가게 양도양수 계약서 양식, 개인·포괄·법인 세 갈래 선택과 양식에 없는 칸

가게 양도양수 계약서 양식, 어떤 것을 골라야 하나요?

가게 양도양수 계약서 양식은 법령이 정해 둔 서식이 따로 없으므로, 거래 구조에 맞는 틀을 고른 뒤 칸을 고쳐 쓰는 것이 출발점입니다. 인터넷에서 찾을 수 있는 파일은 대체로 상가 양도양수계약서 양식, 사업 양도양수계약서 양식, 법인 양도양수 계약서 양식 세 갈래로 나뉘는데, 이름이 비슷해도 전제로 삼는 거래가 서로 다릅니다.

개인 사업자가 운영하던 매장의 시설·비품과 영업을 넘기는 경우라면 매장 양도양수 계약서 양식이 기본 틀이 됩니다. 사업에 관한 권리와 의무를 묶어 넘기는 구조라면 포괄양도양수 계약서 양식이 쓰이고, 법인이 운영하는 점포라면 법인이 자산을 파는지, 주주가 주식을 넘기는지에 따라 계약 당사자부터 달라집니다.

어느 양식을 고르든 임대차와 권리금은 별도 칸으로 연결해야 하고, 시중의 권리 양도 양수 계약서 양식은 영업 자산의 이전에 초점을 맞춘 경우가 많아 가게가 들어 있는 건물의 임대차를 누가 어떻게 이어받는지가 비어 있는 일이 흔합니다.

법인 양도양수 계약서 양식을 쓸 때는 계약 주체를 먼저 확정해야 합니다. 법인이 점포 자산을 파는 거래라면 양도인은 법인이고 대표자는 법인을 대표해 서명하며, 주주가 주식을 넘기는 거래라면 양도인은 주주이고 점포의 임차인 명의는 법인 그대로 남는 구조가 됩니다. 주식 양도 방식에서 임대인의 동의가 필요한지는 임대차계약서의 특약 내용에 따라 달리 볼 여지가 있어, 두 계약서를 함께 놓고 판단해야 합니다.

모든 양식에 공통으로 들어갈 필수 칸 6가지

양식의 갈래와 상관없이, 양도양수 계약서에는 아래 여섯 칸이 빠짐없이 들어가야 나중에 무엇을 넘기기로 했는지를 두고 생기는 다툼이 줄어듭니다. 칸의 제목만이 아니라 구체적인 내용이 채워져 있어야 합니다.

가상의 예로, 분식점을 넘기면서 주방 설비 일체라고만 적어 두었다가 인도일에 냉장고가 렌탈 물품이었다는 사실이 드러나면 대금에서 빼야 하는지가 다툼이 됩니다. 별지 목록에 품목·수량·소유 여부(소유, 리스, 렌탈)를 칸으로 나눠 두면 같은 문제를 계약 단계에서 걸러낼 수 있습니다.

포괄양도양수 계약서 양식은 언제 쓰는 구조인가요?

포괄양도양수 계약서 양식은 사업에 관한 권리와 의무를 묶어 넘기는 거래를 전제로 만든 양식이어서, 시설 몇 가지만 파는 거래에 쓰면 실제 거래와 계약서가 어긋날 수 있습니다. 반대로 사업 전체를 넘기면서 상가 양도양수계약서 양식을 쓰면 승계할 채무·거래처를 정리할 칸이 모자랍니다.

포괄 양도에 해당하는지는 세금 처리와도 연결됩니다. 부가가치세 등 세금을 어떻게 처리할지는 거래의 실질과 세법상 요건에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 이 글에서는 단정하지 않으며, 계약 전에 세무 전문가 확인을 병행할 것을 권합니다. 계약서에 세무 처리 결과에 따라 대금 지급 방식을 조정한다는 문장을 두는 방법도 쓰입니다.

포괄이라는 이름이 붙어도 임대인과의 임대차가 저절로 양수인에게 넘어가지는 않으므로, 임차권을 넘기려면 아래의 임대인 동의 문제가 따로 남습니다.

양식에 없는 칸 세 가지: 임차권·권리금·보증금

시중 양식에서 가장 자주 비어 있는 칸은 임차권 처리, 권리금 조항, 보증금 반환채권의 처리입니다. 세 칸은 양도인과 양수인 둘만의 약속으로 끝나지 않고 임대인이라는 또 다른 당사자가 걸려 있다는 공통점이 있습니다.

