상가임대기간, 계약서에 몇 년을 쓸지 정하는 기간 설계표와 특약 점검

상가임대기간, 계약서 숫자와 법이 보장하는 기간은 다릅니다

상가임대기간은 임대인과 임차인이 계약서로 정하는 것이 출발점이지만, 임차인이 실제로 영업을 이어 갈 수 있는 기간은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)의 갱신 규정까지 더해 봐야 알 수 있습니다. 계약서에 2년이라고 적었다고 해서 2년 뒤 반드시 나가야 하는 것도 아니고, 10년이라고 적었다고 해서 그 기간이 아무 조건 없이 보장되는 것도 아닙니다.

상가임대차법은 기간에 관해 세 겹의 장치를 둡니다. 첫째는 짧은 기간을 1년으로 끌어올리는 최단기간 규정(제9조①), 둘째는 임차인이 만료 전에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 한 갱신요구권(제10조①), 셋째는 임대인이 아무 통지 없이 만료를 맞으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법정갱신(제10조④)입니다.

갱신요구권이 있다고 해서 언제나 10년이 보장되는 것은 아닙니다. 제10조① 단서는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등 각 호의 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있게 합니다. 그래서 상가임대기간을 설계할 때는 숫자와 함께 그 기간 동안 지켜야 할 의무도 같이 봐야 합니다.

상가임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 쓰면 어떻게 되나요?

환산보증금 이하 상가에서 상가임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정하면 그 기간은 1년으로 봅니다. 상가임대차법 제9조①은 "기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 정합니다. 임차인은 1년을 주장할 수도 있고, 짧게 정한 기간이 맞다고 주장할 수도 있다는 뜻입니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 사정이 다릅니다. 제2조③은 초과 상가에도 적용되는 조문을 열거하는데, 제9조는 그 목록에 없어 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 초과 상가에서 기간 약정이 없으면 민법 제635조에 따라 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 임대인이 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

표에서 보듯 이하 상가인지 초과 상가인지가 첫 번째 갈림길입니다. 환산보증금은 보증금과 월차임을 대통령령이 정하는 방식으로 환산해 지역별 기준과 비교하므로, 계약서의 보증금·차임 숫자가 확정되기 전에 확인해 두어야 합니다. 같은 상가임대계약기간을 적어도 이 판정에 따라 보호의 폭이 크게 달라집니다.

상가임대계약기간 1년·2년·5년, 무엇을 고르면 좋을까요?

상가임대계약기간은 정답이 정해진 숫자가 아니라 업종의 투자 규모와 나갈 가능성을 함께 따져 고르는 선택입니다. 기간이 짧으면 빠져나오기 쉽지만 갱신 협상을 자주 해야 하고, 길면 영업이 안정되지만 중간에 사정이 바뀌었을 때 계약에 묶이는 부담이 커집니다.

법정갱신도 기간 선택과 연결됩니다. 환산보증금 이하 상가에서 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조④). 대법원 판결은 전체 10년 제한이 갱신요구권에 관한 것이고 법정갱신에는 적용되지 않는다는 취지이지만, 구체적인 결론은 계약 경과에 따라 달라질 수 있습니다.

가상의 예로, 시설비가 많이 드는 음식점이 1년 계약을 맺었다면 매년 갱신요구 시점을 놓치지 않는 관리가 필수가 됩니다. 같은 음식점이 5년 계약을 맺으면서 중도해지 특약을 두지 않았다면, 상권이 바뀌어도 남은 기간 차임 문제로 협상이 길어질 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 업종과 자금 계획에 따라 달라집니다.

상가임대차법 기간 숫자, 만료일 하나로 이어지는 타임라인

상가임대차법의 기간 규정은 대부분 만료일을 기준으로 거꾸로 셉니다. 계약서에 만료일을 날짜로 분명히 적어 두어야 갱신요구, 법정갱신, 권리금 회수기회 보호의 시계를 모두 정확히 맞출 수 있습니다.

권리금과의 관계도 이 타임라인 위에 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다(제10조의4①). 제10조의4는 초과 상가에도 적용되므로, 나중에 가게를 넘길 계획이 있다면 만료일을 기준으로 주선 시점을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.

상가임대기간과 상가임대료, 갱신 때 차임은 어떻게 바뀌나요?

