권리금계산하는방법, 흔한 계산 실수 6가지와 계약서에 옮기는 점검표

권리금 계산하는 방법은 같은 가게라도 누가, 왜 계산하느냐에 따라 결론이 달라집니다. 본문에 들어가기 전에 내 계산이 어느 갈림길에 서 있는지 먼저 확인해 보세요.

권리금계산하는방법, 법정 공식이 있나요?

권리금계산하는방법을 정해 둔 법정 공식은 없습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)은 권리금이 무엇인지 정의하고 임대인의 방해를 금지할 뿐, 몇 배를 곱하라거나 어떤 항목을 더하라는 산식은 두지 않습니다.

상가임대차법 제10조의3제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다. 요소 목록이 '등'으로 끝나는 예시 열거이므로, 계산할 때 다섯 가지 요소만 보면 된다고 좁혀 읽을 필요는 없습니다.

공식이 없다는 말이 아무 숫자나 불러도 된다는 뜻은 아닙니다. 거래 단계의 권리금은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 권리금 계약(제10조의3제2항)의 금액으로 정해지므로, 상대방이 납득할 근거가 곧 가격이 됩니다. 소송 단계는 사정이 다릅니다. 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있고, 손해배상 사건에서는 감정평가로 종료 당시의 권리금을 다투는 것이 보통입니다.

흔한 계산 실수 6가지와 바로잡기

권리금 계산하는 방법을 혼자 정리하다 보면 비슷한 지점에서 같은 실수가 반복됩니다. 아래 여섯 가지를 오해, 실제, 근거 조문 순서로 정리했습니다. 내 계산표에 해당하는 항목이 있는지 하나씩 대조해 보세요.

여섯 가지 실수는 모두 계산의 재료와 계산의 목적을 섞는 데서 생깁니다. 재료는 항목별로 나누고, 목적은 거래와 소송으로 나누면 권리금 계산 방법이 훨씬 단단해집니다. 다음 점검표는 그 분리를 실제로 해 보는 도구입니다.

실수를 걸러 내는 계산 점검표

계산 점검표는 금액을 적는 표가 아니라 근거를 적는 표입니다. 권리금 계산하는 방법에서 가장 많이 빠지는 단계가 바로 근거 확인이기 때문입니다. 각 항목에 어떤 자료가 있는지, 상대방이 물었을 때 답할 수 있는지를 확인하면 계산의 빈칸이 드러납니다.

점검표에서 확인 질문에 답하지 못하는 칸이 계산의 약한 고리입니다. 그 칸은 금액을 낮추라는 신호라기보다, 자료를 보강하거나 계약서에서 범위를 분명히 하라는 신호로 읽는 편이 실무에 맞습니다.

오늘 바로 모아 둘 근거 자료

• 매출 자료
• 시설 영수증
• 거래처 목록

세 가지 자료는 거래가 순조로울 때는 협상 근거가 되고, 거래가 무산되었을 때는 손해배상 청구의 기초가 됩니다. 권리금을 주고받을 때의 세금계산서 발행이나 소득 구분은 거래 구조에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가 확인을 거치는 것이 좋습니다.

가게 권리금 계산, 업종별로 무엇이 달라지나요?

가게 권리금 계산은 업종에 따라 무게 중심이 달라집니다. 같은 정의 조문을 쓰더라도 어떤 업종은 시설의 비중이 크고, 어떤 업종은 운영자 개인의 역량이나 가맹본부와의 관계가 값을 좌우합니다. 아래 세 갈래 중 내 가게가 어디에 가까운지 먼저 보세요.

가상의 예를 들어 보겠습니다. 같은 골목에서 매출 규모가 비슷한 카페 두 곳이 있는데, 한 곳은 설비를 새로 들인 지 얼마 되지 않았고 다른 한 곳은 운영자의 개인 고객이 매출의 중심이라고 해 봅시다. 첫 번째 카페는 시설 항목이, 두 번째 카페는 영업 인계 범위가 계산의 쟁점이 됩니다. 매출이 같다는 이유만으로 같은 값을 매기면 두 계산 모두 근거가 약해집니다.

계산 결과를 계약서에 옮기는 법

계산 결과를 계약서에 옮길 때 핵심은 권리금 부분과 별도 정산 부분을 나눠 적는 것입니다. 계산을 아무리 정교하게 했어도 계약서에 총액 한 줄만 남으면, 나중에 어떤 대가로 얼마를 주기로 했는지 설명하기 어려워집니다.

상가임대차법 제10조의6에 따라 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 반드시 써야 하는 법정 양식은 아니지만, 항목이 나뉘어 있어 계산 결과를 옮겨 적는 틀로 쓰기 좋습니다.

표준권리금계약서에 적었다고 해서 소송에서 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 계약서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있을 뿐이므로, 별지 근거 자료를 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.

권리금소송에서는 계산이 어떻게 달라지나요?

권리금소송에서는 얼마에 팔 수 있었는지보다 임대인의 방해로 어떤 손해가 생겼는지를 묻습니다. 상가임대차법 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

제10조의4제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 배상 책임을 지우면서, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 그래서 거래 단계에서 계산해 계약한 금액은 상한을 정하는 한쪽 기준일 뿐이고, 다른 한쪽인 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4제4항). 계산 자료를 정리하는 일과 기한을 확인하는 일을 함께 진행해야 하는 이유입니다.

세 갈림길 중 하나라도 걸리면 계약서와 문자 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금 계산하는 방법, 자주 묻는 질문