상가임대차계약기간 2년, 만료 뒤 4갈래와 10년까지 남은 갱신 계산

상가임대차계약기간 2년, 2년 뒤에 꼭 나가야 하나요?

상가임대차계약기간 2년 약정은 그대로 유효하지만, 2년이 지났다는 이유만으로 임차인이 곧바로 가게를 비워야 하는 것은 아닙니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다.

기간 자체에 관한 규정은 제9조제1항입니다. 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보되, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 2년은 1년보다 길기 때문에 이 조항이 기간을 고칠 일이 없고, 계약서에 적은 2년이 그대로 최초 상가임대차 계약기간이 됩니다. 제9조는 제2조제3항 목록에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

만료일은 끝이 아니라 갈림길입니다. 만료 즈음의 행동에 따라 갱신요구로 갱신되는 길, 임대인의 침묵으로 다시 임대차한 것으로 보는 길, 실제로 종료되는 길이 나뉩니다.

상가임대차 계약기간 1년·2년·5년·10년, 무엇이 다른가

상가임대차계약에서 약정 기간의 길이는 남은 갱신요구 횟수와 권리금 회수 일정을 바꿉니다. 갱신요구권은 제10조제2항에 따라 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"는 한계가 있어, 약정 기간이 길수록 남는 갱신 횟수가 줄어듭니다.

표의 횟수는 갱신 때마다 기간이 종전과 같다고 가정한 단순 계산이고, 합의로 기간을 바꾸면 계산도 달라집니다.

상가임대차계약기간연장을 갱신요구 없이 임대인과의 합의로만 처리했다면, 그 합의가 갱신인지 새 계약인지부터 계약서 문구로 확인해야 합니다. 어느 쪽으로 읽히느냐에 따라 10년 계산의 출발점이 달라질 수 있습니다.

상가 계약 갱신 청구권 행사 방법은? 2년 만료 전 요구 시기와 거절 사유

상가 계약 갱신 청구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신을 요구하는 방식으로 행사합니다. 2년 계약이라면 시작 후 1년 6개월 무렵부터 만료 1개월 전까지이고, 그 뒤의 요구는 제10조제1항의 갱신요구로 인정받기 어렵습니다.

1. 0
   계약 시작

   최초 상가임대차 계약기간의 첫날, 10년 계산의 기준일입니다.

2. 18
   만료 6개월 전 무렵

   갱신요구 기간이 열리고, 권리금 회수기회 보호 기간도 함께 시작됩니다.

3. 23
   만료 1개월 전 무렵

   갱신요구 기간과 임대인의 갱신 거절·조건 변경 통지 기간이 닫힙니다.

4. 24
   임대차기간 만료

   갱신, 법정갱신, 묵시의 갱신, 종료 가운데 어느 길로 갈지 정해집니다.

상가임대차법은 갱신요구의 형식을 따로 정하지 않았습니다. 다만 기간 안에 요구했는지가 다툼이 될 수 있어, 내용증명처럼 발송일과 문구가 남는 방법이 안전합니다. 하루 단위 계산이 애매하면 앞쪽에 여유를 두고 보내는 편이 좋습니다.

임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 제10조제1항 각 호에 정해져 있습니다.

1. "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"
2. "임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우"
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서 가(계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우)·나(노후·훼손·일부 멸실 등 안전사고의 우려)·다(다른 법령에 따른 철거·재건축) 중 하나에 해당할 때
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

1호는 문언상 연체한 사실이 있는 경우를 말하므로, 지금은 밀린 차임이 없더라도 과거에 3기 차임액에 이른 적이 있다면 문제가 될 수 있습니다. 7호는 가·나·다 세 경우로 한정되어 있습니다.

