상가 권리금 임대인, 해도 되는 일과 금지된 4가지·책임이 빠지는 3경로

상가를 정리하고 나가려는 임차인에게 가장 불안한 순간은 건물주의 한마디가 나올 때입니다. 임대인이 직접 쓰겠다고 하거나 새 사람을 받지 않겠다고 하면, 들인 시설과 단골이 묻힐까 걱정이 앞섭니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차보호법)은 권리금을 임대인이 주라고 정하지 않습니다. 대신 임대인이 일정 기간 동안 특정한 행위로 임차인의 회수를 막지 못하게 하고, 막아서 손해가 나면 배상하게 합니다. 결론을 가르는 아래 세 갈림길부터 확인해 보세요.

Q1 · 의무의 범위상가 권리금 임대인, 임대인이 지는 의무는 정확히 무엇인가?

상가 권리금 임대인 의무의 핵심은 “방해하지 말 것”이지 “권리금을 대신 내줄 것”이 아닙니다. 상가임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

권리금의 정의도 함께 보아야 오해가 줄어듭니다. 같은 법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 정의에는 임대인에게 지급하는 경우도 들어 있지만, 회수기회 보호가 지키는 대상은 제2항의 권리금 계약, 곧 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

정리하면 임차인이 나갈 때 회수하는 권리금은 임대인이 돌려주는 돈이 아니라 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인에게 청구하는 것은 반환이 아니라 방해로 생긴 손해의 배상이고, 그 금액에는 위와 같은 상한이 있습니다. 상가임대차 권리금 보호는 금액 보장이 아니라 회수할 기회를 지키는 구조라는 점을 기억해 두면 이후 판단이 쉬워집니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가라도 제10조의4는 적용됩니다. 같은 법 제2조제3항이 초과 임대차에도 적용되는 조문으로 제10조의2부터 제10조의9까지를 열거하고 있기 때문입니다. 다만 법정갱신(제10조제4항) 같은 일부 조문은 그 열거에 없어 적용되지 않으므로, 보증금 규모가 큰 상가라면 어떤 조문이 적용되는지 따로 확인하는 편이 안전합니다.

대조표임대인이 할 수 있는 것 vs 해서는 안 되는 것

권리금 임대인 분쟁의 상당수는 “임대인도 건물주인데 사람을 고를 권리가 있지 않느냐”는 물음에서 시작합니다. 상가임대차보호법은 임대인의 검토 자체를 막지 않고, 임차인에게 정보 제공 의무를 지워 임대인이 판단할 재료를 갖도록 합니다. 동시에 제1항 각 호의 행위는 명시적으로 금지합니다.

제3호의 비교 기준은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액입니다. 그래서 조건을 올렸다는 사실만으로 곧바로 3호가 되는 것은 아니고, 이 기준들에 비추어 현저히 고액인지가 다툼의 중심이 됩니다. “정당한 사유 없이”라는 요건은 제4호에만 붙어 있다는 점도 구분해 두어야 합니다.

표의 제2항 제4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 임대인이 다른 사람을 데려왔다는 사실만으로 끝나는 것이 아니라, 그 사람이 임차인에게 권리금을 실제로 지급해야 정당한 사유로 봅니다. 임대인이 직접 데려온 사람에게서 권리금을 받은 행위가 곧바로 제1호에 해당한다고 단정하기도 어렵습니다. 제1호의 문언은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위로 적혀 있기 때문입니다.

직접 사용 통보상가 권리금 임대인 직접 사용·입주 통보를 받았을 때, 거절로 확정된 것일까?

상가 권리금 임대인 직접 사용 통보는 그 자체로 회수기회 보호를 끝내는 사유로 법에 적혀 있지 않습니다. 제10조의4 제2항이 정당한 사유로 “보는” 경우는 네 가지로 정해져 있는데, 임대인이 직접 영업하겠다는 사정은 그 목록에 그대로 들어 있지 않습니다. 그래서 상가권리금임대인이 입주시 어떻게 되는지는 제1항 제4호의 “정당한 사유” 해당 여부를 두고 사안별로 판단이 갈리는 영역으로 보는 것이 정확합니다.

