산하는 데까지만 움직이는 편이 안전합니다.

예시 문구는 해제를 선언하지 않고 상대의 뜻만 묻는 형태입니다. 상대가 이유를 적어 보내면 그 답장이 4갈래 중 어디에 해당하는지를 가르는 첫 증거가 됩니다.

상가 권리금 계약 파기, 원인별 4갈래 판정표

상가 권리금 계약 파기는 원인을 네 갈래로 나누면 계약금 처리와 청구 상대가 정리됩니다. 두 갈래가 겹치기도 합니다. 양수인이 임대인 면담 뒤 조건이 맞지 않는다며 물러났다면 겉으로는 양수인 변심이지만 실질은 임대인 거절일 수 있습니다.

권리금 계약 파기 시 계약금은 어떻게 되나요? 해약금·위약금·해제 원상회복

권리금 계약 파기 시 계약금은 해약금 해제, 위약금 약정, 채무불이행 해제 가운데 어느 길인지에 따라 처리됩니다. 「민법」 제565조 제1항은 매매에서 계약금이 교부된 경우 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 매매 규정은 제567조에 따라 매매 이외의 유상계약에 준용되지만, 계약의 성질이 허용하지 않으면 그렇지 않습니다.

권리금 계약에 해약금 규정이 그대로 적용되는지는 계약 내용에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 이행 착수에 관해 대법원 판결은 매매에서 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우를 말한다는 취지입니다. 권리금 계약에서 시설 인계 준비나 중도금 지급을 어디까지 이행 착수로 볼지는 사안마다 달라질 수 있습니다.

계약서에 계약을 어기면 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 있다면, 「민법」 제398조 제4항에 따라 그 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(같은 법 제398조 제2항). 채무불이행으로 계약을 해제하면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무가 있고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가하여야 합니다(제548조). 계약 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다(제551조).

임대인 때문에 깨졌다면: 남은 기간 안 재주선과 손해배상

임대인 거절로 권리금 계약이 깨졌다면 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 대표적인 것이 제4호, 곧 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인이 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 배상책임이 있고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 이 손해배상의 청구권자는 기존 임차인입니다. 계약금을 낸 양수인은 이 조문으로 임대인에게 청구하는 구조가 아니라, 권리금 계약서에 따라 양도인과 계약금을 정리하게 됩니다. 임대인이 거절하며 흔히 하는 말을 조문에 대어 보면 다음과 같습니다.

양수인이 순수한 개인 사정으로 물러났다면 임대인 책임과는 관계가 없으므로, 남은 보호 기간 안에 다른 신규임차인을 주선하는 것이 현실적인 길입니다. 임대차 종료가 가깝다면 계약갱신 요구(제10조 제1항, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 가능 여부와 함께 일정을 짜야 합니다. 또 제10조 제1항 각 호의 사유, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 제10조의4 제1항의 보호가 적용되지 않습니다(제10조의4 제1항 단서). 대법원 판결은 임대인이 신규임차인과 계약할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 구할 수 있다는 취지이나, 확정적 거절인지는 사안별로 판단됩니다.

권리금 계약 수수료(알선 수수료)는 돌려받나요?

권리금 계약 수수료는 계약이 파기됐다고 자동으로 돌려받는 돈이 아니고, 수수료 약정의 지급 조건과 알선 과정에 따라 결론이 달라집니다. 수수료 약정서를 보면 지급 조건이 권리금 계약서 작성 시인지, 임대인과의 신규 임대차계약 체결 시인지, 잔금과 점포 인도 시인지가 적혀 있는 경우가 많습니다. 조건이 갖춰지기 전에 미리 지급했다면 반환을 요청할 근거가 생길 수 있고, 조건이 갖춰진 뒤 당사자 사정으로 깨졌다면 반환을 구하기 어려울 수 있습니다.

대법원 판결 중에는 영업시설·비품, 거래처, 신용 같은 유형·무형의 재산적 가치는 공인중개사법상 중개대상물이 아니어서, 권리금 수수를 알선한 것은 중개행위에 해당하지 않고 법정 중개보수 한도 규정도 적용되지 않는다는 취지가 있습니다. 그래서 권리금 알선 수수료는 당사자 약정이 기준이 되는 경우가 많습니다. 다만 같은 개업공인중개사가 임대차계약 중개까지 맡았다면 그 부분은 공인중개사법의 적용을 받고, 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 배상책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제1항).

권리금 계약 서류, 파기 분쟁에서 쓰이는 것

권리금 계약 서류는 파기 분쟁에서 누가 계약을 깼는지와 얼마까지 청구할 수 있는지를 보여 주는 증거가 됩니다.

표준권리금계약서는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하고 그 사용을 권장할 수 있는 서식입니다(상가임대차법 제10조의6). 법이 강제하는 양식은 아니지만 시설과 영업 부분을 나눠 적기 편하고, 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있습니다. 다만 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다.

다시 계약할 때 권리금 계약 순서와 특약

권리금 계약 파기 뒤 다시 계약할 때는 임대인 의사 확인을 계약금 지급보다 앞에 두는 순서가 분쟁을 줄입니다.

1. 임대인에게 신규임차인 주선 의사와 면담 일정을 알리고 반응을 기록
2. 신규임차인이 되려는 자의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공
3. 권리금 계약서 작성 — 조건 특약, 해약금·위약금 조항, 시설 목록 정리
4. 계약금 지급 — 명목과 반환 조건을 영수증에 기재
5. 임대인과 신규임차인 사이 임대차계약 체결 확인
6. 잔금 지급과 점포·시설 인도, 알선 수수료 정산

한쪽에만 유리한 특약은 서명 지연이나 해석 다툼을 부릅니다.

권리금 계약 파기, 자주 묻는 질문