임대인이 아무 통지도 안 하면? 법정갱신과 묵시의 갱신

임대인이 아무 통지도 하지 않은 채 2년이 끝나면, 결론은 환산보증금 구간에 따라 달라집니다. 환산보증금 이하 상가는 상가임대차법 제10조제4항의 법정갱신이, 환산보증금을 초과하는 상가는 민법 제639조제1항의 묵시의 갱신이 문제 됩니다. 제10조제4항·제5항은 제2조제3항 목록에 없기 때문입니다.

두 제도는 해지 기간이 다릅니다. 3개월 해지 통고는 제10조제4항에 따라 법정갱신된 경우에만 쓰는 규정이어서, 임차인이 갱신요구를 해서 갱신된 경우까지 넓혀 읽으면 안 됩니다.

환산보증금은 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함해 계산하고(제2조제2항), 기준 금액도 지역별로 구분해 대통령령에 정해져 있습니다. 내 상가가 어느 쪽인지 계약서의 보증금·차임과 소재지로 먼저 확인하세요.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

상가 계약갱신 청구권 10년, 2년 계약이면 몇 번 남았나

상가 계약갱신 청구권은 최초 상가임대차 계약기간을 포함해 전체 10년 범위에서만 행사할 수 있으므로, 2년 계약이 같은 기간으로 갱신된다고 보면 갱신요구는 단순 계산상 네 번입니다. 2년, 4년, 6년, 8년이 끝날 때마다 요구하면 10년에 닿습니다. 상가 임대차 계약기간 10년은 횟수 제한이 아니라 전체 기간 제한이라는 점이 핵심입니다.

10년 계산에서 자주 생기는 문제는 중간에 법정갱신이 끼는 경우입니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간 제한이 임차인의 갱신요구권에 관한 것이고, 임대인이 통지하지 않아 생기는 제10조제4항의 법정갱신에는 그대로 적용되지 않는다는 취지로 이해됩니다. 10년이 지난 뒤에도 법정갱신이 성립할 여지가 있지만, 갱신마다 근거가 무엇이었는지에 따라 결론이 달라질 수 있어 이력부터 정리해야 합니다.

10년을 다 채워 더 이상 갱신요구를 할 수 없더라도 권리금 문제는 따로 남습니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 취지입니다. 다만 방해행위와 예외 사유는 사안마다 따로 따져야 합니다.

상가임대차 계약 갱신 계약서, 갱신 때 월세·보증금은 어디까지

상가 임대차 계약기간 갱신이 이뤄지면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 환산보증금 이하 상가에서는 차임과 보증금을 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(제10조제3항). 제3항 본문은 초과 상가에도 적용되지만 단서는 제2조제3항 목록에 없어, 초과 상가의 증감은 제10조의2로 따로 다룹니다.

상가임대차 계약 갱신 계약서에 새 특약을 넣자는 제안이 나오면, 서명 전에 달라진 조항을 표시해 받고, 갱신요구권 행사로 갱신된다는 점을 문구로 남겨 두는 것이 안전합니다.

계약기간과 권리금, 2년 만료와 겹치는 회수기회 일정표

상가임대차계약기간 2년이라면 권리금 회수기회 보호 기간은 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로, 갱신요구 기간과 대부분 겹칩니다. 제10조의4제1항은 임대인이 이 기간에 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

2년 만료를 앞둔 임차인은 갱신과 양도 중 어느 쪽으로 갈지 만료 6개월 전 무렵에 정해 두는 것이 좋습니다. 양도를 택하면 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4제5항). 임대차가 끝난 뒤에 주선을 시작하면 보호 기간 밖이라 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다.

권리금 회수기회 보호에도 예외가 있습니다. 제10조의4제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 보호하지 않는다고 정하므로, 3기 차임액에 이르는 연체 사실 같은 사유는 권리금에도 영향을 줍니다. 임대인의 방해로 손해가 생겨도 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(제10조의4제3항·제4항).

빈칸을 채우다 최초 시작일이나 중간 계약서의 성격이 헷갈린다면 서류를 함께 봐야 합니다.

상가임대차계약기간 2년, 자주 묻는 질문