1. 1
   구조 선택 — 기존 임차권 양도인지, 임대인과 양수인의 새 임대차인지 정합니다.
2. 2
   임대인 의사 확인 — 동의 또는 새 계약 체결 의사를 문자·서면으로 남깁니다.
3. 3
   동의서 또는 임대차계약 — 양도양수 계약의 조건·기한과 날짜를 맞춥니다.
4. 4
   잔금과 인도 — 임대차가 정리된 뒤 잔금 지급과 점포 인도를 진행합니다.

① 임차권: 임대인 동의를 받을지, 새 임대차를 맺을지

「민법」 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 따라서 기존 임차권을 넘기는 구조라면 임대인 동의를 받는 방식과 시점을 계약서에 적어 두어야 하고, 새 임대차 구조라면 그 계약 체결을 양도양수 계약의 조건이나 일정과 어떻게 연결할지 정해야 합니다.

새 임대차 구조에서는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4도 함께 살펴야 합니다. 같은 조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하되, 단서에서 같은 법 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 정합니다. 또 같은 조 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로, 양수인의 정보 제공 협조를 계약서에 적어 두는 것도 방법입니다.

② 권리금 조항: 정의를 알고 칸을 나누기

상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다.

가게 양도양수 계약서 양식 안에서 시설 대금과 권리금을 한 덩어리로 적으면, 나중에 무엇이 권리금이고 무엇이 시설 매매대금인지 가르기 어려워집니다. 권리금 계약 부분은 별도 조항이나 별도 계약서로 분리하고, 대상(시설·거래처·위치에 따른 이점 등)과 지급 조건을 따로 적어 두는 편이 정리하기 쉽습니다.

③ 보증금: 반환채권을 넘긴다면 대항요건까지

양도인이 임대인에게서 돌려받을 보증금 반환채권을 양수인에게 넘기는 방식으로 대금을 정산하는 거래도 있습니다. 「민법」 제450조 제1항은 "지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다"고 정하고, 제2항은 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다.

보증금 반환채권 양도를 계약서 한 줄로만 적고 채무자인 임대인에게 통지하지 않으면, 임대인이나 다른 채권자에게 그 양도를 주장하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 양도 통지를 누가, 언제, 어떤 방식(확정일자 있는 증서 포함)으로 할지까지 칸을 만들어 두는 것이 안전합니다.

권리금 양도양수계약서 특약사항 예시 문구

특약은 같은 거래라도 결과가 갈리는 지점입니다. 아래 문구는 구조를 보여 주기 위한 예시이며, 실제 효력은 문구 전체와 거래 사정에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

「민법」 제398조 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 정하고, 같은 조 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 정합니다. 위약금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 문구와 사정에 따라 해석이 갈릴 수 있으므로, 의도를 문장으로 밝혀 두는 것이 좋습니다.

양식 구조를 잘못 고르면 생기는 실수 4가지

가게 양도양수 계약서 양식을 둘러싼 분쟁은 문구 하나보다 처음에 구조를 잘못 고른 데서 시작되는 경우가 많습니다. 양식만 믿고 서명했을 때 흔히 나타나는 장면은 다음 네 가지입니다.

위 네 가지 중 하나라도 내 계약서에 해당하는지 애매하다면, 양식 파일과 임대차계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

서명 전 점검표: 내려받은 양식에서 바꿀 칸 5개

1차 조치로, 양식 파일을 내려받은 뒤 서명하기 전에 아래 다섯 칸을 직접 고쳐 보세요.

1. 계약 제목과 당사자란 — 개인 가게 영업·시설 인수, 포괄 양도, 법인 거래 중 내 구조에 맞게 제목과 당사자 표시를 바꿉니다.
2. 양도 대상 칸 — 일체라는 표현 대신 별지 목록 번호로 연결하고, 리스·렌탈 물품은 제외 표시를 합니다.
3. 임대차 칸 신설 — 임대인 동의 방식(동의서, 확인란) 또는 새 임대차계약 체결 기한을 적습니다.
4. 권리금 칸 분리 — 시설 대금과 권리금을 나누고, 임대차가 성사되지 않을 때의 처리 문장을 넣습니다.
5. 보증금 칸 — 보증금을 정산에 쓴다면 반환채권 양도 통지의 방법과 담당자를 정합니다.

표준권리금계약서도 참고할 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 사용을 권장하는 서식일 뿐 강제 양식은 아니므로, 표준권리금계약서를 쓰더라도 가게 양도양수 계약서 양식의 시설 목록·임차권 칸과 내용이 어긋나지 않게 맞춰야 합니다.

법도그룹이 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 가운데, 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사인 엄정숙 변호사는 권리금 분쟁이 계약서의 빈칸에서 시작되는 경우가 적지 않다는 점을 강조합니다.

가게 양도양수 계약서 양식, 자주 묻는 질문