프랜차이즈 양도양수 계약서, 본부 승인·임대차 두 조건과 집기 목록 쓰는 법

POINT 01프랜차이즈 양도양수 계약서, 일반 가게 양도양수와 무엇이 다른가요?

프랜차이즈 양도양수 계약서는 가맹점을 운영하던 점주(양도인)가 영업과 시설을 새 점주(양수인)에게 넘기고 그 대가를 받기로 하는 당사자 사이의 계약입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 권리금 계약이라고 정하는데, 가맹점 대금 중 권리금 부분은 이 권리금 계약의 성격을 띠는 경우가 많습니다.

법이 정한 필수 양식은 없습니다. 같은 법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정해 그 사용을 권장할 수 있을 뿐이고, 본부 승인·집기 소유 같은 가맹점 고유 문제는 특약란에 따로 설계해야 합니다.

가맹점의 상호와 영업표지는 가맹본부의 것이므로 양도인이 넘길 수 있는 대상이 아닙니다. 양수인이 본부와 새로 맺는 가맹계약의 승인 여부는 당사자 누구도 정할 수 없으므로, 프랜차이즈 양도양수 계약서의 첫 과제는 이 변수를 계약서 안으로 끌어들이는 일입니다.

POINT 02프랜차이즈 양도양수 절차와 계약서 서명 시점

프랜차이즈 양도양수 절차는 본부마다 정책이 달라 하나로 정해져 있지 않지만, 계약서 관점에서는 다섯 단계로 나누면 서명 시점을 정하기 쉽습니다. 승인 심사, 양수인 교육 같은 절차가 있는지는 가맹계약서와 본부 안내로 먼저 확인합니다.

서명 시점은 대체로 두 가지입니다. 승인과 임대차가 확정된 뒤 서명하면 조건 조항이 단순해지지만 그 사이 양수인이 마음을 바꿀 수 있습니다. 먼저 서명하고 계약금을 받으면 거래를 묶어 둘 수 있는 대신, 승인 거절이나 임대차 불성립 때 계약금 처리를 문장으로 정해 두지 않으면 반환 다툼이 생기기 쉽습니다.

POINT 03프랜차이즈 양도양수 계약서 집기류, 소유 형태별 목록으로 나누는 법

프랜차이즈 양도양수 계약서 집기류 조항을 '매장 내 시설 일체'라고 한 줄로 적으면 분쟁의 씨앗이 됩니다. 가맹점에는 점주가 산 장비, 본부가 빌려준 장비, 리스 회사 소유 장비, 할부 잔금이 남은 장비가 섞여 있고, 소유자가 따로 있는 물건은 양도인이 넘길 권한이 없을 수 있기 때문입니다.

1차 조치 · 이 표를 옮겨 매장을 한 바퀴 돌며 채워 보세요

목록과 함께 하자 책임 조항도 정해 두는 편이 좋습니다. 대금을 받고 물건을 넘기는 부분은 매매의 성격을 띠는데, 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용하되 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

다만 권리금 계약 전체에 매매 규정이 그대로 적용된다고 단정할 수는 없으므로, 인수 시점의 상태를 목록에 적고 인도 후 일정 기간 안에 드러난 고장의 처리를 특약으로 정해 두는 것이 실무적인 대안입니다.

POINT 04권리금 양도양수 계약서 조항과 임대차 조항, 어떻게 나눠 써야 하나요?

권리금 조항과 임대차 조항은 같은 계약서에 있더라도 서로 다른 상대를 향합니다. 권리금은 양수인이 양도인에게 주는 돈이고, 임대차는 양수인과 임대인 사이의 관계입니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다.

대금 조항에는 권리금이 무엇의 대가인지와 보증금·차임과 별개라는 점을 적고, 가맹본부에 내는 비용과 섞이지 않게 분리해 둡니다. 임대인의 방해로 손해배상을 다투게 되면 계약서에 적힌 권리금이 배상 상한을 비교하는 기준 중 하나가 되므로 근거 자료도 남겨 둡니다.

민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 본부 승인만 받고 임대인 쪽 정리를 미루면 거래 전체가 흔들릴 수 있으므로, 어느 방식인지 계약서 첫머리에 밝혀 두어야 합니다.

POINT 05프랜차이즈 양도양수 비용, 누가 부담할지 항목별로 정하기

프랜차이즈 양도양수 비용은 권리금 말고도 여러 갈래로 생기고, 계약서에 부담자를 적지 않으면 잔금 직전에 다툼이 됩니다. 비용의 종류와 규모는 본부 정책과 매장 상태에 따라 달라지므로, 항목 구조로 먼저 나누고 금액은 본부 안내와 견적으로 채우는 방식이 안전합니다.

비용 조항에서 놓치기 쉬운 부분은 승인 거절 때의 처리입니다. 양수인이 교육비 등을 이미 냈는데 승인이 나지 않았을 때 그 비용의 부담자를 정한 문장이 없으면 계약금 반환 협의까지 꼬이기 쉽습니다.

POINT 06본부 승인 거절·임대차 불성립 때 해제·반환 조항은 어떻게 쓰나요?

본부 승인 거절이나 임대차 불성립에 대비한 조항은 '조건'으로 쓸지 '협조 의무'로 쓸지부터 정해야 합니다. 조건으로 적으면 승인이 나지 않았을 때 계약을 끝내는 방법이 문장으로 정리되지만, 협조 의무로만 적으면 책임 소재를 놓고 다툼이 길어질 수 있습니다.

예시 문구는 출발점일 뿐이고, 실제 효과는 계약 전체의 문언과 거래 경위에 따라 달리 해석될 수 있습니다. 조건 조항이 없거나 해석이 갈릴 때는 민법의 일반 규정으로 돌아갑니다. 민법 제544조에 따르면 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있으며, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요 없습니다.

계약이 해제되면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 상대방에게 원상회복의 의무를 지고, 같은 조 제2항에 따라 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가하여야 합니다. 계약금을 위약금으로 정하는 조항도 흔한데, 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고 제2항은 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약벌로 볼 여지는 문언에 따라 달라지므로, 승인 거절처럼 어느 쪽 책임도 아닌 사유에는 위약금을 적용하지 않는다고 따로 적어 두는 편이 안전합니다.

세 갈림길 중 하나라도 내 계약서로 답이 나오지 않는다면, 계약서와 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

POINT 07임대인이 양수인과 계약을 거절하면 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절해 임차인에게 손해가 생겼다면, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 같은 조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고, 방해 유형의 하나로 정당한 사유 없는 계약 체결 거절을 듭니다.

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(제3항), 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 다만 제10조 제1항 각 호의 사유, 예컨대 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 제10조의4 제1항 단서에 따라 같은 항의 방해 금지가 적용되지 않습니다.

가맹본부의 승인 거절은 임대인의 행위가 아니라는 점을 기억해야 합니다. 본부가 승인하지 않아 거래가 무산된 경우까지 제10조의4 제3항이 곧바로 적용된다고 단정할 수 없고, 두 거절이 얽혔다면 어느 쪽이 거래를 막았는지, 임대인에게 정당한 사유가 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 같은 조 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등을 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

양도인이 해 둘 일도 있습니다. 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

FAQ프랜차이즈 양도양수 계약서 자주 묻는 질문