권리금 정의, 조문 한 문장을 6조각으로 나눠 내 돈을 판정하는 법

이 글은 권리금 정의 조문을 단어 단위로 해부한 뒤 비슷한 돈과의 경계, 임대인에게 낸 돈의 위치, 정의에 해당해도 보호가 미치지 않는 경우를 차례로 정리합니다. 읽는 동안 내 영수증의 명목, 받은 사람, 대가의 대상 세 가지를 옆에 두고 대입해 보시면 결론이 훨씬 빨리 나옵니다.

권리금 정의, 조문 한 문장을 여섯 조각으로 읽기

권리금 정의는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항 한 문장에 모두 담겨 있습니다. 권리금이 무엇인지를 직접 정한 법 조문이 바로 이 조항이므로, 이 조문을 정확히 읽는 것이 시설비든 바닥값이든 모든 판단의 출발점이 됩니다.

문장이 길어 한 번에 읽으면 핵심이 흐려집니다. 장소, 지급하는 사람, 대상, 성격, 받는 사람, 제외 대상의 여섯 조각으로 나누면 내 돈을 하나씩 대입할 수 있습니다.

1. 장소임대차 목적물인 상가건물에서

   권리금은 그 임대차의 목적물인 상가건물에서 하는 영업과 연결된 돈입니다. 상가임대차법은 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함됩니다(제2조 제1항).

2. 지급하는 사람영업을 하는 자 또는 하려는 자

   이미 장사를 하고 있는 사람뿐 아니라 새로 영업을 시작하려는 사람도 지급하는 사람에 들어갑니다. 인수 예정자가 아직 개업 전이라는 이유만으로 정의에서 빠지지 않습니다.

3. 대상영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치의 이점 등

   다섯 가지 예시 뒤에 '등'이 붙어 있어 이 목록은 예시 열거입니다. 다섯 개에 꼭 맞지 않는 가치라도 영업상의 재산적 가치로 평가될 수 있다면 정의 안에 들어올 여지가 있습니다.

4. 성격유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가

   설비처럼 눈에 보이는 가치와 단골·노하우처럼 보이지 않는 가치를 모두 포함합니다. 완전히 넘겨받는 양도의 대가뿐 아니라 일정 기간 쓰는 이용의 대가도 정의에 들어갑니다.

5. 받는 사람임대인, 임차인에게

   조문은 받는 사람으로 임대인과 임차인을 함께 적고 있습니다. 전 임차인에게 준 돈뿐 아니라 임대인에게 준 돈도 문언상 권리금이 될 수 있다는 뜻입니다.

6. 제외보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등

   보증금과 차임(월세)은 정의에서 명시적으로 빠집니다. '금전 등'이라고 적혀 있어 현금이 아닌 대가도 문언상 배제되지 않지만, 집기·지분·채무인수 같은 대가를 얼마로 볼지는 사안별로 다툼이 생길 수 있습니다.

여섯 조각에 차례로 대입했을 때 모두 들어맞으면 그 돈은 권리금 정의에 해당할 가능성이 큽니다. 한 조각이라도 애매하다면 그 지점이 계약서 문구와 거래 경위를 함께 봐야 하는 부분입니다.

시설·영업·바닥 권리금은 정의의 어느 단어에 해당하나요?

시설 권리금, 영업 권리금, 바닥 권리금은 조문에 나오는 말이 아니라 거래 현장에서 쓰는 이름입니다. 세 이름은 각각 정의 조문 속 특정 단어와 짝을 이루므로, 이름을 정의 단어로 옮겨 적으면 무엇의 대가인지 분명해집니다.

실제 거래에서는 세 가지를 나누지 않고 한 금액으로 정하는 경우가 많습니다. 그러나 나중에 손해배상을 다투거나 가치를 평가할 때는 어떤 가치가 얼마만큼 들어 있었는지가 문제가 되므로, 계약 단계에서 세 이름을 정의 단어로 풀어 적어 두는 편이 안전합니다.

보증금·차임·관리비·중개보수와 권리금의 경계

권리금과 가장 많이 헷갈리는 돈은 같은 날 함께 오가는 돈들입니다. 아래 표는 각 돈을 정의의 '받는 사람'과 '제외' 조각에 대입해 본 결과입니다.