상가임대료는 처음 계약할 때 당사자가 정하고, 상가임대차법은 계약 중이나 갱신 때 차임과 보증금을 증감하는 방식을 따로 정합니다. 그래서 상가임대기간을 짧게 잡을수록 갱신 협의가 잦아지고, 차임이 다시 논의되는 시점도 자주 돌아옵니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고(제10조③ 본문, 초과 상가에도 적용), 환산보증금 이하 상가는 차임과 보증금을 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(제10조③ 단서). 제11조①은 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 상당하지 아니하게 된 경우 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있게 하고, 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 넘지 못하게 합니다. 또 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제11조②).

환산보증금 초과 상가는 제11조가 적용되지 않고, 계약갱신의 경우 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 제11조 같은 비율 상한 규정이 없으므로, 초과 상가는 계약서에 갱신 시 차임을 정하는 방식을 미리 적어 두는 편이 분쟁을 줄입니다. 비율 숫자는 대통령령 사항이라 이 글에서는 쓰지 않습니다.

상가 임대 중개수수료와 상가 임대 복비 계산, 기간과 무슨 관계가 있나요?

상가 임대 중개수수료는 공인중개사법상 중개보수 규정에 따라 정해지고, 상가임대기간을 몇 년으로 쓰는지보다 보증금·차임 같은 거래 조건을 기준으로 산정하는 구조로 이해하는 것이 보통입니다. 구체 요율과 한도는 거래 조건에 따라 달라 이 글에서는 숫자를 쓰지 않습니다. 상가 임대 복비 계산을 맡기기 전에는 어떤 금액을 기준으로 얼마를 받는지 서면으로 확인해 두는 것이 안전합니다.

짧은 기간으로 계약하면 갱신이나 재계약 때 보수가 다시 생기는지 묻는 분이 많습니다. 갱신 협의를 중개사에게 새로 의뢰하는지, 당사자끼리 처리하는지에 따라 달라지므로 단정하기 어렵고, 처음 계약할 때 갱신 시 보수 처리를 미리 물어 두면 나중의 오해를 줄일 수 있습니다.

상가임대대행을 통해 계약하는 경우에는 대행하는 사람이 누구를 위해 일하는지, 계약 체결이나 차임 수령까지 위임받았는지를 위임장과 위임 범위로 확인해야 합니다. 임대인 본인과 직접 연락할 수 있는 방법, 보증금을 받을 계좌의 명의도 함께 확인해 두면 기간 중 분쟁이 생겼을 때 상대방을 분명히 할 수 있습니다.

계약서 기간 칸과 특약, 서명 전에 점검할 것

상가임대기간 칸은 숫자 하나지만, 시작일·인도일·만료일과 특약이 함께 맞물려야 제 역할을 합니다. 아래 점검표는 서명 전에 계약서 초안을 놓고 한 줄씩 확인하는 용도입니다.

• 계약 시작일과 점포 인도일이 같은지, 다르다면 어느 날부터 기간을 세는지 적었는가
• 만료일을 "○년 ○월 ○일"처럼 날짜로 적었는가(6개월 전·1개월 전 역산의 기준)
• 중도해지 특약이 있는가, 통지 방법과 효력 발생 시점이 구체적인가
• 원상복구 범위를 인도 당시 상태 기준으로 적었는가(범위는 계약과 사안에 따라 달라짐)
• 갱신요구를 하지 않겠다거나 권리금을 주장하지 않겠다는 문구가 들어 있지 않은가

10년을 언제부터 세는지도 계약 전에 짚어야 할 갈림길입니다. 전 임차인 자리를 이어받는 경우 전 임차인의 기간을 합산하는지는 임차권을 양수한 것인지 임대인과 새 임대차를 맺은 것인지, 계약서 문구가 어떤지에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 1차 조치로는 보증금·월차임을 대통령령 지역 기준과 대조해 이하·초과를 확인하고, 만료일 역산 캘린더(6개월 전·1개월 전 표시)를 만들고, 중개사에게 등기사항증명서와 건축물대장 확인 결과를 받아 두는 것을 권합니다.

상가임대기간 자주 묻는 질문, 상가건물 임대차보호법 10년과 임차권등기명령