보증금 권리금 뜻, 점포 비우는 날까지 두 돈을 챙기는 순서

두 돈을 가르는 가장 빠른 기준은 "그 돈을 누구에게서 돌려받느냐"입니다. 맡긴 돈은 건물 주인에게서, 영업의 가치에 대한 대가는 다음 영업자에게서 돌려받는 것이 기본 구조입니다. 이 글은 점포를 비우는 날까지 두 돈을 어떤 순서로 챙겨야 하는지에 초점을 맞춥니다.

COMPARE보증금 권리금 뜻, 한 표로 비교하면 무엇이 다른가요?

보증금 권리금 뜻을 한 문장씩 나누면, 보증금은 임대차가 끝날 때 임대인이 돌려주어야 하는 돈이고 권리금은 영업의 가치에 대해 보증금과 차임 이외에 지급하는 대가입니다. 권리금은 임대인이 돌려주는 돈이 아니라 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 맺어 회수하는 돈입니다.

두 돈 모두 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)에 보호 장치가 있지만 근거 조문도, 돈을 받을 상대방도, 막혔을 때의 청구 방식도 다릅니다.

표에서 가장 중요한 칸은 "누구에게서 돌려받나"입니다. 임차인이 보증금을 못 받으면 임대인을 상대로 반환을 청구하지만, 권리금을 못 받았다고 임대인에게 "권리금을 돌려 달라"고 청구하는 것은 원칙적인 구조가 아닙니다. 임대인이 신규임차인과의 계약을 방해해 권리금을 받지 못하게 된 경우에 비로소 임대인에게 손해배상을 청구하는 것입니다.

DEPOSIT보증금은 어떤 돈이고, 법은 어떻게 지켜 주나요?

상가 보증금은 임대차가 끝나면 임대인에게서 돌려받는 돈이며, 상가임대차법은 대항력과 우선변제권으로 보증금 회수를 뒷받침합니다. 대항력은 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것을 말합니다(제3조①). 건물이 팔리더라도 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조②).

우선변제권은 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 경매 또는 공매 때 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다(제5조②). 확정일자를 받아 두었는지부터 점검해야 합니다.

상가임대차법 제9조②는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만 제5조·제6조·제9조는 제2조③에 열거된 조문이 아니어서 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다. 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는지에 따라 보증금을 지키는 도구 자체가 달라집니다.

PREMIUM권리금은 어떤 돈이고, 누구에게서 회수하나요?

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(제10조의3①). 정의에 임대인에게 지급하는 경우도 들어 있어 "임대인에게 낸 돈은 권리금이 아니다"라고 단정할 수 없습니다.

회수기회 보호의 대상은 권리금 계약, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3②). 그래서 권리금 회수의 출발점은 임차인이 직접 신규임차인이 되려는 자를 주선하는 일입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 네 가지 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다(제10조의4①).

임대인이 제10조의4①을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4③). 정해진 것은 배상액의 상한이고 그 금액이 그대로 인정된다는 뜻은 아니며, 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 경우가 많습니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④).

ORDER임대차 종료 전후, 두 돈은 어떤 순서로 챙겨야 하나요?

보증금과 권리금을 함께 지키려면 "신규임차인 주선, 정보 제공, 임대인 응답 기록, 보증금 반환 요구, 비우기 전 임차권등기명령 검토" 순서를 지키는 것이 좋습니다. 권리금은 기간 안의 주선이, 보증금은 점포를 비우는 시점이 결과를 크게 좌우합니다.

임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제6조⑤). 보증금을 받지 못한 채 점포를 비워야 한다면 비우기 전에 등기까지 마쳤는지가 핵심 확인 지점입니다.

TWO CLAIMS임대인이 둘 다 막으면, 두 청구를 함께 할 수 있나요?

보증금반환청구와 권리금 손해배상청구는 근거 조문이 다른 별개의 청구이지만, 같은 임대인을 상대로 하는 경우 하나의 소로 함께 제기하는 방안을 검토할 수 있습니다. 「민사소송법」 제253조는 "여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다"고 정합니다. 두 청구가 같은 종류의 소송절차에 따르는지부터 따져 봐야 합니다.

함께 묶을 때 주의할 점은 절차 특례가 보증금 쪽에만 있다는 것입니다. 상가임대차법 제18조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정하는데, 권리금 손해배상청구에는 이런 준용 규정이 없습니다.

증거는 나눠 정리하면 편합니다. 보증금 쪽은 계약서·확정일자·종료 사실·반환 요구 기록이, 권리금 쪽은 권리금 계약서·주선 경위·정보 제공 기록·임대인의 거절이나 고액 요구 기록이 핵심입니다. 같은 문자 한 통이 두 청구에 모두 쓰이는 경우가 많아 날짜순 기록철 하나로 묶어 두면 좋습니다.

CROSSROADS같은 상황에서도 결론이 갈리는 세 가지 갈림길

보증금 권리금 뜻을 알아도 내 사건의 결론은 아래 세 지점에서 갈립니다. 각 갈림길은 계약서·영수증·연체 내역 같은 서류로 판단되는 부분입니다.

임대인이 책임을 벗는 경로는 3기 연체 사실만이 아닙니다. 제10조의4②는 일정한 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보고, 제10조의5는 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산에는 제10조의4를 적용하지 않습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 내 상황이 애매하다면, 계약서와 문자 기록을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

MYTH CHECK보증금 권리금 뜻을 오해하기 쉬운 네 가지

보증금 권리금 뜻을 헷갈리면 아래 같은 말을 그대로 믿고 점포를 비우게 됩니다.

FAQ보증금 권리금 뜻, 자주 묻는 질문