통보 시점도 중요합니다. 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지이므로, 통보가 그보다 훨씬 앞서 있었는지, 기간 안에서 반복됐는지에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 종료 이후에야 주선을 시작하면 이 기간 밖이 되어 원칙적으로 보호를 기대하기 어려우므로, 만료일에서 거꾸로 일정을 세워 두는 것이 좋습니다.

사용 실태 기록상가권리금 임대인방해가 의심될 때, 통보 뒤 건물 사용 실태 기록법

상가권리금 임대인방해를 다툴 때 임대인의 말보다 무게가 실리는 것은 그 뒤에 실제로 일어난 일입니다. 직접 쓰겠다던 점포가 오래 비어 있거나 곧바로 다른 사람에게 임대되었다면, 통보 당시의 사유가 정당했는지를 다시 따져 볼 여지가 생길 수 있습니다. 반대로 임대인이 실제로 영업을 시작했다면 그 사정도 판단에 반영됩니다.

기록은 사실 위주로, 날짜를 빠짐없이 남기는 것이 원칙입니다. 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 하므로, 기록을 모으는 동안에도 기한을 함께 관리해야 합니다.

책임이 빠지는 경로임대인 책임이 빠지는 3경로는 무엇인가?

상가 권리금 임대인 책임은 세 갈래 경로로 빠질 수 있고, 경로마다 근거 조문이 다릅니다. “제10조제1항 각 호의 사유만 없으면 임대인은 언제나 책임진다”거나 반대로 “임대인이 거절하면 끝”이라는 식의 단순화는 모두 정확하지 않습니다.

경로 1에서 자주 등장하는 것이 재건축입니다. 제10조제1항 제7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서 세 가지 목을 둡니다. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.

따라서 계약할 때 재건축 계획을 들은 적이 없다면 가목은 문제되기 어렵지만, 나목이나 다목에 해당하는지는 별도로 따져야 합니다. 경로 3은 점포가 들어 있는 건물의 성격을 보는 것이므로 등기부와 건축물대장 등 공적 장부로 먼저 살펴볼 수 있습니다. 경로 2는 신규임차인의 사정에 관한 것이어서 임차인이 제공하는 정보의 질에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

상가임대차보호법에는 제10조의4 위반에 대한 벌칙이나 과태료 조문이 없습니다. 임대인의 방해는 형사 처벌이 아니라 민사상 손해배상, 곧 권리금소송으로 다투는 구조라는 점을 알고 대응 방향을 정해야 합니다.

1차 조치임대인과 대화할 때 남길 기록과 서면 문구 예시

상가임대차보호법 권리금 회수 과정에서 임차인이 오늘 할 수 있는 일은 주선 사실과 체결 요청을 서면으로 남기는 것입니다. 아래는 가상의 예로 만든 문구이며, 실제 사건에서는 계약서와 사정에 맞게 고쳐 써야 합니다.

정보 제공 자료로는 신규임차인이 되려는 자의 영업 경력, 희망 업종과 영업 계획, 보증금과 차임을 감당할 자금 사정을 보여 주는 자료, 계약 조건에 동의한다는 의사 확인서 등을 생각해 볼 수 있습니다. 무엇을 언제 어떤 방법으로 보냈는지 목록으로 정리해 두면 제5항 의무를 다했다는 점을 보여 주기 쉽습니다.

통화가 잦다면 통화 직후 날짜, 시각, 요지를 메모하고 같은 내용을 문자로 다시 보내 “오늘 통화하신 내용이 맞는지 확인 부탁드립니다”라고 남기는 방법이 있습니다. 권리금 계약서는 시설·영업 부분과 금액 결정 근거를 함께 적어 두어야 배상 상한을 따질 때 다툼이 줄어듭니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 이런 기록을 사건 초기부터 함께 정리합니다.

FAQ자주 묻는 질문 — 상가임대차보호법 권리금 회수방해와 상가 권리금이란