권리금 부동산 수수료, 중개사가 한 일 4가지 판정표와 보장 증서 확인

권리금 부동산 수수료라는 말은 하나지만, 실제 청구서에는 법이 다루는 방식이 다른 두 가지 보수가 들어 있을 수 있습니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 수수료 문의를 받으면 금액보다 먼저 중개사무소가 실제로 어떤 일을 했는지를 확인합니다. 일의 종류가 정해지면 한도가 적용되는지, 누가 부담하는지, 사고가 났을 때 누구에게 청구하는지가 차례로 풀리기 때문입니다.

권리금 부동산 수수료, 왜 두 덩어리로 나눠 봐야 하나요?

권리금 부동산 수수료는 ① 점포 임대차계약을 중개한 대가인 중개보수와 ② 권리금 수수를 알선한 대가인 수수료로 나눠 봐야 정확합니다. 두 돈은 적용되는 법리, 한도 적용 여부, 부담하는 사람이 서로 다를 수 있습니다.

점포 임대차 중개보수는 공인중개사법의 중개보수 규정이 적용되는 영역입니다. 공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하고, 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법령이 정한 보수 또는 실비를 넘는 금품을 받는 행위를 금지행위로 두고 있습니다. 그래서 임대차 중개 부분은 법령이 정한 한도와 산정 방식 안에서 판단합니다.

권리금 알선 수수료는 성격이 다릅니다. 대법원 판결은 권리금 수수를 알선하는 것은 공인중개사법상 중개대상물의 중개에 해당하지 않아 법정 중개보수 한도가 그대로 적용되지 않는다는 취지입니다. 다만 이 취지가 모든 거래에 같은 결론을 주는 것은 아니며, 청구된 돈이 실제로 권리금 알선의 대가인지, 임대차 중개의 대가에 이름만 달리 붙인 것인지는 사안별로 따져 봐야 합니다.

권리금 계약의 뜻을 함께 알아 두면 구분이 쉬워집니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3②은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 권리금 계약은 기존 임차인과 신규임차인 사이의 계약이고, 임대차계약은 임대인과 신규임차인 사이의 계약이므로, 중개사가 어느 계약에 관여했는지가 곧 어느 보수인지를 가리는 출발점이 됩니다.

중개사가 한 일 4가지로 나누는 역할 판정표

중개사무소가 한 일을 네 가지로 쪼개면 청구된 수수료가 어느 덩어리에 속하는지 판정할 수 있습니다. 내 거래에서 실제로 있었던 일만 표에 대입해 보세요.

판정표에서 ①·②만 해당한다면 청구된 돈은 주로 권리금 알선의 대가로 볼 여지가 크고, ③이 함께 있다면 임대차 중개보수가 별도로 섞여 있다고 보는 것이 자연스럽습니다. ④ 서류 작성은 단독으로 판단하기 어려우므로, 그 서류가 권리금 계약서인지 임대차계약서인지 나눠 적어 두는 것이 좋습니다.

중개사를 통해 신규임차인을 찾았더라도, 임대인과의 관계에서는 임차인이 그 사람을 주선했다는 사실을 문자나 통지로 남겨 두어야 합니다. 상가임대차법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 하므로, 주선 사실이 보호를 다툴 때 출발점이 됩니다.

세 갈림길 중 하나라도 걸린다면 수수료 약정서, 문자, 계약서 초안을 함께 봐야 판단이 정확해집니다. 자료를 옆에 두고 무료 전화상담 02-591-5657로 확인해 보세요.

가게 권리금 부동산 수수료는 누가 내나요?

가게 권리금 부동산 수수료를 누가 내는지는 법이 한 사람으로 정해 둔 것이 아니라, 누가 어떤 일을 의뢰했는지와 당사자 약정으로 정해집니다. 그래서 관행상 누가 낸다는 말보다 의뢰 관계와 서면 약정이 우선합니다.

임대차 중개보수는 중개를 의뢰한 당사자에게서 받는 보수입니다. 새 임대차계약의 당사자는 임대인과 신규임차인이므로, 가게를 넘기는 기존 임차인이 이 보수까지 대신 부담하기로 했다면 그 사실을 따로 적어 두어야 나중에 같은 일에 대한 이중 청구 다툼을 줄일 수 있습니다.

권리금 알선 수수료는 알선을 의뢰한 사람이 약정한 범위에서 냅니다. 기존 임차인만 의뢰했다면 기존 임차인이, 인수하려는 신규임차인도 별도로 의뢰했다면 양쪽 모두에게 약정이 생길 수 있습니다. 같은 알선 업무에 대해 양쪽에서 각각 받기로 했는지도 확인할 부분입니다.

