상가건물 임대차 권리금계약서, 임대인 거절 시 배상 증거가 되는 6칸 작성법

상가건물 임대차 권리금계약서, 임대차계약서와 어떻게 다른가요?

상가건물 임대차 권리금계약서는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이에서 권리금을 주고받기로 한 약속을 적는 문서이고, 상가건물 임대차계약서는 임대인과 임차인이 보증금·차임·기간을 정하는 문서입니다. 두 서류는 이름이 비슷해도 서명하는 사람과 담는 내용이 다릅니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 같은 조 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 풀어 둡니다. 임대인이 권리금계약서의 당사자가 아니라는 점이 모든 설명의 출발점입니다.

표준 서식도 둘로 나뉩니다. 표준권리금계약서(제10조의6)와 상가건물임대차표준계약서(제19조)는 만드는 주체가 서로 반대이고, 둘 다 사용을 권장할 수 있을 뿐인 강제 양식이 아닙니다.

표의 마지막 줄이 이 글의 핵심입니다. 상가건물 임대차 권리금계약서는 평소에는 두 사람 사이의 약속에 머물지만, 임대인이 신규임차인과의 임대차를 가로막으면 임대인을 상대로 한 손해배상 청구에서 금액과 주선 사실을 보여 주는 서류로 성격이 바뀝니다.

권리금계약서는 손해배상 청구에서 어떤 역할을 하나요?

권리금계약서에 적힌 금액은 임대인이 물어야 할 손해배상액의 상한을 정하는 두 기준 가운데 하나입니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다.

상한이라는 말은 계약서 금액을 그대로 받는다는 뜻이 아닙니다. 계약서에 큰 금액을 적었더라도 임대차 종료 당시의 권리금이 그보다 낮게 평가되면 낮은 쪽이 한도가 되고, 반대로 계약서 금액이 더 낮으면 계약서 금액이 한도가 됩니다. 실제 배상액은 그 한도 안에서 손해가 얼마나 입증되는지에 따라 정해집니다.

표준권리금계약서를 썼다고 해서 그 내용이 소송에서 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 표준 서식은 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있을 뿐이므로, 숫자를 설명할 매출 자료와 시설 목록, 협상 과정을 함께 모아 두는 것이 좋습니다.

가상의 예로, 만료를 넉 달 앞둔 음식점 임차인이 신규임차인과 권리금계약서를 쓰고 임대인에게 소개했는데 임대인이 별다른 이유 없이 계약을 거절했다고 해 봅시다. 임차인이 내밀 서류는 권리금계약서와, 임대인에게 신규임차인을 소개한 날짜·내용을 담은 문자나 내용증명입니다. 두 서류의 날짜와 사람이 맞물려야 주선 사실을 보여 주기 쉽습니다.

증거가 되는 칸 6개는 무엇이고 어떻게 써야 하나요?

상가건물 임대차 권리금계약서에서 증거로 쓰이는 칸은 날짜, 신규임차인 인적사항, 자력·의무이행 정보, 권리금 대상, 금액과 지급 시기, 임대차 조건의 여섯 가지입니다. 각 칸은 제10조의3의 권리금 정의나 제10조의4의 요건·상한과 이어져 있어, 한 칸이 비면 그 부분을 다른 자료로 따로 증명해야 합니다.

여섯 칸 가운데 특히 챙길 칸은 세 번째인 자력·의무이행 정보입니다. 상가임대차법이 정보 제공을 임차인의 의무로 두고 있어, 임대인이 신규임차인을 믿기 어렵다며 거절할 때 무엇을 알려 주었는지가 다툼의 중심이 되기 쉽습니다. 양식에 이 칸이 없다면 별지로 채우세요.

임대인과의 임대차가 성사되지 않으면 계약서는 어떻게 되나요?

상가건물 임대차 권리금계약서는 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 맺는 것을 전제로 하므로, 임대차가 성사되지 않았을 때의 처리를 미리 정해 두어야 다툼이 줄어듭니다.

아래 예시 문구는 참고용입니다. 법률 효과는 계약 전체의 문언과 사정에 따라 달리 해석될 수 있으므로 거래 구조에 맞게 고쳐 쓰는 것이 좋습니다.

조건형과 해제형 중 무엇이 맞는지는 거래마다 다릅니다. 조건형은 임대차가 맺어져야 효력이 생기는 구조이고, 해제형은 일단 성립한 계약을 사유가 생기면 해제하는 구조입니다. 어떤 조항을 고르느냐가 임대인에 대한 손해배상 청구에 어떤 영향을 주는지는 사안별로 따져야 하므로, 어느 쪽을 택하든 거절 과정을 기록하는 협조형 문구는 함께 두는 것이 좋습니다.

임대인에게 신규임차인을 주선할 때 무엇을 기록해야 하나요?

임대인에게 신규임차인을 주선할 때는 누구를, 언제, 어떤 조건으로 소개했고 어떤 정보를 제공했는지를 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 기록해야 합니다. 임대인의 답변도 같은 방식으로 받아 두세요.

1. 1

   권리금계약서 서명

   여섯 칸을 채우고 불성립 대비 조항을 넣습니다.

2. 2

   주선 통지

   신규임차인 성명·업종·희망 임대차 조건을 임대인에게 서면으로 알립니다.

3. 3

   정보 제공

   자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 아는 정보를 전달하고 사본을 보관합니다.

4. 4

   임대인 답변 기록

   승낙·조건 제시·거절·무응답을 날짜와 함께 남깁니다.

5. 5

   종료일 확인

   방해 금지 기간의 끝이자 시효의 기산점인 임대차 종료일을 메모합니다.

임대인의 방해행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에 네 가지로 정해져 있고, 모두 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 행위가 대상입니다.

제4호의 정당한 사유와 관련해 같은 조 제2항은 네 가지 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 제2항에 적히지 않은 사유가 제4호의 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 달리 판단될 수 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금계약서를 쓴 뒤 임대인이 거절했다면 무엇부터 해야 하나요?

권리금계약서를 쓴 뒤 임대인이 거절했다면 먼저 거절의 시점과 내용을 기록으로 확정하고, 임대인이 내세울 항변을 미리 점검해야 합니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항).

거절을 받은 날부터 할 일은 아래 네 가지입니다.

1. 거절 문자와 통화 메모를 날짜순으로 정리합니다.
2. 권리금계약서 원본과 정보 제공 별지를 함께 보관합니다.
3. 임대차 종료일과 그로부터 3년이 되는 날을 달력에 적습니다.
4. 신규임차인에게 계약을 포기한 경위를 서면으로 받아 둡니다.

보증금(차임이 있으면 환산한 금액 포함)이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가라도 제10조의4는 그런 임대차에도 적용되는 조문으로 열거돼 있습니다(제2조 제3항). 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔고, 상가임대차 권리금계약 단계의 문구부터 함께 살핍니다.

상가건물 권리금계약서와 국토교통부 표준 권리금 계약서, 자주 묻는 질문 3가지