권리금 양도양수 계약서, 임차권 양도형·신규 임대차형 비교와 불성립 대비 문구

1권리금 양도양수 계약서란 무엇이고 임대차계약서와 무엇이 다른가?

권리금 양도양수 계약서는 가게를 넘기는 임차인(양도인)과 그 자리를 이어받으려는 사람(양수인)이 권리금을 주고받기로 정하는 당사자 간 계약서이고, 법이 정한 필수 양식은 없습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아닙니다.

권리금 자체의 정의는 제10조의3 제1항에 있습니다. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 권리금 양도양수 뜻을 줄이면 점포에 쌓인 영업상의 가치를 넘기고 값을 받는 거래입니다.

임대차계약서는 임대인과 임차인이 건물을 쓰는 조건을 정하고, 권리금 계약서는 영업 가치의 값을 양도인과 양수인이 정합니다. 양수인이 임대차 관계를 얻지 못하면 권리금을 낸 의미가 사라지므로, 핵심 질문은 얼마에 넘기느냐보다 임대차가 성사되지 않으면 어떻게 되느냐입니다.

2임차권 양도형과 신규 임대차형, 내 거래는 어느 구조인가요?

권리금 양도양수 거래는 크게 두 구조로 나뉩니다. 기존 임차권을 그대로 넘기는 임차권 양도형과, 기존 임대차를 끝내고 양수인이 임대인과 새 임대차계약을 맺는 신규 임대차형입니다. 구조에 따라 임대인에게 받을 것과 조건 조항의 문장이 달라집니다.

권리금 양수 양도 계약서 첫 조항에 구조를 문장으로 적어 두면, 임대인이 거절한 것이 양도 동의였는지 새 계약 체결이었는지를 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 양도 동의 거절이 제10조의4의 방해행위로 다뤄질 수 있는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

3구조와 상관없이 반드시 들어갈 4개 축

권리금 양도양수계약은 구조가 달라도 빠지면 안 되는 내용이 네 갈래로 모입니다. 대상, 대금과 지급 시기, 조건, 책임이며, 조항 수보다 네 축이 맞물리는지가 중요합니다.

가장 자주 비는 칸은 ③ 조건과 ② 지급 시기의 연결입니다. 계약금과 잔금 날짜만 적고 그 사이 임대차가 어떻게 되어야 하는지는 빠진 양도양수 권리금 계약서가 많습니다.

4임대인이 거절하거나 임대차가 성사되지 않으면 어떻게 되나요?

권리금 양도양수 계약서에서 임대차 불성립을 다루는 방법은 크게 두 가지입니다. 임대차 성립을 계약의 효력과 묶는 조건 방식과, 정해진 사유가 생기면 해제할 수 있게 하는 해제권 방식입니다. 민법 제147조는 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력이 생기고, 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력을 잃는다고 정합니다. 해제권 방식은 해제의 의사표시가 있어야 효과가 생긴다는 점이 다릅니다.

빈칸(○)을 채워 쓰는 예시로 다섯 갈래를 정리합니다.

예시 문구의 실제 효력은 계약 전체의 문맥과 당사자 사정에 따라 달리 해석될 수 있습니다. 거절 사유에 따라 양도인이 임대인에게 손해배상을 청구할 여지가 달라지므로 거절 경위는 문자나 서면으로 남겨 둡니다.

세 갈림길 중 하나라도 문장으로 정해져 있지 않다면 초안을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

5계약금·잔금 조항, 돌려주고 돌려받는 기준은 어떻게 정하나요?

계약금 조항에는 해제될 때 계약금이 어떻게 되는지를 성격별로 적어 둡니다. 민법 제565조 제1항의 해약금(다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기, 수령자는 배액 상환으로 해제)은 매매에 관한 규정입니다. 민법 제567조는 매매 규정을 다른 유상계약에 준용하되 계약의 성질이 허용하지 아니하면 그러하지 아니하다고 정하므로, 권리금 계약에 그대로 적용되는지는 단정하기 어렵습니다.

잔금 미지급이나 점포 미인도 같은 이행지체는 민법 제544조가 기준입니다. 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있고, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다. 통지 후 ○일처럼 최고 기간을 미리 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

계약이 해제되면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 상대방에게 원상회복의 의무가 있고, 제548조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 반환 기한만 적고 이자·지연 처리를 비워 두면 계산이 엇갈릴 수 있습니다.

위약금 문구는 민법 제398조와 함께 읽습니다. 제398조 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 정하고, 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약벌로 볼 수 있는지는 계약 문언과 경위에 따른 해석 문제라 문구만으로 결론을 내리기 어렵습니다.

6양도인의 권리금 회수기회, 계약 일정은 어떻게 맞추나요?

양도인에게 권리금 양도양수 일정은 상가임대차법 제10조의4 제1항의 기간과 맞물립니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 기간은 임대인의 방해가 금지되는 구간이지 권리금 계약 체결일의 요건은 아니지만, 임대차가 끝난 뒤에 주선하면 보호를 기대하기 어려울 수 있어 일정을 종료일에서 거꾸로 계산합니다.

제10조의4 제1항 단서는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 정하고, 제10조의4 제2항은 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 열거합니다. 제10조의5에 따라 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.

제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 권리금 양도양수 계약서에 양수인이 임대인 면담과 자료 제출에 협조한다는 문장을 넣어 두면 양도인이 이 의무를 이행하기 수월해집니다.

임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 제10조의4 제3항에 따라 배상 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하므로, 계약서 금액은 실제 합의대로 정확히 적어야 합니다.

7권리금 표준계약서를 그대로 쓰면 되나요? 서명 전 점검표

권리금 표준계약서는 출발점으로 좋지만 불성립 시나리오까지 정해 주지는 않습니다. 상가임대차법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정할 뿐 강제 규정이 아니므로, 구조와 불성립 처리 문장은 특약란에 직접 채웁니다.

• 첫 조항에 구조(양도형·신규형)가 적혀 있다
• 대상 목록 별지에 양쪽이 서명했다
• 잔금일이 임대차 체결일 같은 사건에 연결되어 있다
• 거절·조건 변경·무응답·양수인 사정별 처리가 있다
• 계약금의 성격(해약금·위약금·대금 일부)이 명시되어 있다
• 반환 기한과 이자·지연 처리 문장이 있다
• 양수인의 면담·자료 협조 문장이 있다
• 계약서 금액이 실제 합의 금액과 같다

빈칸이 한두 개면 특약으로 메우고, 구조가 정해지지 않았다면 계약서를 다시 짭니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 경험으로 이런 빈칸을 상담에서 함께 점검합니다.

8권리금계약서 작성시 필요서류와 자주 묻는 질문