상가 권리금 부동산 수수료 약정서에 넣을 칸

상가 권리금 부동산 수수료는 지급하기 전에 서면 약정으로 칸을 채워 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 아래 여섯 칸 중 비어 있는 곳이 있다면 돈을 보내기 전에 채워 달라고 요청하세요.

칸을 채울 때는 문장 하나로 덩어리를 특정하는 것이 효과적입니다. 아래 문구는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 거래 구조에 맞게 바꿔 써야 합니다.

이런 문구가 있으면 어느 덩어리의 돈인지, 언제 확정되는지가 한눈에 보입니다. 다만 문구의 법률 효과는 거래 구조에 따라 달라질 수 있어 서명 전 검토가 안전합니다.

권리금 부동산 수수료 계산, 구조와 변수만 알면 검산할 수 있나요?

권리금 부동산 수수료 계산은 임대차 중개보수, 권리금 알선 수수료, 부가가치세 등 부대 항목을 더하는 구조로 검산할 수 있습니다. 숫자를 넣기 전에 각 칸에 무엇이 들어가는지부터 맞추는 것이 순서입니다.

권리금 부동산 수수료 계산을 흔드는 변수는 네 가지입니다. 첫째, 기준 금액이 권리금 총액인지 시설·비품 대가를 뺀 금액인지입니다. 둘째, 양쪽 사무소가 함께 관여한 공동중개라면 누가 누구에게서 받는지입니다. 셋째, 임차권 양도 방식인지 새 임대차 방식인지에 따라 임대차 중개의 대상과 상대방이 달라질 수 있습니다. 넷째, 거래 도중 권리금이나 임대 조건이 바뀌었는지입니다.

칸이 나뉘지 않은 한 줄짜리 청구는 한도가 적용되는 부분과 약정으로 정해지는 부분이 섞여 있어 검산 자체가 어렵습니다. 숫자를 넣기 전에 칸 A와 칸 B를 나눈 내역서부터 받으세요.

바닥권리금 부동산 수수료, 시설 없는 거래는 무엇을 더 확인하나요?

바닥권리금 부동산 수수료는 시설·비품 목록이 없어 대가의 대상이 눈에 보이지 않으므로, 알선 대상과 기준 금액을 글로 특정해 두는 것이 핵심입니다. 바닥권리금도 상가임대차법상 권리금의 정의에 들어갈 수 있는 돈입니다.

상가임대차법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 위치에 따른 영업상의 이점이 조문에 들어 있어, 시설 없이 자리의 가치가 오가는 거래도 권리금 계약이 될 수 있습니다.

바닥권리금 거래의 주의점은 세 가지입니다. ① 권리금 계약서에 무엇의 대가인지를 적지 않으면 알선 수수료의 기준 금액도 흔들립니다. ② 시설이 없는 만큼 수수료를 정액으로 정했는지 비율로 정했는지가 더 중요해집니다. ③ 임대인의 거절로 손해배상을 다투게 되면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로(제10조의4③), 권리금 계약서의 기재가 상한을 보여 주는 기초 자료가 됩니다.

중개사 과실로 손해가 났을 때, 제30조와 보장 증서부터 확인

개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조①). 중개사 설명을 믿고 진행했다가 손해가 생겼다면 이 조문이 첫 확인 지점입니다.

공인중개사법 제30조③은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 정합니다. 제30조⑤는 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장에 관한 아래 세 가지를 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다고 정합니다.

1. 보장 증서 사본 확인받지 못했다면 사본이나 전자문서를 요청하고, 요청한 날짜와 답변을 문자로 남깁니다.
2. 손해 내용 정리중개사가 설명한 내용과 실제 사실의 차이를 중개대상물 확인·설명서, 문자, 광고 화면 같은 자료로 정리합니다.
3. 중개사에게 서면 배상 요청손해의 내용과 근거를 적어 내용증명 등 서면으로 요청합니다.
4. 보증기관 청구·소송 검토증서에 적힌 보증기관에 보장 내용에 따른 청구 가능 여부를 확인하고, 다툼이 남으면 소송을 검토합니다. 공탁의 경우 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없습니다(제30조④).

권리금만 알선한 경우에도 제30조가 그대로 적용되는지는 중개사가 한 일이 중개행위에 해당하는지와 맞물려 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 판정표의 ③번 임대차 중개가 함께 있었다면 그 중개행위와 손해의 관련성을 먼저 정리하는 것이 순서입니다.

손해가 임대인의 거절에서 비롯됐다면 임대인 상대 청구와 중개사 상대 청구를 나눠 따져야 합니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로(상가임대차법 제10조의4④), 기한 계산이 애매하면 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

상가 권리금 중개수수료·상가 권리금 계약서 수수료, 자주 묻는 질문