표에서 보듯 경계는 대부분 받는 사람과 명목에서 갈립니다. 특히 시공업체에 낸 인테리어 공사비는 권리금이 아니지만, 그렇게 만든 시설을 다음 영업자에게 넘기면서 받는 돈은 시설 권리금이 될 수 있다는 점이 가장 흔한 착각 지점입니다.

임대인에게 낸 돈도 권리금인가요?

임대인에게 낸 돈도 권리금 정의에 해당할 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항이 받는 사람을 "임대인, 임차인에게"라고 적고 있어, 보증금과 차임 이외에 임대인에게 지급한 영업상 가치의 대가라면 문언상 정의 안에 들어옵니다.

다만 정의에 들어온다는 것과 법이 그 돈의 회수를 보호한다는 것은 다른 문제입니다. 같은 조 제2항은 "권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다"고 정하고, 제10조의4 제1항은 임대인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

임대인에게 낸 권리금을 임대인에게서 돌려받는 문제는 약정 내용부터 따져야 합니다. 대법원 판결은 임대인이 권리금을 받았더라도 그 재산적 가치의 양수나 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어졌다면 원칙적으로 반환 의무가 없고, 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 약정했는데 임대인의 사정으로 중도에 끝나는 등 특별한 사정이 있을 때 반환이 문제될 수 있다는 취지입니다. 구체적인 결론은 약정 내용과 임대차가 끝난 경위에 따라 달라집니다.

세 갈래 중 하나라도 애매하다면 계약서와 이체 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금 정의에 해당해도 보호받지 못하는 경우

권리금 정의에 해당하는 돈이라도 상가임대차법의 회수기회 보호가 미치지 않는 경우가 있습니다. 정의 조문은 무엇이 권리금인지를 정할 뿐이고, 보호 여부는 제10조의4와 제10조의5가 따로 정하기 때문입니다.

• 적용 제외(제10조의5) — 제10조의4는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 적용하지 아니합니다.
• 단서(제10조의4 제1항 단서) — 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지 규정이 적용되지 않습니다. 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우가 여기에 들어갑니다.
• 정당한 사유 간주(제10조의4 제2항) — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등은 임대인의 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

반대로 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가라는 이유만으로 권리금 규정에서 빠지지는 않습니다. 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정하고 있어, 권리금의 정의와 회수기회 보호는 초과 상가에도 미칩니다.

내 점포가 대규모점포의 일부인지는 건물 이름이나 겉모습만으로 판단하기 어렵습니다. 쇼핑몰이나 복합상가 안의 점포라면 대규모점포 해당 여부와 전통시장 해당 여부를 계약 전에 서류로 확인해 두는 것이 좋습니다.

권리금 정의 문구가 실제로 쓰이는 세 장면

정의 조문은 교과서 속 문장에 그치지 않고 거래와 분쟁의 세 장면에서 실제로 쓰입니다. 계약서를 쓸 때, 손해배상 범위를 정할 때, 가치를 평가할 때 모두 정의 속 단어가 기준이 됩니다.

세 장면은 서로 이어집니다. 계약서에 대상을 정의 단어로 나눠 적어 두면 손해배상 상한의 한쪽 기준인 '지급하기로 한 권리금'이 분명해지고, 감정평가에서 다툴 항목도 미리 정리됩니다.

내 돈은 권리금일까, 자가진단과 오늘 할 일

권리금 정의를 판단하는 1차 자료는 영수증과 이체 내역입니다. 기억에 의존하지 말고 돈이 오간 기록을 명목, 받은 사람, 대상의 세 칸으로 정리하는 것부터 시작하십시오.

네 질문에 모두 '예'라면 그 돈은 정의에 해당할 가능성이 큽니다. '아니오'나 '모르겠다'가 나온 항목은 그 돈의 성격을 가르는 지점이므로, 계약서 원문과 문자 내역을 함께 확인해야 결론이 정확해집니다.

가게 권리금 뜻과 권리금소송, 자주 묻는 질문