상가임대차계약해지, 누가·어떤 근거로·언제 효력이 생기는지 계약 상태별 판정

상가임대차계약해지, 누가 어떤 근거로 할 수 있나요?

상가임대차계약해지는 법이 정한 해지 사유가 있거나, 계약서에 해지 특약이 있거나, 양쪽이 합의한 경우에 할 수 있고, 해지권자와 근거 조문에 따라 효력이 생기는 날이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)과 민법은 임차인과 임대인에게 서로 다른 해지 사유를 정해 두고 있습니다.

임차인 쪽 근거는 크게 세 가지입니다. 법정갱신된 계약에서 언제든지 할 수 있는 해지 통고(상가임대차법 제10조 제5항), 감염병 관련 법률에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우의 해지(제11조의2 제1항), 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없고 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때의 해지(민법 제627조 제2항)입니다.

임대인 쪽 근거는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(상가임대차법 제10조의8)와 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 때(민법 제629조 제2항)가 대표적입니다. 근거별 요건과 효력 시점을 한 표로 정리하면 다음과 같습니다.

약정 기간이 남아 있는데 표의 법정 사유도, 중도해지 특약도 없다면 한쪽 뜻만으로 계약을 끝내기는 쉽지 않습니다. 상가임대차계약서의 특약사항 칸부터 다시 읽고 합의할 수 있는 조건을 정리하는 것이 현실적인 출발점입니다.

상가임대차 계약 해지 통보 기간은 3개월인가요, 1개월인가요?

상가임대차 계약 해지 통보 기간은 근거에 따라 3개월, 6월, 1월로 갈리며, 3개월은 법정갱신된 계약에서 임차인이 해지를 통고한 경우(상가임대차법 제10조 제5항)와 폐업 해지권(제11조의2 제2항)에 해당합니다. 두 경우 모두 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 계산하고, 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

민법 제635조는 기간 약정이 없는 임대차의 규정이지만, 환산보증금 이하 상가는 상가임대차법 제9조 제1항이 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 보므로 민법 제635조를 적용하기 전에 제9조 제1항부터 확인해야 합니다. 제9조 제1항 단서에 따라 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가에는 상가임대차법 제9조와 제10조 제4항·제5항이 적용되지 않습니다(제2조 제3항 열거에 없음). 기간 만료 후 그대로 사용되는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 민법의 묵시의 갱신(민법 제639조 제1항)이 문제되고, 그 경우 해지통고는 제635조에 따르므로 3개월이 아니라 6월·1월 기준이 쓰입니다.

상가임대차계약기간과 상가 임대차 계약 갱신, 해지에 어떤 영향을 주나요?

상가임대차계약기간이 남아 있는지, 상가 임대차 계약 갱신이 어떤 방식으로 이루어졌는지에 따라 임차인이 해지 통고를 할 수 있는지가 달라집니다. 같은 "갱신된 계약"이라도 법정갱신과 갱신요구에 따른 갱신은 해지 규칙이 다릅니다.

법정갱신은 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우, 그 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도이고, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(상가임대차법 제10조 제4항). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항).

대법원 판결은 전체 임대차기간이 10년을 넘었더라도 임대인이 정해진 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 제10조 제4항의 법정갱신이 이루어질 수 있다는 취지입니다. 10년이 지났다는 이유만으로 단정하지 말고, 마지막 만료일 전에 어떤 통지가 오갔는지부터 확인해야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가에도 갱신요구(제10조 제1항·제2항)와 갱신 조건(제3항 본문)은 적용되지만, 법정갱신(제4항)과 임차인 해지 통고(제5항)는 적용되지 않습니다.

상가 임대차계약 특약에 중도해지를 정해 두었다면 무엇을 확인하나요?

상가 임대차계약 특약에 중도해지 조항이 있다면 상가임대차계약해지는 그 특약이 정한 요건·통지 방법·정산 방식에 따라 진행하게 되고, 특약이 없다면 법정 사유나 합의가 필요합니다.

상가임대차법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 예를 들어 법정갱신된 계약에서 임차인의 해지 통고를 막는 특약이나 폐업 해지권을 미리 포기하게 하는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없을 수 있습니다. 다만 제15조는 제2조 제3항 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않으므로, 그 경우 특약의 효력은 계약 내용과 민법의 일반 원칙에 따라 따로 따져야 합니다.

중도해지 특약을 검토할 때는 다음 항목을 계약서 문구와 하나씩 대조해 보십시오.

• 중도해지 시 통지 기간과 방식(서면·내용증명 등)이 정해져 있는지
• 위약금이나 남은 기간 차임 부담 조항이 있는지, 있다면 범위가 어디까지인지
• 원상복구 범위가 입점 당시 상태 기준인지, 전 임차인 시설 인수분까지 포함하는지
• 보증금 정산 시점과 공제 항목, 신규임차인을 주선하면 해지 조건이 달라지는지

위약금 조항이 있더라도 그대로 인정되는지는 계약 문언과 구체적 사정에 따라 다퉈질 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다.

해지 의사표시는 어떻게 하고, 한 번 보내면 철회할 수 있나요?

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조 제1항·제2항).

민법 제550조는 "당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다"고 정합니다. 해지 이전 기간의 차임 정산은 그대로 남습니다. 또 계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로(민법 제551조), 해지와 별도로 손해배상 문제가 남을 수 있습니다.

보낸 날이 아니라 상대방이 받은 날을 기준으로 기간을 세는 조문이 많으므로, 배달 조회 결과나 수령 확인 문자로 도달일을 기록해 두십시오.

해지 뒤 원상복구·보증금 정리는 어떤 순서로 하나요?

상가임대차계약해지의 효력이 생기면 임차인은 점포를 원상에 회복해 반환하고 임대인은 보증금을 반환하는 단계로 넘어가며, 원상회복 의무는 민법 제615조가 제654조로 임대차에 준용되는 구조입니다. 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다(상가임대차법 제9조 제2항). 또 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제6조 제1항). 두 조문은 모두 제2조 제3항 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

상가임대차계약해지는 권리금 회수에 어떤 영향을 주나요?

상가임대차계약해지는 권리금 회수기회 보호(상가임대차법 제10조의4)가 적용되는지와 신규임차인 주선 기간에 직접 영향을 줍니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 정해진 방해행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 하고, 같은 조 제3항은 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 임대인에게 배상 책임을 지우는 구조입니다. 제10조의4는 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다(제2조 제3항).

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우는 제10조 제1항 제1호 사유이고, 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지 규정을 적용하지 아니한다고 정합니다. 차임 연체로 해지 통보를 받은 임차인은 연체 기수 계산이 맞는지부터 확인해야 권리금 문제도 정리됩니다.

법정갱신된 계약에서 임차인이 해지 통고를 한다면 효력이 생기는 날 안에 신규임차인 주선과 권리금 계약 일정을 맞춰야 하므로, 통고 날짜를 정하기 전에 주선 가능성부터 따져 보는 것이 순서입니다.

상가임대차계약해지 자주 묻는 질문